Загородная элитная недвижимость теряет этажность и возвращается к истокам
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.