Цены на вторичке увеличились на 0,7%, выбор снизился на 3%
- Число сделок в Москве и Санкт-Петербурге в августе снизилось на 7% и 11% относительно июльских показателей. Увеличение спроса осложняется ростом цен.
- Темпы роста цен увеличиваются (+0,7% к августу). Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в четверти городов, в остальных локациях – стагнация. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 3%; относительно сентября 2024 г. он ниже на 21%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- По итогам августа реальное число сделок в Москве и Санкт-Петербурге (по которым доступны данные) снизилось относительно июльских показателей на 7% и 11% соответственно. Снижение ставки ЦБ (а вместе с ним рост доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам) и общее сезонное оживление могли привести к росту активности, но пока что этого не произошло. Увеличение спроса осложняется ростом цен: после 2 лет их индексации со скоростью 0,3-0,4% в месяц цены предложения в Москве прибавили по 1,9% в августе и в сентябре, в Санкт-Петербурге 1,5% в августе и 0,7% в сентябре. При этом число сделок всё равно сохраняется на достаточно высоком уровне.
Динамика спроса (числа ДКП) в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Циан.Аналитика
- Темпы роста цен увеличиваются. За последний месяц «квадрат» в среднем по локациям c населением от 500 тысяч человек подорожал на 0,7%. Стало ещё больше городов, где рост превысил 1% (теперь их 12 из 40, в начале лета было 6). Среди них особенно выделяются Краснодар (где после длительного перерыва был открыт аэропорт +3,6%), Рязань (+3,2%), Набережные Челны (+2,3%), Москва (+1,9%). Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой.
Темпы роста увеличиваются четвёртый месяц подряд, но высокие ипотечные ставки и замедление роста доходов населения по-прежнему являются сдерживающими факторами.
За год вторичка подорожала на 6% (рост ниже инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Калининграде, Перми (на 12-16%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
- Объём предложения третий месяц подряд снижается. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. За последний месяц выбор в анализируемых локациях сократился на 3%. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – в Махачкале, Владивостоке, Сочи и Краснодаре.
Относительно сентября 2024 г. объём предложения сейчас меньше на 21%. Выбор так и не восстановился после резкого снижения осенью прошлого года, когда часть собственников решили отложить продажу.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
«При дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на вторичном рынке вырастет. Ожидать всплеска активности, при этом, не стоит из-за стагнации в экономике, сокращения темпов роста доходов населения, жёстких требований банков к заёмщикам и снижения выбора качественного предложения, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Цены продолжат увеличиваться до конца года со скоростью +0,5-0,8% в месяц».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
128,4 |
11% |
0,2% |
|
Владивосток |
186,3 |
6% |
-0,1% |
|
Волгоград |
106,2 |
3% |
0,9% |
|
Воронеж |
114,3 |
7% |
0,2% |
|
Екатеринбург |
148,4 |
7% |
1,1% |
|
Ижевск |
104,3 |
16% |
0,5% |
|
Иркутск |
146,5 |
7% |
0,8% |
|
Казань |
201,6 |
9% |
1,3% |
|
Калининград |
148,4 |
15% |
0,0% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
0,1% |
|
Киров |
108,8 |
6% |
-0,5% |
|
Краснодар |
145,1 |
6% |
3,6% |
|
Красноярск |
133,5 |
4% |
0,2% |
|
Ленинградская область |
129,3 |
1% |
0,2% |
|
Махачкала |
122,6 |
6% |
-0,3% |
|
Москва |
372,8 |
9% |
1,9% |
|
Московская область |
169,2 |
3% |
0,7% |
|
Набережные Челны |
119,3 |
9% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
164,7 |
7% |
0,2% |
|
Новокузнецк |
97,7 |
-5% |
-0,6% |
|
Новосибирск |
139,8 |
6% |
1,0% |
|
Омск |
117,2 |
4% |
0,9% |
|
Оренбург |
94,1 |
10% |
1,4% |
|
Пермь |
119,8 |
12% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
142,2 |
4% |
0,8% |
|
Рязань |
105,7 |
6% |
3,2% |
|
Самара |
130,7 |
5,7% |
1,4% |
|
Санкт-Петербург |
244,9 |
10% |
0,7% |
|
Саратов |
105,2 |
5% |
-0,5% |
|
Севастополь |
195,7 |
11% |
-0,2% |
|
Сочи |
325,6 |
5% |
-0,6% |
|
Ставрополь |
108,2 |
2% |
0,7% |
|
Тольятти |
99,5 |
8% |
1,8% |
|
Томск |
124,3 |
5% |
0,2% |
|
Тюмень |
129,0 |
5% |
0,0% |
|
Ульяновск |
93,9 |
3% |
0,5% |
|
Уфа |
133,4 |
6% |
0,5% |
|
Хабаровск |
142,2 |
5% |
1,6% |
|
Челябинск |
110,8 |
6% |
0,8% |
|
Ярославль |
105,8 |
7% |
1,6% |
|
Все локации |
143,3 |
6% |
0,7% |
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Источник: Циан.Аналитика
По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году достигнет рекордных 80-85%. Самый высокий за историю наблюдений показатель будет установлен как в Московском регионе и Петербургской агломерации, так и в некоторых других субъектах РФ.
- По предварительным итогам 2023 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московской и Петербургской агломерациях достигнет рекордных 3,3 млн кв. м и 900 000 кв. м соответственно. В регионах России показатель также будет самым высоким за историю наблюдений – порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом общий объем поглощения в целом по стране достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года.
- В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit – в целом по стране их доля достигла 49%. В Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок, в Петербургской агломерации – 53%, а в регионах – 76%. Последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%. В Московском регионе максимальный показатель (47%) был зафиксирован в 2020 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2019 году – 55%.
Динамика объема сделок со складской недвижимостью и их распределение по типу,
Россия, тыс. м2
Источник: NF Group Research
- В 2023 году основными потребителями складских площадей по всей стране оставались онлайн-ретейлеры, доля которых в общем объеме сделок составила 48%. На транспортные и логистические компании пришлось 14%, на розничную торговлю и дистрибуцию – 14% и 12% соответственно. Основными драйверами роста сделок в формате BTS были представители онлайн-торговли и розничный ретейл – их доля составила 77% всех BTS-сделок.
Распределение сделок по профилю арендаторов и покупателей складской недвижимости в России. Предварительная оценка на 2023 год
Источник: NF Group Research
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов – компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков».
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.