Цены на вторичке увеличились на 0,7%, выбор снизился на 3%
- Число сделок в Москве и Санкт-Петербурге в августе снизилось на 7% и 11% относительно июльских показателей. Увеличение спроса осложняется ростом цен.
- Темпы роста цен увеличиваются (+0,7% к августу). Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в четверти городов, в остальных локациях – стагнация. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 3%; относительно сентября 2024 г. он ниже на 21%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- По итогам августа реальное число сделок в Москве и Санкт-Петербурге (по которым доступны данные) снизилось относительно июльских показателей на 7% и 11% соответственно. Снижение ставки ЦБ (а вместе с ним рост доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам) и общее сезонное оживление могли привести к росту активности, но пока что этого не произошло. Увеличение спроса осложняется ростом цен: после 2 лет их индексации со скоростью 0,3-0,4% в месяц цены предложения в Москве прибавили по 1,9% в августе и в сентябре, в Санкт-Петербурге 1,5% в августе и 0,7% в сентябре. При этом число сделок всё равно сохраняется на достаточно высоком уровне.
Динамика спроса (числа ДКП) в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Циан.Аналитика
- Темпы роста цен увеличиваются. За последний месяц «квадрат» в среднем по локациям c населением от 500 тысяч человек подорожал на 0,7%. Стало ещё больше городов, где рост превысил 1% (теперь их 12 из 40, в начале лета было 6). Среди них особенно выделяются Краснодар (где после длительного перерыва был открыт аэропорт +3,6%), Рязань (+3,2%), Набережные Челны (+2,3%), Москва (+1,9%). Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой.
Темпы роста увеличиваются четвёртый месяц подряд, но высокие ипотечные ставки и замедление роста доходов населения по-прежнему являются сдерживающими факторами.
За год вторичка подорожала на 6% (рост ниже инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Калининграде, Перми (на 12-16%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
- Объём предложения третий месяц подряд снижается. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. За последний месяц выбор в анализируемых локациях сократился на 3%. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – в Махачкале, Владивостоке, Сочи и Краснодаре.
Относительно сентября 2024 г. объём предложения сейчас меньше на 21%. Выбор так и не восстановился после резкого снижения осенью прошлого года, когда часть собственников решили отложить продажу.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
«При дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на вторичном рынке вырастет. Ожидать всплеска активности, при этом, не стоит из-за стагнации в экономике, сокращения темпов роста доходов населения, жёстких требований банков к заёмщикам и снижения выбора качественного предложения, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Цены продолжат увеличиваться до конца года со скоростью +0,5-0,8% в месяц».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
128,4 |
11% |
0,2% |
|
Владивосток |
186,3 |
6% |
-0,1% |
|
Волгоград |
106,2 |
3% |
0,9% |
|
Воронеж |
114,3 |
7% |
0,2% |
|
Екатеринбург |
148,4 |
7% |
1,1% |
|
Ижевск |
104,3 |
16% |
0,5% |
|
Иркутск |
146,5 |
7% |
0,8% |
|
Казань |
201,6 |
9% |
1,3% |
|
Калининград |
148,4 |
15% |
0,0% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
0,1% |
|
Киров |
108,8 |
6% |
-0,5% |
|
Краснодар |
145,1 |
6% |
3,6% |
|
Красноярск |
133,5 |
4% |
0,2% |
|
Ленинградская область |
129,3 |
1% |
0,2% |
|
Махачкала |
122,6 |
6% |
-0,3% |
|
Москва |
372,8 |
9% |
1,9% |
|
Московская область |
169,2 |
3% |
0,7% |
|
Набережные Челны |
119,3 |
9% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
164,7 |
7% |
0,2% |
|
Новокузнецк |
97,7 |
-5% |
-0,6% |
|
Новосибирск |
139,8 |
6% |
1,0% |
|
Омск |
117,2 |
4% |
0,9% |
|
Оренбург |
94,1 |
10% |
1,4% |
|
Пермь |
119,8 |
12% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
142,2 |
4% |
0,8% |
|
Рязань |
105,7 |
6% |
3,2% |
|
Самара |
130,7 |
5,7% |
1,4% |
|
Санкт-Петербург |
244,9 |
10% |
0,7% |
|
Саратов |
105,2 |
5% |
-0,5% |
|
Севастополь |
195,7 |
11% |
-0,2% |
|
Сочи |
325,6 |
5% |
-0,6% |
|
Ставрополь |
108,2 |
2% |
0,7% |
|
Тольятти |
99,5 |
8% |
1,8% |
|
Томск |
124,3 |
5% |
0,2% |
|
Тюмень |
129,0 |
5% |
0,0% |
|
Ульяновск |
93,9 |
3% |
0,5% |
|
Уфа |
133,4 |
6% |
0,5% |
|
Хабаровск |
142,2 |
5% |
1,6% |
|
Челябинск |
110,8 |
6% |
0,8% |
|
Ярославль |
105,8 |
7% |
1,6% |
|
Все локации |
143,3 |
6% |
0,7% |
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Источник: Циан.Аналитика
В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наблюдается постепенное уменьшение площади выводимых на рынок квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, значительнее всего сокращается площадь лотов в премиум-классе: с 2020 года строящееся премиальное жилье уменьшилось в среднем на 25 кв. м. Покупатели также выбирают более компактные квартиры, но при этом средний чек реализованных лотов растет: в целом по городу бюджет покупки на первичном рынке Северной столицы за год увеличился на 16%.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Как отмечают аналитики Nikoliers, уменьшение площадей квартир в новом предложении наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
«В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту, — комментирует Елизавет Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту».
Что касается предпочтений покупателей, то они также стали выбирать более компактные квартиры. В 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м (-2,3 кв. м с 2021 года). До 71,3 кв. м (-7,6 кв. м за год) уменьшилась средняя площадь проданных квартир в премиум-сегменте, до 49,8 кв. м (-5,5 кв. м) — в бизнес-классе и до 38,2 кв. м (-1,8 кв. м за год) в классе «комфорт».
В то же время средний чек покупки в новостройках Санкт-Петербурга только за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Санкт-Петербурге за прошлый год увеличилась на 19,5%, что сказалось и на среднем чеке покупки. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка, однако девелоперы не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения, и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, — поясняет Елизавета Конвей. — Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне».
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.