Офис с отделкой на вес «золота»
Качественные офисы с готовой отделкой становятся дороже. На фоне сохраняющегося роста цен затраты на отделку являются для многих девелоперов дополнительным риском, вследствие чего дефицит офисов классов А и Prime с готовой отделкой все более очевиден.
Аналитики IBC Real Estate и компания RITM Project подготовили совместное исследование о стоимости отделки офисных пространств, в рамках которого проанализировали структуру маркетируемого предложения на офисном рынке Москвы и привели динамику затрат на ремонт в зависимости от класса отделки.
По итогам I полугодия 2025 года на офисном рынке Москвы объем совокупного маркетируемого предложения в существующих объектах составил 850 тыс. кв. м офисов – из них 62% или 530 тыс. кв. м представлено опциями с отделкой. Годом ранее объем маркетируемых опций с отделкой был на 40% выше и достигал 742 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что предложение с отделкой в существующих объектах представлено преимущественно зданиями класса В+, на которые приходится 321 тыс. кв. м офисов. При этом, многие из них не могут удовлетворить запросы конечных пользователей ввиду значительной степени износа или низкого качества отделки.
В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тыс. кв. м или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками ограничено и составляет менее 25% от общего объема маркетируемых опций с отделкой в классах Prime и А. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей, премиальные опции вымываются наиболее быстро.
Структура маркетируемого предложения в существующих объектах
Источник: IBC Real Estate
Под влиянием внешних факторов, таких как дефицита рабочей силы и высокой инфляции, стоимость строительства здания и внутренней отделки офисов продолжает расти, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате Shell&Core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025-2030 гг. заявлено 4,2 млн кв. м офисов, доля помещений с отделкой из которых не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.
Структура будущего стока на офисном рынке Москвы, млн кв. м
Источник: IBC Real Estate
В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее высокий темп прироста стоимости отделки был зафиксирован в 2022 году. К концу 2025 года на фоне продолжающегося роста цен сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости отделки, но более умеренными темпами.
В период с 2021 года по I полугодие 2025 года рост стоимости отделки в среднем по всем классам (бронза/серебро/золото) составил 60%. Наибольший рост был зафиксирован в классе «Золото» – показатель увеличился на 64% и по итогам I полугодия 2025 года составил 246 000 руб./кв. м без учета НДС.
В целом большинство покупателей и арендаторов все чаще отдают предпочтение отделке класса «Серебро». Офисы с низким уровнем IT-инфраструктуры, ограниченными системами контроля климата и нехваткой кабинетов и нерабочих пространств не соответствуют требованиям большинства компаний. При этом офисы с отделкой класса «Серебро» адаптированы под гибкий формат работы и включают частичное использование импортных материалов и оборудования высокого уровня, в том числе автоматику и мультимедийные системы.
Динамика затрат на ремонт по классам отделки, руб./кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В настоящее время на рынок активно выходят новые объекты на продажу – за 8 месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. Примечательно, что все они реализуются в формате Shell&Core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения – такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
Первый заместитель президента-председателя правления ВТБ Дмитрий Пьянов сообщил журналистам, что возможны три сценария дальнейшей динамики ключевой ставки. В первом сценарии он ожидает повышения ставки до 23% годовых на заседании в феврале и сохранение ее на этом уровне до конца года. Второй сценарий предполагает сохранение ключевой ставки в 21% и охлаждение рынка кредитования макропруденциальными методами. Третий, по его мнению, - самый радикальный. Он предполагает смену теории денежно-кредитной политики, когда победа над кредитом будет означать победу над инфляцией, и допускает снижение ключевой ставки в 2025 году.
Второй сценарий лег в основу бизнес-плана ВТБ на 2025 год.
«Впервые мы видим такой ввод в обсуждение по ставке фактора кредитования. Поэтому вторая возможность - это, по сути, одновременная победа над динамикой кредитного портфеля, которая является пререквизитом для обуздания инфляции. В этом случае будет смещение интереса нашего регулятора к приведению динамики кредитного портфеля разными методами, не связанными со ставкой, к каким-то приемлемым значениям. В этом сценарии ставка удержится долгое время на уровне 21%. При этом фактор инфляции не будет упускаться из фокуса. Он будет обусловлен победой над динамикой кредита», - сообщил он.
По мнению первого заместителя президента-председателя правления ВТБ Дмитрия Пьянова, основные вызовы 2025 года – это рекордные требования к банковскому капиталу, высокая стоимость риска и вероятность реструктуризаций выданных кредитов. Он сравнил российский банковский сектор с авиалайнером, идущим на снижение, а макрорегулирование — с непростым «возрастающим» рельефом. «Полетные условия будут сложными», — сказал он.
При этом Пьянов отметил, что вызовом для банка из 2024 года, переходящим в 2025 год, являются трансграничные расчеты и продолжающееся санкционное давление, которое осложняет эти расчеты.
С начала этого года доля текущих счетов на российском рынке снизилась с 14,3% до 9,5%. Их место занимают накопительные счета, доля которых выросла за этот же период с 20,4% до 22,1%, а также вклады, рост которых – с 65,3% до 68,4%. За год остатки на накопительных счетах выросли примерно на 200 млрд рублей за счёт перетока с текущих.
Рост ключевой ставки с начала года составил 5 п.п. Беспрецедентно высокий уровень ключевой ставки позволяет банкам устанавливать привлекательные условия по накопительным продуктам, а клиентам без лишних для себя рисков фиксировать экстра ставки, постепенно переводя средства с текущих счетов на накопительные.
По прогнозам ВТБ, ключевая ставка будет сохранятся на рекордно высоком уровне. В этих условиях меняется структура рынка рублевых пассивов, и доля наличных рублей в сбережениях россиян сокращается – сейчас она опустилась до исторического минимума (порядка 15%). По прогнозу ВТБ, около 350 млрд наличных рублей «перетечет» на счета банков в этом году.
Большую часть в структуре сбережений россиян занимают именно вклады, рост ставок по которым все больше стимулирует вкладчиков размещать средства на депозитах. Так, например, самая высокая ставка в ВТБ установлена по депозитам на 6 и 12 месяцев – до 24% годовых. Максимальная ставка по вкладу «Двойная выгода» для участников программы долгосрочных сбережений (ПДС) достигла 30% на срок 3 месяца.