Нестандартные планировки набирают популярность у петербуржцев
Оригинальные квартиры перестают быть атрибутом исключительно премиальной недвижимости. Эксперты отмечают, что все чаще необычные лоты можно встретить и в «комфорт», и в бизнес-классе – ряде жилых комплексов их доля достигает 30-50%.
Среди наиболее распространенных вариантов – террасы, второй свет, высокие потолки, патио и панорамные окна. Однако застройщики в борьбе за покупателя создают и другие планировки – квартирография в современных новостройках может включать десятки разных предложений.
Согласно аналитике ЦИАН, в 2024 году свыше 40% покупателей были готовы рассмотреть неординарные лоты. При этом клиентов не смущает, что они в среднем на 12% дороже, чем типовые варианты. По данным «ГК Алькор», в Петербурге лишь 19% новостроек предлагают квартиры с террасами – и за подобную опцию, как и за привлекательный вид, готовы платить: в проектах бизнес-класса лоты с террасами стоят в среднем на 6% дороже аналогичных. Эксперты компании прогнозируют сохранение тренда на нетривиальные варианты.
Подтверждение этой тенденции можно проследить во многих жилых комплексах города. Например, проект «Кронфорт» в Кронштадте насыщен нестандартными лотами: здесь есть квартиры с террасой (и даже двумя сразу), эркерами, угловым остеклением, анфиладой окон (несколько окон в одном помещении), пятиугольными комнатами, французскими балконами и окнами на две стороны света. При этом во всех квартирах предусмотрены панорамные окна из алюминиевого профиля и потолки высотой 3-3,4 м.
«Доля классических и нестандартных планировок зависит от концепции и класса объекта. В малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» квартиры с террасами составляют порядка 10% от общего числа лотов, с лоджиями или балконами разных конфигураций – 45%. Кроме этого, мы предлагаем лофты со свободной планировкой – они занимают 22%», – говорит коммерческий директор «ГК Алькор» Алексей Бушуев.
Эксперты также отмечают, что среди решений, которые делают планировки уникальными, можно отметить увеличение размеров окон. «Это требует применения специальных стеклопакетов и высококачественных материалов, поэтому чем больше площадь остекления, тем дороже проект. Например, стандартная высота окон в жилье комфорт-класса составляет порядка 1,85 м, в жилых комплексах более высоких классов достигает 2,1 м. При этом мы видим, что панорамные окна, витражное остекление, французские балконы пользуются интересом покупателей», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
То же самое относится к террасам и нестандартным решениям, например, квартир формата High Flat с увеличенной высотой потолков и панорамным остеклением с применением тонкого алюминиевого профиля. В комфорт-классе такие решения появляются точечно, в бизнес- и премиум-классе их условно можно назвать стандартом.
Покупатели, выбирающие нестандартные планировки, относятся к самым разным категориям. Террасы ценят практически все, особенно если они видовые. Квартиры с большим количеством окон предпочитают молодые и семейные покупатели – это отвечает современным трендам о комфорте и здоровых условиях для воспитания детей. Эта же категория любит и просторные кухни-гостиные, так как в них можно легко собраться даже с большой компанией родственников или друзей. Эркеры нравятся интровертам – в них можно оборудовать камерный уголок для работы или отдыха. Конечно, все нестандартные варианты стоят дороже – поэтому аудитория таких квартир, как правило, располагает достатком выше среднего.
Неординарные планировки востребованы на всех этапах реализации проекта. Однако наиболее ликвидные лоты традиционно разбирают в первую очередь – это видовые варианты, квартиры с террасами и другими панорамными характеристиками (анфилада окон, угловое остекление). Согласно данным Trend Agent, такие квартиры продаются, как минимум, на 10% дороже аналогичных вариантов, а также на 15-20% быстрее.
«Если говорить о нестандартных планировках с видовыми характеристиками, то средний чек сделки составляет от 12 до 30 млн рублей. Цена зависит от обзора: частичный, полный, парк или заповедник, река или залив, панорамы в целом, а также опций и класса проекта. В квартале «Кронфорт. Центральный» квартиру с лоджией можно приобрести от 9,3 млн рублей, с террасой – от 9,8 млн, нестандартной геометрией комнат – от 10,3 млн, окнами на две стороны света – от 11,7 млн, эркером – от 16,8 млн, пятиугольной кухней-гостиной с тремя окнами – от 17,1 млн рублей», – уточняет Алексей Бушуев.
Эксперты уверены, что в дальнейшем интерес к планировкам, которые будут учитывать разные сценарии жизни покупателей, будет возрастать. Продуманное зонирование, эргономичные решения и максимально функциональное использование каждого квадратного метра будут определять привлекательность проекта.
Аналитики продолжают фиксировать снижение доли квартир-студий в экспозиции новостроек «старой» Москвы. По данным компании Plus Development на сентябрь 2025 года, этот показатель едва достигает 13%. В то же время доля однокомнатных квартир составляет около 35%, а двухкомнатных – 38,6%. Эксперты связывают этот тренд с комбинацией факторов: высокой стоимостью ипотеки на фоне ключевой ставки Банка России, сдвигом предпочтений покупателей в сторону более просторного жилья и введением запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Впрочем, сам по себе запрет – совсем не решающий фактор сегодня.
