Предложение новостроек на котловане сократилось на 41% за год
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.
ЦБ РФ продолжил смягчение денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку ещё на 2 п.п. По оценке ВТБ, это решение создает предпосылки для определенного оживления розничного кредитования, в том числе – ипотеки. Одновременно на рынке продолжат снижаться ставки по депозитам, оставаясь при этом достаточно выгодными для фиксации прибыли до конца года.
Рынок сбережений
На фоне снижения ключевой ставки банки начали постепенно уменьшать доходность по вкладам и накопительным счетам. В первой половине июля максимальная ставка в крупнейших банках опустилась ниже 18%. Снижение депозитных ставок происходит быстрее, чем сокращение ключевой ставки, и до конца года тренд на снижение доходности по накопительным продуктам продолжится.
Игроки переориентируются на краткосрочное привлечение. В частности, наблюдается снижение ставок по шестимесячным вкладам при одновременном повышении по трехмесячным депозитам. ВТБ, в свою очередь, предлагает клиентам гибкие условия, введя два дополнительных срока размещения средств – 2 и 4 месяца.
Несмотря на снижение ставок, вклады и накопительные счета остаются популярными инструментами сбережений у населения. Во второй половине года рынок сбережений продолжит рост, хоть и меньшими темпами, чем предполагалось ранее. К концу 2025 года, по оценкам ВТБ, он достигнет 67 трлн рублей, из них 63,5 трлн - рублевые сбережения.
Рынок кредитования
С учетом решения регулятора ВТБ повышает прогноз по выдачам ипотеки на рынке до 4,04 трлн рублей (ранее – 3,8 трлн рублей). Сегмент кредитов наличными оценивается в 3,5 трлн рублей по итогам года (против 3,2 трлн рублей по предыдущему прогнозу). На рынок автокредитования влияние будет скромным. Большинство игроков, оценив сигналы регулятора, уже заложили текущее снижение в тарифную политику, кроме того, динамика этого рынка во многом определяется стоимостью машин и долговой нагрузкой заемщиков. Поэтому ВТБ пока сохраняет прогноз по выдачам автокредитов в 2025 году на уровне 1,3 трлн рублей.
Тем не менее, говорить о кардинальных изменениях на рынке пока преждевременно. Ведущую роль до конца года продолжат играть государственные программы поддержки, которые составляют основу выдач.
Сам ВТБ сейчас анализирует ситуацию на рынке розничных продуктов. Банк уже принял решение снизить ставки по кредитам наличными на 2 п.п. Дальнейшие решения ВТБ будет принимать позднее, после оценки риторики регулятора и рыночных изменений.
Реформа семейной ипотеки уже в ближайшее время может вызвать оживление спроса на первичном рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти.
Но оно будет относительно кратковременным и в начале будущего года массовый сегмент в этих регионах ожидает существенное сокращение продаж с использованием семейной ипотеки, считает коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Новую идею ужесточения механизмов семейной ипотеки и выдачи кредитов только по месту регистрации заемщика уже поддержали в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают в ближайшее время начать обсуждение нового закона и принять его до начала 2026 года. Ожидается, что в юридическую силу он вступит с января.
В целом логика новой инициативы со стороны регуляторов абсолютно понятна, отмечает Евгений Бескровный.
«Все-таки семейная ипотека – это адресная программа, направленная на улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на объекты недвижимости именно в тех регионах, где проживают заемщики. Многие участники программы приобретали с помощью льготных кредитов не двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для себя, а инвестиционные студии и «однушки» в крупных мегаполисах, где они, возможно, даже и не планируют проживать в будущем», – отмечает эксперт.
Но, с другой стороны, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, которая по-прежнему выступает главным драйвером продаж, запланирована не в самой лучшей для девелоперов ситуации – на фоне серьезного спада на первичном рынке. И это может привести к новым существенным колебаниям спроса, полагает эксперт.
«Во-первых, реформа коснется всех клиентов с инвестиционными целями. Не секрет, что москвичи активно приобретают недвижимость в Петербурге, петербуржцы – в Москве, а покупатели из всех регионов – в двух столицах и их пригородах. Теперь, после принятия закона, такой возможности у них не будет, по крайней мере, с использованием семейной ипотеки. Поэтому, как только предлагаемый механизм приобретет реальные очертания закона, можно ожидать существенного оживления сделок в московской и петербургской агломерациях. Чем ближе дедлайн – тем активнее покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон «старой» семейной ипотеки, как это уже было не раз», – считает Евгений Бескровный.
Другое последствие реформы – существенное сокращение продаж в массовом сегменте сразу после вступления нового закона в силу. Иногородние покупатели формируют важную часть спроса в сегменте масс-маркета в петербургской агломерации. И в Петербурге, и в Ленобласти доля региональных сделок у многих девелоперов составляет 30-40% в общей структуре продаж.
«Даже в пригородных локациях Ленобласти значительная часть покупателей имеет петербургскую прописку – для многих цены здесь более приемлемые. Примерно похожая ситуация и в московской агломерации. Поэтому ужесточение механизма выдачи займов может иметь самые печальные последствия для массового сегмента новостроек, где покупатель главным образом заточен на семейную ипотеку. Влияние реформы для премиум-сегмента будет менее болезненным – все-таки здесь клиенты больше ориентируются на другие инструменты покупки, в первую очередь рассрочку», – заключает эксперт.