Загородная элитная недвижимость теряет этажность и возвращается к истокам
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
Аналитики премии Urban Awards провели мониторинг высокобюджетной недвижимости в петербургских новостройках. В составе экспозиции они выявили 104 квартиры и апартамента стоимостью более 100 млн рублей. Этот фонд распределен по четырнадцати адресам, четыре из которых открылись в уходящем году.
Санкт-Петербург продолжает отставать от Москвы в плане сверхдорогого жилья. В «северной столице» соответствующее предложение – это, по сути, совсем небольшой отряд из 104 лотов с прайсом от 100 млн рублей. Их суммарный бюджет равен 18,48 млрд рублей.
На московском рынке продажи объектов с ценником выше 100 млн рублей ведутся по 77 адресам. В Санкт-Петербурге таких всего 14 – 10 в Петроградском районе и еще 4 в Центральном. Почти три четверти предложения сконцентрированы в пяти комплексах. Самой широкой витриной отличается «Дом Балле» у Мариинского театра: 21 резиденция с прайсом от 150,00 до 396,12 млн рублей. Их совокупная стоимость достигает 4,85 млрд рублей. «Дом Балле» – представитель нового поколения проектов в петербургском элит-классе, к которому также относятся комплексы «Три грации» рядом с Таврическим садом и «Петровская коса, 1» на Петровском острове. Первый располагает 17 объектами с чеком 100+ млн рублей, второй – 11. Стоит также отметить осеннюю премьеру ЖК «Северная корона» на берегу Ждановки (Аптекарский остров). В его актуальную линейку включены два шестикомнатных объекта, удовлетворяющих условиям выборки.
Ближайшие соседи упомянутого ЖК «Петровская коса, 1» также делают заметный вклад в экспозицию сверхдорогих квартир. Так, в фонде ЖК «Петровская доминанта» насчитывается 5 юнитов из выбранной категории, а в ЖК Neva Haus – 10. Это делает Петровский остров локацией с самой высокой концентрацией эксклюзивного жилья (почти треть от общего объема). Однако ценовой максимум здесь выглядит довольно скромно по столичным меркам – 137,29 млн рублей.
Проекты с квартирами и апартаментами стоимостью от 100 млн рублей
|
Жилой комплекс |
Район |
Количество объектов с ценником 100+ млн рублей |
Стоимость самого дорогого объекта, млн рублей |
|
Императорский Яхтъ-клуб |
Петроградский |
15 |
822,87 |
|
Резиденция на Каменном |
Петроградский |
4 |
454,02 |
|
Дом Балле |
Центральный |
21 |
396,12 |
|
Три грации |
Центральный |
11 |
364,18 |
|
Крестовский IV |
Петроградский |
3 |
231,00 |
|
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
5 |
202,82 |
|
Del`Arte |
Петроградский |
4 |
180,84 |
|
Петровская коса, 1 |
Петроградский |
17 |
137,29 |
|
Neva Haus |
Петроградский |
10 |
129,68 |
|
Петровская доминанта |
Петроградский |
5 |
125,18 |
|
Фонтанка 76 |
Центральный |
2 |
125,17 |
|
One Trinity Place |
Петроградский |
4 |
115,42 |
|
Русский дом |
Центральный |
1 |
109,84 |
|
Северная корона |
Петроградский |
2 |
102,85 |
Вершину петербургского рейтинга по-прежнему занимает комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб», который базируется на дефиле между Гребным каналом и Средней Невкой. По этому адресу продается самый дорогой лот в городе – шестикомнатный пентхаус площадью 633,80 кв. м. Его бюджет заявлен в размере 822,87 млн рублей. Это в 333 раза больше прайса наиболее доступной квартиры, которая сейчас экспонируется на петербургском рынке – студии площадью 22,80 кв. м в ЖК «Полет» (Шушары). По общей стоимости «100-миллионных» активов – 3,58 млрд рублей – «Императорский Яхтъ-клуб» уступает только «Дому Балле». На Каменном острове по уровню цен лидирует трехкомнатная квартира площадью 287,50 кв. м в ЖК «Резиденция на Каменном» (454,02 млн рублей), на Петроградском – четырехкомнатная квартира площадью 333,20 кв. м в ЖК «Леонтьевский мыс» (202,82 млн рублей).
В 2021 году гостиничный рынок Санкт-Петербурга постепенно восстанавливался: в отдельные даты загрузка и цены приблизились к доковидным показателям. Лучшие результаты отели традиционно демонстрировали в высокий сезон – период с мая по август, когда загрузка гостиниц среднего ценового сегмента достигала 60-70%. Тем не менее, осень стала относительно непростым периодом для отельеров из-за отсутствия иностранных туристов и снижения активности MICE-индустрии.
По состоянию на конец 2021 года качественный номерной фонд гостиниц Санкт-Петербурга составляет 26,1 тыс. номеров. Заметным событием для рынка стало открытие четырех новых объектов: Wawelberg 5*, Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square 4*, Kravt Nevsky Hotel&Spa 4*, MARIA 4*. Всего в 2021 году качественный номерной фонд Санкт-Петербурга пополнился 419 номерами.
По итогам 2021 года загрузка качественных гостиниц Санкт-Петербурга составила 51%, что превышает показатель 2020 года (35%), но еще ниже результата 2019 года (69%). При этом, стоимость номера (ADR) в 2021 году, в среднем, увеличилась лишь на 5% – до 4 840 руб./номер/сутки (не включая завтрак и НДС). Доход на номер (RevPAR) за год вырос на 55% и достиг 2 570 руб./номер/сутки. Такая динамика обусловлена эффектом низкой базы 2020 года, когда показатель RevPAR был на уровне 1 660 руб./номер/сутки. Для сравнения, в 2019 году показатель RevPAR составлял 4 465 руб./номер/сутки.
По данным Комитета по туризму, по предварительным итогам Санкт-Петербург в 2021 году посетили около 4,8 млн человек, из которых всего 250 тыс. иностранцев. Таким образом, основным драйвером восстановления гостиничного рынка остается внутренний туризм. По предварительным подсчетам, число туристов из России составило более 4,5 млн человек, что выше результатов 2018 года (4,3 млн человек) и более сопоставимо с результатами 2019 года (5,5 млн человек).
«Несмотря на то, что уже сейчас мы видим постепенное открытие границ и восстановление авиасообщения между странами, основным фактором, сдерживающим рост турпотока (как внешнего, так и внутреннего) остаются антиковидные ограничения, действующие и периодически вводимые на территории города в условиях ухудшения эпидемиологической ситуации, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers. - Дальнейшее восстановление будет напрямую зависеть от снижения уровня заболеваемости и постепенного снижения ограничений. Возвращение турпотока на докризисный уровень может начаться не раньше 2023 года, однако, в случае сохранения ограничений, восстановление может затянуться».