Офис с отделкой на вес «золота»
Качественные офисы с готовой отделкой становятся дороже. На фоне сохраняющегося роста цен затраты на отделку являются для многих девелоперов дополнительным риском, вследствие чего дефицит офисов классов А и Prime с готовой отделкой все более очевиден.
Аналитики IBC Real Estate и компания RITM Project подготовили совместное исследование о стоимости отделки офисных пространств, в рамках которого проанализировали структуру маркетируемого предложения на офисном рынке Москвы и привели динамику затрат на ремонт в зависимости от класса отделки.
По итогам I полугодия 2025 года на офисном рынке Москвы объем совокупного маркетируемого предложения в существующих объектах составил 850 тыс. кв. м офисов – из них 62% или 530 тыс. кв. м представлено опциями с отделкой. Годом ранее объем маркетируемых опций с отделкой был на 40% выше и достигал 742 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что предложение с отделкой в существующих объектах представлено преимущественно зданиями класса В+, на которые приходится 321 тыс. кв. м офисов. При этом, многие из них не могут удовлетворить запросы конечных пользователей ввиду значительной степени износа или низкого качества отделки.
В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тыс. кв. м или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками ограничено и составляет менее 25% от общего объема маркетируемых опций с отделкой в классах Prime и А. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей, премиальные опции вымываются наиболее быстро.
Структура маркетируемого предложения в существующих объектах
Источник: IBC Real Estate
Под влиянием внешних факторов, таких как дефицита рабочей силы и высокой инфляции, стоимость строительства здания и внутренней отделки офисов продолжает расти, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате Shell&Core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025-2030 гг. заявлено 4,2 млн кв. м офисов, доля помещений с отделкой из которых не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.
Структура будущего стока на офисном рынке Москвы, млн кв. м
Источник: IBC Real Estate
В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее высокий темп прироста стоимости отделки был зафиксирован в 2022 году. К концу 2025 года на фоне продолжающегося роста цен сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости отделки, но более умеренными темпами.
В период с 2021 года по I полугодие 2025 года рост стоимости отделки в среднем по всем классам (бронза/серебро/золото) составил 60%. Наибольший рост был зафиксирован в классе «Золото» – показатель увеличился на 64% и по итогам I полугодия 2025 года составил 246 000 руб./кв. м без учета НДС.
В целом большинство покупателей и арендаторов все чаще отдают предпочтение отделке класса «Серебро». Офисы с низким уровнем IT-инфраструктуры, ограниченными системами контроля климата и нехваткой кабинетов и нерабочих пространств не соответствуют требованиям большинства компаний. При этом офисы с отделкой класса «Серебро» адаптированы под гибкий формат работы и включают частичное использование импортных материалов и оборудования высокого уровня, в том числе автоматику и мультимедийные системы.
Динамика затрат на ремонт по классам отделки, руб./кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В настоящее время на рынок активно выходят новые объекты на продажу – за 8 месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. Примечательно, что все они реализуются в формате Shell&Core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения – такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
Объем продаж на рынке новостроек может начать постепенно восстанавливаться осенью.
На рынок первичного жилья во второй половине 2024 года окажут влияние изменения в области льготного ипотечного кредитования и выросшие ставки рыночной ипотеки. Но, после летнего падения, уже в середине осени есть вероятность, что спрос начнет восстанавливаться за счет выхода на рынок новых платежеспособных групп покупателей и появления обновленных стимулирующих программ.
Аналитики UDS дали свои прогнозы о том, как будет складываться ситуация до конца 2024 г., выделив восемь тенденций.
- Число сделок, заключенных с использованием льготной ипотеки, сократится. Это вызвано закрытием одной из самых доступных для широкого круга покупателей – льготной ипотеки с господдержкой. А также сокращением круга заемщиков, которые могут воспользоваться семейной ипотекой. Меньше сделок придется и на IT-ипотеку в связи с тем, что программу отменили в Москве, в регионах она видоизменяется, а вместе с тем появляются новые требования для заемщиков.
На первичный рынок выйдут специалисты, работающие на предприятиях, выполняющих госзаказ, семьи военнослужащих и других специальностей, доходы которых продолжают расти. Это могут быть и инвесторы, которые держали деньги на выгодных депозитах и при появлении интересных предложений приняли решение «переложиться» в недвижимость.
- Больше сделок будет заключено по рыночной ипотеке. Если раньше на объектах застройщиков их было не больше 10%, то в нынешних условиях к концу 2024 г. показатель может подняться до 15%. Это могут быть ДДУ на объектах точечной застройки и в районах, где новое строительство в ближайшем будущем не планируется. Или на новых объектах жилье в которых поступило на рынок недвижимости по стартовой цене и будет повышаться по мере продвижения строительства. В таких ЖК выгоднее заключить сделку на действующих условиях, чтобы позже, когда ипотечные ставки будут снижаться, рефинансировать кредит.
- Заметного снижения цен не произойдет. Причина – рост затрат девелоперов на стройку. Сюда можно отнести подорожание строительных материалов и инженерно-технического оборудования, рост цен на энергоносители, повышение заработной платы строителям, ИТР и т.д.
- Девелоперы будут предлагать разработанные с банками программы стимулирования покупателей. Например, ипотеку от застройщиков для отдельных категорий заемщиков, например, для врачей, учителей, работников предприятий-партнеров по более низким ставкам. Вырастет число объектов с возможностью получения траншевой ипотеки при низком первоначальном взносе, а также с увеличенным сроком рассрочки платежей.
- Увеличится периодичность специальных акций, устраиваемых застройщиками, во время действия которых цена квадратного метра на определенные лоты может снижаться.
- Отдельные застройщики предпочтут отодвинуть старт выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся ЖК до конца года, а возможно, что и до стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования.
- Есть вероятность, что до конца 2024 г. будут анонсированы меры поддержки государством застройщиков и покупателей недвижимости. Строительство жилья входит в приоритетное направление государственной политики, поэтому без создания условий для роста предложения реализовать намеченные цели не получится. Точно так же требуется финансовая поддержка покупателей. Скорее всего – это будут адресные программы, ориентированные на те слои населения, которые без господдержки не смогут решить свой жилищный вопрос.
Таким образом, до конца 2024 г. на рынке новостроек никаких серьезных потрясений не должно произойти. Но застройщикам придется прикладывать больше усилий, чтобы сохранять продажи на плановом уровне. Это могут быть интересные программы финансирования, разработанные совместно с коммерческими банками, рассрочки платежей, специальные предложения на покупку квартир, машино-мест в подземных паркингах, кладовок и т.д.
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».