Аутлеты наполняются российскими брендами
По подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate за период с 2020 года по 2025 год в структуре арендаторов аутлет-центров Москвы и Санкт-Петербурга произошел значительный прирост доли российских брендов – на 14 п.п. до 47%. Такая динамика обусловлена высвобождением торговых площадей после массового ухода международных игроков из России в 2022 году, что дало импульс к активному развитию локальных ритейлеров.
Сегодня на рынке двух российских столиц представлено 8 аутлетов общей арендопригодной площадью 209 тыс. кв. м: 6 аутлетов в Москве и 2 – в Санкт-Петербурге. Их средняя арендопригодная площадь составляет 26 тыс. кв. м.
|
№ |
Название |
Город |
GLA (тыс. кв. м) |
Год открытия |
|
1 |
XL Family Outlet |
Москва |
28,3 |
2005 |
|
2 |
Outlet Village Белая Дача |
Москва |
38,0 |
2012 |
|
3 |
Fashion House Outlet Шереметьево |
Москва |
15,7 |
2013 |
|
4 |
Vnukovo Outlet Village |
Москва |
26,0 |
2013 |
|
5 |
Outlet Village Пулково |
Санкт-Петербург |
24,8 |
2015 |
|
6 |
Novaya Riga Outlet Village |
Москва |
28,0 |
2019 |
|
7 |
Fashion House Outlet Таллинское |
Санкт-Петербург |
20,3 |
2019 |
|
8 |
Arkhangelskoye Outlet |
Москва |
27,5 |
2020 |
В структуре представленности стран в аутлетах двух столиц за последние 5 лет произошли существенные изменения. По данным на сентябрь текущего года в составе арендаторов аутлет-центров представлены бренды из 29 стран (в 2020 году их было 28). На место сокративших присутствие международных игроков в российские аутлеты пришли бренды из Абхазии, Греции, Израиля, Казахстана, Латвии. Произошли изменения и в соотношении представленности стран. Наибольший рост произошел у российских брендов, с 2020 по 2025 гг. их количество увеличилось на 14 п.п., а доля присутствия в общем объеме составила 47%.
Несмотря на стремительный рост российских ритейлеров, ТОП-5 стран по представленности брендов в аутлетах спустя 5 лет существенно не изменился, самое сильное снижение индикатора пришлось на долю американских брендов – с 12% до 5%.
Топ-5 стран по представленности брендов
в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга 2020-2025 гг., %
Источник: IBC Real Estate
Изменения фиксируются не только в представленности стран, но и в структуре ценовых сегментов. За прошедшие 5 лет доли люксового и среднего ценовых сегментов сократились на 2 п.п. и 6 п.п. соответственно. Именно на этих ценовых категориях сильнее всего сказался массовый уход международных игроков. На фоне закрытия официальных магазинов популярных международных брендов, в России активно начали развиваться мультибрендовые форматы, особенность которых заключается в консолидации различных брендов, в том числе нескольких ценовых сегментов, в одном торговом пространстве. Так за 5 лет доля мультибрендовых магазинов увеличилась на 10 п.п. Новые арендаторы расположились в пространствах, ранее арендуемых ушедшими ритейлерами. Несмотря на изменение представленности стран и ценовых сегментов, в аутлетах двух столиц остается преобладающим fashion-сегмент (59% против 63% в 2020г.).
Структура ценовых сегментов fashion-ритейлеров
в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга 2020-2025 гг., %
Источник: IBC Real Estate
Структура арендаторов в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга после ухода из России международных брендов значительных изменений не претерпела. Так, fashion-ритейлеры продолжают занимать больше половины торговых площадей – 59% против 63% в 2020 году, а также их доля значительно превышает долю в классических ТЦ – 59% против 23% соответственно. Это связано со спецификой аутлетов, ключевая функция которых заключается в продаже прошлых коллекций премиальных брендов по сниженным ценам.
