Аутлеты наполняются российскими брендами
По подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate за период с 2020 года по 2025 год в структуре арендаторов аутлет-центров Москвы и Санкт-Петербурга произошел значительный прирост доли российских брендов – на 14 п.п. до 47%. Такая динамика обусловлена высвобождением торговых площадей после массового ухода международных игроков из России в 2022 году, что дало импульс к активному развитию локальных ритейлеров.
Сегодня на рынке двух российских столиц представлено 8 аутлетов общей арендопригодной площадью 209 тыс. кв. м: 6 аутлетов в Москве и 2 – в Санкт-Петербурге. Их средняя арендопригодная площадь составляет 26 тыс. кв. м.
|
№ |
Название |
Город |
GLA (тыс. кв. м) |
Год открытия |
|
1 |
XL Family Outlet |
Москва |
28,3 |
2005 |
|
2 |
Outlet Village Белая Дача |
Москва |
38,0 |
2012 |
|
3 |
Fashion House Outlet Шереметьево |
Москва |
15,7 |
2013 |
|
4 |
Vnukovo Outlet Village |
Москва |
26,0 |
2013 |
|
5 |
Outlet Village Пулково |
Санкт-Петербург |
24,8 |
2015 |
|
6 |
Novaya Riga Outlet Village |
Москва |
28,0 |
2019 |
|
7 |
Fashion House Outlet Таллинское |
Санкт-Петербург |
20,3 |
2019 |
|
8 |
Arkhangelskoye Outlet |
Москва |
27,5 |
2020 |
В структуре представленности стран в аутлетах двух столиц за последние 5 лет произошли существенные изменения. По данным на сентябрь текущего года в составе арендаторов аутлет-центров представлены бренды из 29 стран (в 2020 году их было 28). На место сокративших присутствие международных игроков в российские аутлеты пришли бренды из Абхазии, Греции, Израиля, Казахстана, Латвии. Произошли изменения и в соотношении представленности стран. Наибольший рост произошел у российских брендов, с 2020 по 2025 гг. их количество увеличилось на 14 п.п., а доля присутствия в общем объеме составила 47%.
Несмотря на стремительный рост российских ритейлеров, ТОП-5 стран по представленности брендов в аутлетах спустя 5 лет существенно не изменился, самое сильное снижение индикатора пришлось на долю американских брендов – с 12% до 5%.
Топ-5 стран по представленности брендов
в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга 2020-2025 гг., %
Источник: IBC Real Estate
Изменения фиксируются не только в представленности стран, но и в структуре ценовых сегментов. За прошедшие 5 лет доли люксового и среднего ценовых сегментов сократились на 2 п.п. и 6 п.п. соответственно. Именно на этих ценовых категориях сильнее всего сказался массовый уход международных игроков. На фоне закрытия официальных магазинов популярных международных брендов, в России активно начали развиваться мультибрендовые форматы, особенность которых заключается в консолидации различных брендов, в том числе нескольких ценовых сегментов, в одном торговом пространстве. Так за 5 лет доля мультибрендовых магазинов увеличилась на 10 п.п. Новые арендаторы расположились в пространствах, ранее арендуемых ушедшими ритейлерами. Несмотря на изменение представленности стран и ценовых сегментов, в аутлетах двух столиц остается преобладающим fashion-сегмент (59% против 63% в 2020г.).
Структура ценовых сегментов fashion-ритейлеров
в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга 2020-2025 гг., %
Источник: IBC Real Estate
Структура арендаторов в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга после ухода из России международных брендов значительных изменений не претерпела. Так, fashion-ритейлеры продолжают занимать больше половины торговых площадей – 59% против 63% в 2020 году, а также их доля значительно превышает долю в классических ТЦ – 59% против 23% соответственно. Это связано со спецификой аутлетов, ключевая функция которых заключается в продаже прошлых коллекций премиальных брендов по сниженным ценам.
Топ-10 брендов в аутлетах Москвы и Санкт-Петербурга по количеству магазинов
На сентябрь 2025 года уровень вакантности в аутлетах составил: 10,9% – в Москве и 9,6% – в Санкт-Петербурге. При этом индикатор различается в зависимости от локации объекта, маркетинговой стратегии и состава арендаторов: минимальный уровень составляет 1%, максимальный – 31%. Стоит отметить, что открытие новых аутлетов в Москве и Санкт-Петербурге в ближайшие 3-5 лет не прогнозируется, что связано, в первую очередь, с изменением конъюнктуры рынка и снижением посещаемости торговых объектов, а также с высокой стоимостью строительства и отделки, что является общей тенденцией на снижение темпов девелопмента торговых объектов и уходом части международных брендов.
«Несмотря на массовый уход международных игроков из России в 2022 году, формат аутлетов смог успешно адаптироваться к изменениям рынка, что подтверждается умеренным уровнем вакансии, который составляет 10,9% – в Москве и 9,6% – в Санкт-Петербурге. В условиях сохранения сберегательной модели потребления спрос на аутлеты, где представлены брендовые товары со скидкой, стабильно сохраняется», – отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Продажи новостроек за лето 2025 года выросли почти во всех городах-миллионниках России, общее число сделок увеличилось на 11%. Об этом ТАСС сообщили аналитики сервисов "Яндекс недвижимость" и "Пульс продаж новостроек".
"Летом 2025 года в 13 из 16 городов-миллионников России наблюдался рост числа сделок на первичном рынке по сравнению с весенним периодом. Общее количество сделок в миллионниках выросло на 11% и составило 55,4 тыс. сделок, тогда как за всю весну было зарегистрировано 50 тыс.", - отмечается в сообщении.
Наиболее заметный сезонный рост показали Самара (+74%), Нижний Новгород (+44%), Краснодар (+43%), Уфа (+38%), Омск (+31%) и Воронеж (+29%). Только в трех городах - Москве, Казани и Красноярске - наблюдалось незначительное снижение активности (от 1% до 3%).
"В этом году традиционная сезонная активность на рынке новостроек проявилась раньше обычного. Снижение ключевой ставки вызывает рост интереса к покупке квартир. В итоге летом мы увидели сочетание эффекта сезонности и отложенного спроса. Дополнительно на рынок влияет снижение доходности по вкладам. Уже сейчас можно говорить о начале перетока средств с депозитов в "бетон", и на фоне потенциального дальнейшего снижения ключевой ставки эта активность будет только усиливаться", - отметил коммерческий директор сервиса "Яндекс недвижимость" Евгений Белокуров.
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.