Загородная элитная недвижимость теряет этажность и возвращается к истокам
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам III квартала 2023 г. совокупный объем предложения элитного сегмента на первичном рынке Москвы составил 86,6 тыс. кв. м (+2,3% за квартал) и 574 лота (-0,3% за квартал).
Более половины предложения площадей приходится на квартиры – 57,6% (-0,4% за квартал). Доля апартаментов составляет 39,5% (+0,3% за квартал), вилл – 2,9% (0% за квартал).
Основная часть предложения приходится на три района: Якиманка – 39,5% (+1,1% за квартал), Хамовники – 19,5% (-0,1% за квартал), Тверской – 19,3% (+1,8% за квартал).
Элитный сегмент представлен также в районах Арбат (8,1%), Басманный (5,8%), Замоскворечье (4,1%), Таганский (2,2%), Красносельский (0,8%) и Пресненский (0,6%).
В реализации большая часть предложения представлена лотами евроформата с долей 71,6%. Так, доля трехкомнатных квартир евроформата за квартал увеличилась на 5% и составила 30,1%. Доля евродвушек выросла на 0,9% до 21,4%, четырехкомнатных квартир евроформата на 1,8% до 20%. Средняя площадь предложения – 150,8 кв. м. (-2% за квартал).
По итогам III квартала 2023 г. средневзвешенная цена предложения квадратного метра составила 2,1 млн. руб. (-1,1% за квартал) при средней стоимости 313,4 млн руб. (-3% за квартал). Средневзвешенная стоимость квартир снизилась за квартал на 3,9% до 2,3 млн руб./кв. м при цене 378,2 млн руб. (-8,6% за квартал), а апартаментов увеличилась на 4,9% до – 1,8 млн руб./кв. м при средней стоимости 223,6 млн руб. (+6,4% за квартал), вилл на 0,7% до 2,4 млн руб./кв. м. при цене 1 222,5 млн руб. (+0,7% за квартал).
Самым доступным районом по средневзвешенной стоимости метра квартир стал Арбат – 1,1 млн руб. (+9,6% за квартал) при цене квартиры 177,3 млн руб., самым дорогим Замоскворечье - 2,8 млн руб. (+8% за квартал) при средней цене квартиры 431,6 млн руб.
Самыми доступными районами по средневзвешенной стоимости метра апартаментов стали Таганский – 879,3 тыс. руб. (-4,9% за квартал) и Замоскворечье – 909,1 тыс. руб. (0 за квартал), а самым дорогим Пресненский - 2,8 млн руб. (+2,1% за квартал), в котором расположена локация Патриарших прудов.
Рейтинг районов по снижению цен за квартал в элитном сегменте
на первичном рынке Москвы
|
Район |
Средневзвешенная стоимость квадратного метра, млн руб. |
Динамика за квартал, % |
|
|
II кв. 2023 |
III кв. 2023 |
||
|
Басманный |
2,2 |
2,1 |
-8,0% |
|
Якиманка |
2,5 |
2,4 |
-6,8% |
|
Тверской |
2,1 |
2,1 |
-1,2% |
|
Пресненский |
2,8 |
2,8 |
2,1% |
|
Хамовники |
1,9 |
2,0 |
3,5% |
|
Замоскворечье |
1,7 |
1,7 |
3,6% |
|
Красносельский |
1,5 |
1,7 |
10,5% |
|
Арбат |
1,0 |
1,1 |
16,4% |
|
Таганский |
1,5 |
1,8 |
17,8% |
|
Общий итог |
2,1 |
2,1 |
-1,1% |
Банки ВТБ и «Открытие» провели опрос россиян об отношении к льготным ипотечным программам. По его итогам выяснилось, что каждый четвертый выступает за продление всех государственных программ, 16% считают значимой «семейную» ипотеку, еще 5% - «ипотеку с господдержкой-2020». При этом 6% респондентов считают, что не стоит продлевать ни одну из госпрограмм, а 44% россиян затрудняются с ответом.
Около 10% россиян в возрасте от 18 до 65 лет уже пользовались программами льготной ипотеки. Из них 5% обращались за «семейной» ипотекой, 3% брали «ипотеку с господдержкой-2020». По 1% оформляли «Дальневосточную» и IT-ипотеку. Еще 11% использовали кредит на покупку жилья по рыночной ставке.
10% планируют воспользоваться льготными ипотечными программами в ближайшие три-шесть месяцев: 5% - «семейной» ипотекой, 3% - «ипотекой с господдержкой-2020», по 1% - ИТ- и «Дальневосточной» ипотекой. Еще 3% намерены в ближайшие полгода взять ипотеку по рыночной ставке.
Первый взнос и суммы кредита
27% из тех, кто планирует воспользоваться льготной ипотекой, рассчитывают взять в банке 2-3 млн рублей. Еще столько же – 3-4 млн рублей. 18% опрошенных необходима сумма от 1 до 2 млн рублей, 15% - до 1 млн рублей, 6% - от 6 до 9 млн рублей, 4% - от 9 до 12 млн рублей и столько же свыше 12 млн рублей.
38% опрошенных готовы внести в качестве первоначального взноса по кредиту 10-20% собственных средств. 23% располагают средствами до 10% от стоимости квартиры. 20% опрошенных накопили 20-30% средств. Еще 10% имеют 30-50% собственных средств. 6% имеют в распоряжении больше половины собственных средств для покупки недвижимости.
Отношение к процентной ставке
Процентная ставка – один из наиболее важных параметров, влияющих на решение брать ипотеку. Две трети потенциальных заемщиков откажутся от использования льготных ипотечных программ, если ставки по ним повысятся. Только треть из тех, кто планирует брать кредит, даже в случае повышения ставок, намерены воспользоваться той программой льготной ипотеки, под условия которой подходят.
«На фоне выросших ставок по рыночным программам льготная ипотека снова стала основным финансовым инструментом для россиян, планирующих решить квартирный вопрос. Она позволяет получить кредит на покупку новостройки с однозначной ставкой и, как следствие - меньший ежемесячный платеж, чем по базовым банковским программам. В ВТБ льготные сделки сейчас занимают более 71% от общего числа продаж, на первичном рынке этот показатель достигает 96%. Мы ожидаем, что до конца года клиенты продолжат смещать спрос в сторону льготных сделок», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В ходе опроса Группы ВТБ каждый четвёртый россиянин выступил за продолжение всех льготных ипотечных программ (на Дальнем Востоке 34%, на Северном Кавказе 13%). 16% опрошенных считают, что нужно продлевать срок действия «семейной» ипотеки, 5% - за «ипотеку с господдержкой-2020», 2% поддерживают «ИТ-ипотеку», 1% - «Дальневосточную ипотеку». Только 6% за то, чтобы не продлевать срок действия ни одной из программ льготной ипотеки, а 44% затруднились ответить на этот вопрос.
Справка
Опрос проведен 1-10 октября во всех макрорегионах России по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте 18-65 лет в городах с населением более 100 тысяч человек.