Топ-10 брендов в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга по количеству магазинов
На сентябрь 2025 года уровень вакантности в аутлетах составил: 10,9% – в Москве и 9,6% – в Санкт-Петербурге. При этом индикатор различается в зависимости от локации объекта, маркетинговой стратегии и состава арендаторов: минимальный уровень составляет 1%, максимальный – 31%. Стоит отметить, что открытие новых аутлетов в Москве и Санкт-Петербурге в ближайшие 3-5 лет не прогнозируется, что связано, в первую очередь, с изменением конъюнктуры рынка и снижением посещаемости торговых объектов, а также с высокой стоимостью строительства и отделки, что является общей тенденцией на снижение темпов девелопмента торговых объектов и уходом части международных брендов.
«Несмотря на массовый уход международных игроков из России в 2022 году, формат аутлетов смог успешно адаптироваться к изменениям рынка, что подтверждается умеренным уровнем вакансии, который составляет 10,9% – в Москве и 9,6% – в Санкт-Петербурге. В условиях сохранения сберегательной модели потребления спрос на аутлеты, где представлены брендовые товары со скидкой, стабильно сохраняется», – отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Эксперты Urban Awards подсчитали, что в российских новостройках готовы к продаже около полутысячи юнитов с пятью комнатами и более. Почти весь этот объем распределен между Москвой и полудюжиной других крупных городов. Для покупки многокомнатной квартиры на большинстве локальных рынков потребуется бюджет от 10 млн рублей. Однако у жителей Мурома, Барнаула, Абакана и некоторых других городов есть возможность уложиться и в несколько меньшую сумму.
Расценки на многокомнатное жилье в России стартуют с 8,15 млн рублей. Этот минимум зафиксирован аналитиками Urban Awards в древнем Муроме (Владимирская область). В жилом комплексе «Новая слобода», который строится в полутора километрах от исторического центра, за эту сумму продается отделанная квартира площадью 142,40 кв. м с пятью спальнями, двумя санузлами, лоджией и просторной кухней.
Доступные варианты также выявлены в Сибири (Абакан, Барнаул) и окрестностях Екатеринбурга (Березовский, Верхняя Пышма). В этих локациях многокомнатные юниты с габаритами 100+ кв. м стоят от 8,28 до 11,40 млн рублей. Относительно низкий ценовой порог в рамках исследуемой категории характерен также для Челябинска (10,26 млн рублей), Тюмени (10,74 млн рублей), Новосибирска (12,55 млн рублей), Пензы (13,72 млн рублей) и Уфы (14,10 млн рублей). Чаще встречаются пяти- и шестикомнатные лоты с ценником от 16-19 млн рублей. Их можно найти в Поволжье (Ярославль, Чебоксары), на Урале (Пермь, Екатеринбург) и за Уралом (Омск, Иркутск, Красноярск). Примечательно, что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге нижняя ценовая граница находится практически на одном уровне. На столичном рынке за квартиру с пятью комнатами нужно отдать по крайней мере 19,46 млн рублей. Соответствующий прайс установлен на объект площадью 112,70 кв. м в жилом массиве «Молжаниново» (8 км к северо-западу от МКАД). Подмосковная выборка многокомнатной недвижимости ограничена всего четырьмя лотами, три из которых экспонируются в ЖК «Миниполис 8 кленов» (Опалиха, ГО Красногорск). У них одинаковые габариты (115,70 кв. м) и почти одинаковый прайс – от 20,00 до 20,32 млн рублей. В Санкт-Петербурге самая дешевая из пятикомнатных квартир – лот на четвертом этаже ЖК Аквилон Leaves (Московский район) – обойдется покупателю в 19,69 млн рублей.
В целом ряде городов купить жилье с 5+ комнатами по умеренной цене куда труднее, чем в любой из столиц. Например, в Краснодаре или Калининграде минимальные значения вплотную подступают к 28 млн рублей, в Томске или Ростове-на-Дону – выходят за 30 млн рублей. В Нижнем Новгороде этот показатель равен 53,48 млн рублей (ЖК «Атлант Сити»), а во Владивостоке – и вовсе 64,09 млн рублей (ЖК «Аквамарин»).
