Нестандартные планировки набирают популярность у петербуржцев
Оригинальные квартиры перестают быть атрибутом исключительно премиальной недвижимости. Эксперты отмечают, что все чаще необычные лоты можно встретить и в «комфорт», и в бизнес-классе – ряде жилых комплексов их доля достигает 30-50%.
Среди наиболее распространенных вариантов – террасы, второй свет, высокие потолки, патио и панорамные окна. Однако застройщики в борьбе за покупателя создают и другие планировки – квартирография в современных новостройках может включать десятки разных предложений.
Согласно аналитике ЦИАН, в 2024 году свыше 40% покупателей были готовы рассмотреть неординарные лоты. При этом клиентов не смущает, что они в среднем на 12% дороже, чем типовые варианты. По данным «ГК Алькор», в Петербурге лишь 19% новостроек предлагают квартиры с террасами – и за подобную опцию, как и за привлекательный вид, готовы платить: в проектах бизнес-класса лоты с террасами стоят в среднем на 6% дороже аналогичных. Эксперты компании прогнозируют сохранение тренда на нетривиальные варианты.
Подтверждение этой тенденции можно проследить во многих жилых комплексах города. Например, проект «Кронфорт» в Кронштадте насыщен нестандартными лотами: здесь есть квартиры с террасой (и даже двумя сразу), эркерами, угловым остеклением, анфиладой окон (несколько окон в одном помещении), пятиугольными комнатами, французскими балконами и окнами на две стороны света. При этом во всех квартирах предусмотрены панорамные окна из алюминиевого профиля и потолки высотой 3-3,4 м.
«Доля классических и нестандартных планировок зависит от концепции и класса объекта. В малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» квартиры с террасами составляют порядка 10% от общего числа лотов, с лоджиями или балконами разных конфигураций – 45%. Кроме этого, мы предлагаем лофты со свободной планировкой – они занимают 22%», – говорит коммерческий директор «ГК Алькор» Алексей Бушуев.
Эксперты также отмечают, что среди решений, которые делают планировки уникальными, можно отметить увеличение размеров окон. «Это требует применения специальных стеклопакетов и высококачественных материалов, поэтому чем больше площадь остекления, тем дороже проект. Например, стандартная высота окон в жилье комфорт-класса составляет порядка 1,85 м, в жилых комплексах более высоких классов достигает 2,1 м. При этом мы видим, что панорамные окна, витражное остекление, французские балконы пользуются интересом покупателей», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
То же самое относится к террасам и нестандартным решениям, например, квартир формата High Flat с увеличенной высотой потолков и панорамным остеклением с применением тонкого алюминиевого профиля. В комфорт-классе такие решения появляются точечно, в бизнес- и премиум-классе их условно можно назвать стандартом.
Покупатели, выбирающие нестандартные планировки, относятся к самым разным категориям. Террасы ценят практически все, особенно если они видовые. Квартиры с большим количеством окон предпочитают молодые и семейные покупатели – это отвечает современным трендам о комфорте и здоровых условиях для воспитания детей. Эта же категория любит и просторные кухни-гостиные, так как в них можно легко собраться даже с большой компанией родственников или друзей. Эркеры нравятся интровертам – в них можно оборудовать камерный уголок для работы или отдыха. Конечно, все нестандартные варианты стоят дороже – поэтому аудитория таких квартир, как правило, располагает достатком выше среднего.
Неординарные планировки востребованы на всех этапах реализации проекта. Однако наиболее ликвидные лоты традиционно разбирают в первую очередь – это видовые варианты, квартиры с террасами и другими панорамными характеристиками (анфилада окон, угловое остекление). Согласно данным Trend Agent, такие квартиры продаются, как минимум, на 10% дороже аналогичных вариантов, а также на 15-20% быстрее.
«Если говорить о нестандартных планировках с видовыми характеристиками, то средний чек сделки составляет от 12 до 30 млн рублей. Цена зависит от обзора: частичный, полный, парк или заповедник, река или залив, панорамы в целом, а также опций и класса проекта. В квартале «Кронфорт. Центральный» квартиру с лоджией можно приобрести от 9,3 млн рублей, с террасой – от 9,8 млн, нестандартной геометрией комнат – от 10,3 млн, окнами на две стороны света – от 11,7 млн, эркером – от 16,8 млн, пятиугольной кухней-гостиной с тремя окнами – от 17,1 млн рублей», – уточняет Алексей Бушуев.
Эксперты уверены, что в дальнейшем интерес к планировкам, которые будут учитывать разные сценарии жизни покупателей, будет возрастать. Продуманное зонирование, эргономичные решения и максимально функциональное использование каждого квадратного метра будут определять привлекательность проекта.
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
