Загородная элитная недвижимость теряет этажность и возвращается к истокам
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.