Большинство региональных рынков отличается крайней бедностью ассортимента. Предложение по лотам с нестандартным количеством комнат само по себе немногочисленно. На всю Россию их насчитывается чуть более 500 единиц (учитывая юниты с европланировкой). Доля Москвы в этом объеме занимает 63,6%. Еще 9,7% приходится на петербургский рынок. За пределами столиц лишь отдельные локации могут предложить выбор более чем из десяти объектов. Это Екатеринбургская агломерация, Новосибирск, Пенза, Пермь и Тюмень. Их суммарный вес в общероссийской экспозиции сводится к 14,5%. На все прочие города остается 12,2% (одна восьмая от общего объема).
Из 11 жилых комплексов, у которых на витрине представлено свыше 10 многокомнатных квартир, почти все базируются в Москве. Единственные исключения – петербургский ЖК «Петровская доминанта» (15 лотов, в том числе, 2 семикомнатных) и новосибирский ЖК Flora&Fauna (12 лотов). Лидирует по объему предложения комплекс премиальных небоскребов Capital Towers на границе с «Москва-Сити». Его фонд содержит 33 пятикомнатных объекта (6,4% всей выборки в масштабах страны). Второе место по этому показателю занимает ЖК «Остров» с 26 лотами. За ним в рейтинге идут ЖК Prime Park и ЖК Level Мичуринский (по 20 лотов). Последний выделяется наличием в продаже восьмикомнатных юнитов. По 15 квартир собрано на витрине элитного ЖК «Чистые пруды» и раменской новостройки бизнес-класса West Garden. В Новой Москве сверхкрупные жилые массивы «Прокшино» и «Скандинавия» располагают 14 многокомнатными лотами каждый. Наконец, в ЖК ILove (Останкинский район, СВАО) пока свободны 11 лотов.
«Застройщики с большой осторожностью включают в квартирографию лоты с пятью-шестью спальнями. Этот продукт рассчитан на крайне узкую аудиторию и распродается в последнюю очередь. Соответственно, он гораздо сильнее подвержен риску потери ликвидности. Неудивительно, что большинство компаний ограничивают линейку крупногабаритного жилья в своих новостройках четырех- или даже трехкомнатными объектами – их точно купят. Поскольку такая недвижимость по определению стоит дорого, ее обычно размещают в комплексах элит-, премиум или бизнес-класса – чтобы надежнее обеспечить связь с целевой аудиторией. Так, 9 из 11 российских новостроек с наибольшей выборкой многокомнатного предложения относятся к перечисленным сегментам. Впрочем, новомосковские микрорайоны «Прокшино» и «Скандинавия» по региональным меркам также могли бы считаться бизнес-классом», – указывает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По данным исследования «Петербургской Недвижимости», в 2022 году почти половина всех реализованных квартир – 45% – в сегменте комфорт-класса приобреталась в жилых комплексах с планируемым вводом в эксплуатацию в 2023 году (не позднее 4 квартала). В целом, в 2022 году по сравнению с годом ранее доля сделок на квартиры в строящихся жилых комплексах, где готовность объекта выше 80%, увеличилась на 8 п. п. и составила 39%.
«Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках, которые можно оценить при просмотре прилегающей территории жилого комплекса. В случае с проектами КОТ покупатель позитивно реагирует на развитое современное благоустройство и появление объектов инфраструктуры в более ранних очередях. Кроме того, дома с близким вводом в эксплуатацию покупатели выбирают, чтобы в короткие сроки решить жилищные вопросы и минимизировать риски в условиях неопределённости рынка», – подчеркнула руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Тенденцию также иллюстрирует рейтинг спроса на петербургские объекты, где в первой тройке оказались проекты КОТ, а именно очереди с высокой стадией готовности. Лидером выступает ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе, далее «Цветной город» в Красногвардейском районе и «Чистое небо» в Приморском. Совокупно на первую тройку приходится почти 20% всего спроса в сегменте масс-маркета.
«Таким образом, мы видим, что многие клиенты сегодня выбирают почти готовый дом от надежного застройщика с широким портфелем реализованных объектов и большим стажем работы на рынке», — уточнила Ольга Трошева.
По словам экспертов, интерес к покупке жилья в корпусах на высокой стадии готовности вырос как на рынке новостроек Санкт-Петербурга, так и на рынке новостроек Ленинградской области. При этом в структуре сделок по всей петербургской агломерации доля квартир, приобретенных на этапе «котлована», сохраняется неизменной – на уровне не менее 1/5 сделок.