Даже после сентябрьского снижения «ключа» средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20–22%, делая покупку жилья недоступной для значительной части населения. По оценкам аналитиков Plus Development, доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы во втором квартале 2025 года составила около 60%. И это там, где покупают достаточно обеспеченные люди. Ипотека продолжает управлять рынком несмотря ни на что.
В этих условиях студии, которые традиционно считаются стартовой опцией для молодых семей или инвесторов, теряют привлекательность.
«Покупатели с ограниченным бюджетом часто вынуждены отказываться от ипотеки из-за переплат. Но если они и решаются войти в сделку, то стараются покупать жилье на долгосрочную перспективу. Да, раньше студия могла стать временным вариантом. Теперь же есть риск застрять в малогабаритной квартире надолго: никто не знает, что еще произойдет, как быстро вырастут цены, какой будет кредитная политика. В итоге тренд на «промежуточные» покупки сходит на нет. Люди вкладываются в жилье, где можно комфортно жить достаточно долго», – объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Спад интереса к студиям фиксируется уже несколько лет, и это не только московская история. В условиях экономической неопределенности покупатели предпочитают инвестировать в активы с потенциалом роста стоимости и комфорта: в однушки и двушки. И не факт, что будет иначе, когда наступит настоящее оживление на рынке ипотеки. «Например, при скором понижении «ключа» до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Ведь не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно. К 2027 году рынку будет не хватать около 30 млн квадратных метров. И люди будут стараться покупать более «семейные» лоты, а вовсе не студии», – резюмирует Екатерина Наливайко.
В сентябре 2025 года максимальное удорожание первичного жилья за год зафиксировано в Центральном округе Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в проектах ЦАО впервые достигла рубежа в 2 млн руб.
По данным «Метриум», за прошедший год новостройки подорожали во всех 10 округах «старой» Москвы. Максимальной рост средней цены кв. м наблюдается в историческом центре столицы – на 34%. В сентябре 2025 года квадратный метр в девелоперских проектах ЦАО стоит в среднем 2 млн руб. против 1,5 млн руб. годом ранее. Стоит отметить, что предыдущий психологический рубеж – в 1 млн руб. – местная недвижимость преодолела четыре года назад. Темпы удорожания первичного жилья в Центральном округе за последние 12 месяцев стали самыми высокими, зафиксированными за историю рынка.
«За минувшие 12 месяцев в Центральном округе Москвы стартовало всего 8 проектов, включая несколько камерных клубных домов, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – На фоне сокращения девелоперской активности наблюдается дефицит предложения. Естественно, это ускоряет удорожание недвижимости в ЦАО, особенно востребованных комплексов. В то же время есть и другая причина удорожания недвижимости в центре Москвы. В ближайшие годы здесь появится несколько деловых кластеров, новые станции метро, национальный выставочный центр, будут обновлены многие парки и набережные.
Кроме того, современную инфраструктуру активно формируют застройщики жилья в ЦАО. Так, в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау» откроются крупноформатный детский досуговый центр, кинотеатр под открытым небом, сад скульптур, интерактивный квест и мн. др. Естественно, ликвидность проектов в столь активно развивающейся локации растет ускоренными темпами».
В разрезе сегментов рост средней цены квадратного метра на первичном рынке ЦАО выглядит неравномерно. Местные новостройки бизнес-класса за год подорожали на 7,9% (до 543,5 тыс. руб. за кв. м), премиум-класса – на 14,1% (до 1,1 млн руб. за кв. м), элитного класса – на 13,8% (до 2 млн руб. за кв. м), делюкс-класса – на 22,3% (до 3,2 млн руб. за кв. м).
«Активнее всего в Москве дорожают проекты делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Спрос на подобное эксклюзивное жилье стабильно растет. Например, в январе-августе 2025 года клиенты совершили более 80 сделок в делюкс-комплексах, тогда как пять лет назад – всего около 10. То есть покупательская активность увеличилась в 8 раз. Предложение за этот период тоже выросло, но не столь значительно – в 3,5 раза. Так что девелоперам только предстоит ответить на растущие запросы покупателей. Особенно дефицитными являются дорогие и качественные проекты в престижных локациях, которые сохранят свою ликвидность на десятилетия. Несмотря на все сложности, в проекте Quartier d’Or / «Золотой квартал» в Замоскворечье, мы стремимся придерживаться высоких стандартов делюкса: в дизайне и отделке общественных пространств используются натуральный камень, мебель и предметы интерьера от ведущих европейских производителей».
«Несмотря на интенсивное развитие всех округов столицы, центр Москвы, безусловно, остается самым престижным направлением, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Сейчас здесь сформировался дефицит предложения, что ведет к рекордному росту цен. Вероятно, в ближайшие годы ситуация немного изменится, ведь 23 из 108 участков с ГПЗУ в «старой» Москве находятся именно в ЦАО. Так что строек, вероятно, станет больше. Однако комплексы с эксклюзивными потребительскими характеристиками по-прежнему останутся драйверами удорожания жилья в центре столицы».