Предложение новостроек на котловане сократилось на 41% за год
Число квартир[1] на этапе котлована в новостройках «старой» Москвы за год (с сентябрь 2024 года по сентябрь 2025 года) сократилось на 41%, подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании STONE. Сейчас зафиксирован минимальный показатель с октября 2023 года.
По данным STONE, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 39,7 тыс. квартир. За год показатель сократился на 14%. Особенно серьезно снизилось предложение в комплексах на начальном этапе строительства. Количество квартир на котловане снизилось на 41% – до 7 тыс. помещений. Последний раз аналогичный объем вариантов на старте реализации девелоперы предлагали в октябре 2023 года – 6,9 тыс. квартир.
В то же время число жилых лотов в корпусах на этапе монтажа этажей за прошедшие 12 месяцев выросло на 1,3% (до 21,2 тыс. квартир), на стадии отделки – сократилось на 23% (до 6,3 тыс. квартир), в готовых новостройках – стало меньше на 14% (до 4,9 тыс. квартир).
При этом средняя площадь предложений на котловане год к году выросла на 10% (до 63 кв. м). Это объясняется сокращением доли предложения массового сегмента, где средняя площадь, как правило, ниже. Стоимость вариантов на начальном этапе строительства сейчас составляет в среднем 45,1 млн руб., что на 17% больше, чем годом ранее.
«Значительное сокращение предложения на котловане, главным образом, связано с замедлением стартов девелоперских проектов в начале 2025 года, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise на этапе котлована). – В январе-августе текущего года открыты продажи в 20 жилых комплексах «старой» Москвы против 39 объектов за аналогичный период 2024 года. Именно проекты на котловане остаются самыми привлекательными с инвестиционной точки зрения. В 95% случаев они выходят на рынок по более доступной цене, чем в новостройках на более высоких стадиях строительства и затем дорожают как по мере повышения готовности, так и в связи с исчерпанием предложения.
Особенно высокая капитализация со старта продаж до ввода в эксплуатацию наблюдается в камерных проектах с относительно небольшим объемом экспозиции. Например, в жилом комплексе класса бизнес+ STONE Rise запроектировано всего 545 квартир. Этот проект уже на этапе котлована пользуется большой популярностью у клиентов не только за счет приватности и привлекательных цен, но и благодаря эксклюзивным планировочным решениям с балконами и террасами, окнами в ванной, высоким потолкам, развитой инфраструктуре района. C учетом отложенного спроса на этапе бронирования и гибких условий рассрочки STONE Rise стал самым продаваемой новостройки «старой» Москвы в августе 2025 года. На текущий момент удалось реализовать около 40% объема предложения в проекте».
[1] Без учета апартаментов.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика
В Plus Development провели опрос среди клиентов и проанализировали, что чаще всего вводит в замешательство покупателей новостроек в 2025 году. Эксперты компании решили объяснить ключевые моменты, чтобы помочь людям принимать решения более осознанно.
- Инвестиции в недвижимость: причем тут вклады?
Многие покупатели (47% опрошенных) рассматривают банковский вклад и покупку недвижимости как во многом противоположные инструменты: вклады — как способ сохранения капитала, а покупку жилья — как трату денег в моменте. Однако сегодня оба варианта выполняют схожую функцию — защиту сбережений от инфляции.
«Есть психологический аспект: когда деньги поступают на сберегательный счет, это как будто их «положили в копилку». А купить квартиру — будто отдать условные 15 млн рублей. На деле же покупка жилья — тоже сохранение капитала, просто деньги хранятся в форме квадратных метров. По нашим прогнозам, в ближайшие два года новостройки в Москве подорожают не менее, чем на 15%. При этом жилье — не только финансовая, но и «социальная» инвестиция, которая дарит точку опоры, чувство защищенности», — говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
- Рассрочка 0%: слишком хорошо, чтобы быть правдой
Сегодня рыночные ставки настолько высоки, что рассрочка под 0% привлекает все больше покупателей. Обычно застройщики предлагают беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом в вилке 20-50%: требование, как для ипотеки, только не нужно проходить процедуру одобрения кредита.
Но, как отметили 26% опрошенных, это слишком хорошо, чтобы быть правдой. И непонятно, как работает.
«Нулевой процент в данном случае — в значительной мере маркетинговый ход. Впрочем, для многих это удобно: платить ежемесячно или ежеквартально вплоть до ввода дома в эксплуатацию, не беспокоясь о дополнительной кредитной нагрузке. Но зачастую цена лота при нулевой рассрочке может быть завышена на 10-15%. Сегодня ничего не бывает под 0%», — объясняет Екатерина Наливайко.
- Скидка при полной оплате: в чем подвох?
По данным Plus Development, около 36% покупателей не понимают, зачем застройщику давать скидку при 100% оплате квартиры: тут точно есть подводные камни.
Действительно, застройщики нередко предлагают дисконт в размере 10-15% (иногда — 25% и более) для покупателей, готовых оплатить полную стоимость жилья сразу. В текущих условиях в этом нет ничего необычного: всем надо пополнять эскроу-счета как можно быстрее.
Но бывает и так, что слишком большие скидки — жест отчаяния или манипуляция. «Порой они могут быть связаны с не самыми ликвидными объектами или лотами, которые долго не находят покупателя. Кроме того, большую скидку могут покрывать изначально завышенной ценой или ограничениями по выбору планировок. Реальные скидки «без подвоха» чаще доступны на старте продаж или в рамках сезонных акций», — уточняет Екатерина Наливайко.