Пять составляющих успешного загородного отеля
В последние несколько лет с активным развитием внутреннего туризма и с ростом интереса к отдыху на природе в целом, в России стало появляться все больше объектов загородной курортной недвижимости. Несмотря на то, что спрос во многих регионах до сих пор опережает предложение, далеко не каждый проект может похвастаться стабильно высокой загрузкой даже в высокий сезон. По итогам исследования запросов арендаторов, эксперты компании Vetvihome, специализирующейся на строительстве и сдаче в аренду загородной курортной недвижимости, выделили пять ключевых факторов, которые влияют на выбор гостей и напрямую определяют финансовый успех отеля.
Водные развлечения
В купальный сезон наибольшим спросом пользуются отели, расположенные в непосредственной близости от большой воды: рек, озер и водохранилищ. Особенно если там есть лодочные станции или яхт-клубы, где гости смогут взять катер и совершить спокойную водную прогулку, либо заняться вейксерфингом или другими активными водными видами спорта.
Однако, и в течение всего года наличие на территории загородного отеля «водной составляющей» является, пожалуй, самым востребованным пунктом среди гостей.
Например, открытого или закрытого бассейна, банных чанов с подогревом и т.п.
Организация питания
Наличие в загородном отеле ресторана – еще один обязательный фактор, который гости учитывают при выборе объекта. Опробовав на зарубежных пляжных курортах систему «все включено», туристы хотят видеть аналогичные предложения в отечественных загородных отелях. Приезжая на отдых, гости не хотят тратить время на готовку еды. Поэтому в большинстве случаев необходимо предлагать гостям хотя бы завтраки, в идеале обеспечить полный пансион. Большим спросом пользуются те, рестораны, которые в том числе предлагают гостям аутентичную кухню региона. При этом наличие своего ресторана не исключает таких традиционных загородных “ритуалов” как шашлыки и барбекю. Для этого важно обустроить на территории отеля мангальные зоны и беседки для отдыха.
Собственный ресторан на территории загородного отеля - это не только важный объект инфраструктуры, который повышает привлекательность проекта для гостей, но еще заметно увеличивает его доходность. “Сама по себе аренда кровати приносит лишь 40% прибыли отелю. Ресторан или любой кейтеринг для гостей может увеличить прибыль отеля на 20% в год, отмечает Ирина Кольцова, основатель и руководитель компании Vetvihome”.
Аренда спортинвентаря
Еще один из самых частых запросов от гостей загородных отелей – возможность аренды спортивного инвентаря для активного отдыха. Обычно востребованы велосипеды, квадроциклы, сапборды, снаряжение для рыбалки и спортивных игр. Эта услуга не только приносит дополнительный доход до 10% годовых, но и повышает лояльность арендаторов.
Площадки для проведения мероприятий
Достаточно часто в загородные отели приезжают для празднования торжественных событий (дней рождения, свадеб и пр), и запрашивают отдельные площадки для проведения своего ивента. В зависимости от формата и масштаба проекта, собственники отеля могут строить как отдельные павильоны для всесезонных активностей, так и предоставлять только летние веранды и беседки. Также местом проведения мероприятий может быть ресторан. С точки зрения финансовой эффективности, сдача в аренду площадок для проведения мероприятий позволяет увеличить прибыль отеля примерно на 5-10% в год.
Wellness инфраструктура
Если баня или сауна сегодня являются must-have для любого загородного отеля, то расширенная SPA-инфраструктура встречается реже, хотя и достаточно востребована. Термальные ванны, хамам, профессиональные массажные кабинеты и комплексные wellness-программы являются немаловажным фактором выбора для аудитории, готовой платить за повышенный комфорт и заботу о здоровье.
Cовременный загородный отель – это сложный мультифункциональный комплекс, где качество самого помещения становится лишь базой для создания полноценного отдыха. «Инвестиции в развитие инфраструктуры – от продуманных точек питания и водных развлечений до специализированных сервисов – напрямую трансформируются в лояльность гостей, рост среднего чека и, как следствие, в устойчивую прибыльность проекта. В условиях растущей конкуренции именно эти факторы будут определять лидеров рынка в ближайшие годы», - уверена Ирина Кольцова.
В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.
За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.
«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».
«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.
«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.
Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».
Эксперты ГК ФСК проанализировали структуру спроса в жилых комплексах компании в столичном регионе, а также в Санкт-Петербурге и пригородах. Уровень дохода домохозяйства покупателей-москвичей в среднем превышает аналогичный показатель петербуржцев и жителей Московской области.
Максимальная доля сделок с новостройками комфорт-класса, реализуемыми ГК ФСК в Москве (23%), заключена покупателями с ежемесячным доходом в 150-200 тыс. руб. на семью*. Вторая группа по активности в сделках (19%) — семьи с доходом 100-150 тыс. руб. в месяц. Еще 22% сделок приходится на семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц. Доли покупателей с доходом 200-250 тыс. руб. и 250-300 тыс. руб. составляют по 8%, еще 16% — это домохозяйства с доходом от 300 тыс. руб. в месяц.
В новостройках, реализуемых ГК ФСК в ближайшем Подмосковье, самая активная группа покупателей (32% сделок) — семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью. Еще 25% покупателей — семьи с доходом в 100-150 тыс. руб. в месяц, а 22% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Доходом в 200-250 тыс. руб. в месяц располагают 8% покупателей новостроек ГК ФСК в регионе, и 13% у покупателей с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.
Самая активная группа покупателей в новостройках Петербурга и пригородов — также семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью, ее доля составляет 26%. Еще 25% — домохозяйства с доходом в 100-150 тыс. руб., а 23% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Еще 14% сделок заключено покупателями с доходом 200-250 тыс. руб. на семьи, оставшиеся 13% — покупателями с доходом 250 тыс. руб. на семью или больше
«Благодаря льготной ипотеке, на рынках столичного и петербургского регионов сейчас активно присутствуют покупатели с различным уровнем дохода. Действующие в проектах ГК ФСК ставки позволяют, например, приобрести квартиру в подмосковном ЖК „Римский“ с ежемесячным платежом в 25 000 тыс. руб., а в петербургском пригородном UP-квартале „Пушкинский“ — от 19 000 тыс. руб. в месяц», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В компании отмечают рост доли покупателей, приобретающих свое первое жилье в Подмосковье и Ленобласти. По оценке ГК ФСК, доли покупателей в этих регионах, которые на момент сделки арендуют жилье, составляют порядка 32% и 28% соответственно.
Самый востребованный бюджет покупки в столичных новостройках ГК ФСК в 2020 и 2021 году составил 11,8 млн руб., в подмосковных проектах — 5,2 млн руб., в жилых комплексах петербургского региона — 6,1 млн руб.
*Под семьей в данном случае понимались не только зарегистрированные браки, но и гражданские браки, и семьи из одного человека (покупатели-одиночки). Спрос оценивался по сделкам в новостройках ГК ФСК за последние полгода.