Предложение новостроек на котловане сократилось на 41% за год
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.
По прогнозам ВТБ, к концу года рублевый портфель сбережений физлиц на рынке увеличится на 10,8 трлн (+26% за год), до 51,9 трлн. Портфель розничных кредитов вырастет на 5,6 трлн рублей (+16%) – до 40,6 трлн. Таким образом, рынок сбережений почти в два раза обгонит по абсолютному приросту рынок кредитования в России. Об этом в рамках ВЭФ-2024 заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Прирост рублевого портфеля сбережений за первую половину текущего года уже обогнал рост портфеля розничного кредитования – 12% против 9,4%. Прирост рублевого портфеля сбережений составил 4,95 трлн против 3,31 трлн руб. кредитного портфеля физлиц.
В этом году рынок сбережений показывает рекордный рост за всю историю России. В первую очередь, на него влияет жесткая денежно-кредитная политика регулятора, которая выражается в росте ставок по депозитам и кредитам. По результатам 6 месяцев общерыночный рублевый портфель сбережений физлиц достиг 46,1 трлн, а во всех валютах – 49,8 трлн.
В то же время рынок розничного кредитованиях постепенно «охлаждается». По итогам 8 месяцев общий объем кредитных продаж физлицам в России достиг 9,8 трлн рублей*, что на 5,4% ниже показателей 8 месяцев 2023 г. Всего в этом году, по оценке ВТБ, выдачи розничных кредитов в России составят 14,7 трлн рублей, что на 9,3% ниже итогов 2023 года.
«Мы находимся в новом эпохальном цикле – как и в предыдущем году рынок сбережений продолжает обгонять рынок кредитования. Ставки по рублевым инструментам держатся на высоком уровне уже 9 месяцев и с каждым днем все больше усиливают интерес вкладчиков к депозитам и накопительным счетам, заставляя аккумулировать на них все больше средств. Ситуация может начать меняться только вслед за изменением ключевой ставки, но как минимум до конца года снижения доходности по накопительным продуктам мы не ожидаем. Сейчас вкладчики – это ядро клиентской базы банков, наиболее активный сегмент. Важно помнить, что по итогам этого года им придется впервые выплачивать налоги по полученной доходности, и этот факт важно учитывать в своих финансовых планах», – прокомментировал Георгий Горшков.
*Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования