Загородная элитная недвижимость теряет этажность и возвращается к истокам
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
Аналитики компании «Бон Тон» отмечают тенденцию к снижению объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы. Так по итогам января 2022 г. объем экспозиции в ТиНАО составил 514,6 тыс. кв. м, что на 5,6% меньше, чем было в декабре (544,9 тыс. кв. м) и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах, что ниже показателя декабря на 6,3% (10,9 тыс. лотов). При этом в составе нового предложения января в реализацию вышли дополнительные объемы в уже реализуемых проектах ЖК Алхимово и ЖК Южное Бунино, а также возобновились продажи в ЖК Филатов луг.
В структуре распределения объема предложения по стадиям строительной готовности большая часть экспозиции НАО представлена на начальной стадии строительной готовности – 48,2% площади (-6,3% за месяц, +1% за год), при этом на нулевом цикле находится 33,2% площади (-0,5% за месяц, +8,2% за год), на этапе монтажа первых этажей – 15% (-5,8% за месяц, -7,2% за год). На заключительной стадии – 41,1% площади (+2,7% за месяц, +16,3% за год), в т.ч. на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 30,3% (-1,8% за месяц, +13% за год), на этапе благоустройства – 7% (+3,4% за месяц, +2,5% за год) и введены – 3,7% (+1% за месяц, +0,8% за год). Основная часть экспозиции вымывается на начальной стадии, в результате чего, несмотря на выход новых объемов, наблюдается уменьшение предложения и в объеме. За месяц на нулевом цикле он сократился на 18%. В ТАО преимущественная часть предложения (85,8% ) находится на заключительной стадии строительной готовности.
Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %
«Январь продемонстрировал заметную отрицательную динамику, даже несмотря на прирост новых объемов. Такая ситуация объясняется достаточно активным покупательским спросом, который на фоне роста цен в проектах комфорт-класса «старой» Москвы перетекает в более доступные по цене локации с релевантным, с точки зрения качества, предложением. По итогам января средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в старых границах составила 270 тыс. руб., а в Новой Москве – 209,6 тыс. руб.», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В Санкт-Петербурге первичный рынок элитной и премиальной недвижимости объединяет лоты из разных поколений. Среди них есть квартиры и апартаменты в комплексах, построенных пять и более лет назад. При этом с ними соседствуют объекты из новостроек, стартовавших буквально несколько месяцев назад. Специалисты Циан выявили самых крупных представителей в каждой из категорий высокобюджетного жилья, которыми располагают на сегодня петербургские застройщики.
1 место. Комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб»
633,80 кв. м / 822,87 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728325/
Неизменным чемпионом по габаритам на городском рынке остается резиденция из комплекса «Императорский Яхтъ-клуб», построенного в начале 2018 г. на выступающей части Крестовского острова (между Средней Невкой и Гребным каналом). Свободная планировка позволяет разграничить внутреннее пространство таким образом, чтобы выделить шесть спален, каждая из которых оснащена собственной гардеробной, и просторную кухню-гостиную. Фасад пентхауса опоясывает терраса площадью 92 кв. м. Кроме того, предусмотрен доступ к эксплуатируемой кровле. Ценник объекта приближается к отметке в 1,3 млн рублей за квадратный метр. Учитывая огромную площадь резиденции (633,8 кв. м), ее чек достигает запредельной для Санкт-Петербурга величины – немногим менее одного миллиарда рублей (822,87 млн).
2 место. ЖК «Дом Балле»
380,80 кв. м / 380,00 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/258912466/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-dom-balle-sankt-peterburg-3300116/
Проект «Дом Балле», который создается на основе дореволюционного особняка, отличается исключительно выгодной локацией. Чтобы полюбоваться «открыточными» петербургскими видами – на Мариинский театр, Никольский морской собор или набережную канала Грибоедова – отсюда нужно пройти всего несколько шагов. Самый крупный из еще нереализованных лотов в «Доме Балле» – резиденция площадью 380,8 кв. м. В момент выхода на рынок (июнь 2021 г.) ее можно было купить за 228,48 млн рублей. Но уже спустя два месяца планка поднялась до текущего показателя – 380,0 млн рублей.
3 место. ЖК «Леонтьевский мыс»
339,20 кв. м / 171,11 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/267118150/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-leontevskiy-mys-sankt-peterburg-7277/
Оставшееся место в первой тройке занимает пятикомнатная квартира с габаритами 339,2 кв. м на девятом этаже комплекса «Леонтьевский мыс» (западная оконечность Петроградского острова). Она относится к числу объектов-«ветеранов». ЖК «Леонтьевский мыс» был сдан почти пять лет назад. Но сверхвысокий ценник – 171,11 млн рублей – препятствует реализации жилья.
4 место. Клубный дом «Крестовский IV»
326,00 кв. м / 198,00 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/250578892/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-krestovskiy-iv-sankt-peterburg-1266944/
На востоке Крестовского острова готовится к сдаче еще одна новостройка с крупноформатной недвижимостью – клубный дом «Крестовский IV». В его фонде попадаются такие гиганты, как двухуровневая квартира с башенкой. Ее площадь – 326,0 кв. м, а стоимость – 198,0 млн рублей.
5 место. ЖК «Петровская доминанта»
289,60 кв. м / 95,94 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/266193607/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-dominanta-sankt-peterburg-49884/
Западная часть Петровского острова густо насыщена высокобюджетным предложением с нестандартным метражом. В этой группировке лидерская позиция принадлежит квартире площадью 289,6 кв. м из фонда ЖК «Петровская доминанта», в которой насчитывается семь спален и столько же санузлов. Ее прайс неоднократно менялся и сейчас стабилизировался на отметке в 95,94 млн рублей.
6 место. ЖК «Резиденция на Каменном»
287,50 кв. м / 475,24 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/260854442/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-rezidenciya-na-kamennom-sankt-peterburg-32139/
В ЖК «Резиденция на Каменном» ценник обновляется регулярно последние полгода. Так, самый крупный объект по этому адресу (три спальни, четыре санузла, два гардероба, кабинет, кухня-гостиная) с лета подорожал почти на 15% – почти до полумиллиарда рублей. Он занимает 287,5 кв. м в так называемом «особняке Таубе».
7 место. ЖК «Петровская коса, 1»
247,80 кв. м / 126,35 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2023 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/267282918/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-kosa1-sankt-peterburg-3692620/
ЖК «Петровская коса, 1» содержит самую новую порцию предложения на Петровском острове, в том числе, четырехкомнатный юнит площадью 247,8 кв. м. За него придется отдать 126,35 млн рублей.
8 место. ЖК «Русский дом»
242,00 кв. м / 114,71 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/268332046/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-russkiy-dom-sankt-peterburg-7933/
При наличии свободных 114,71 млн рублей и желании поселиться рядом с Михайловским замком, Марсовым полем и Летнем садом, стоит обратить внимание на шестикомнатную квартиру в ЖК «Русский дом». Статусная локация и 242 кв. м площади обеспечат по-настоящему барскую жизнь.
9 место. ЖК Neva Haus
237,45 кв. м / 91,42 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/234686240/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-neva-haus-sankt-peterburg-45243/
Сосед упомянутых комплексов «Петровская коса, 1» и «Петровская доминанта» ЖК Neva Haus вошел в рейтинг на девятой строчке. На девятом этаже одного из его корпусов по-прежнему доступна пятикомнатная квартира (237,45 кв. м) с террасой. За полтора года экспонирования ее прайс поднялся на 16% – до 91,42 млн рублей.
10 место. ЖК «Лахта Плаза»
232,70 кв. м / 80,63 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/254575648/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-lahta-plaza-sankt-peterburg-1258598/
Единственный фигурант рейтинга, который экспонируется вне пределов исторического центра, – пятикомнатный апартамент из комплекса «Лахта Плаза», сложившегося вокруг знаменитого небоскреба «Лахта Центр». Юнит площадью 232,70 кв. м достанется новому владельцу за сумму в 80,63 млн рублей.