Аналитики Домклик выяснили, в каких регионах строятся самые вместительные жилые комплексы
На российском рынке недвижимости нередко обращают на себя внимание два принципиально разных подхода в строительстве новых жилых объектов: точечная уплотняющая застройка из 1-2 корпусов в развитых городских локациях и строительные проекты, которые возводятся как целые районы. Как показало исследование аналитического центра Домклик, основная масса возводимых сейчас жилых комплексов по своему масштабу отличается от стереотипного образа «мегапроекта».
Распределение квартир и корпусов в ЖК регионов России
На данный момент типичный для всей России жилой комплекс состоит из 3 корпусов и рассчитан на 496 квартир. Однако регионы с самым большим объемом строительства достаточно сильно отличаются от среднероссийских показателей.
Рекордсменом по медианному количеству корпусов в новых ЖК стал Краснодарский край, занимающий 3-е место по числу квартир. За последние годы Кубань и столица края стали одними из символов возведения крупных комплексов, которые формируют целые районы. Следом по медианному количеству корпусов в ЖК следуют Московская область – 6 шт., Ленинградская область – 5 шт., Красноярский край и Тюменская область, где новые ЖК в среднем имеют по 4 корпуса.
На появление этой тенденции в Краснодарском крае и других регионах, где распространены «мегапроекты», повлияло несколько факторов. В этих регионах и их областных центрах фиксируется миграционный или естественный прирост населения. Строятся такие объекты чаще всего на окраинах, где выше доступность земельных участков. К тому же, девелоперам выгоднее и проще возводить рядом несколько корпусов по типовым проектам – меньше затрат на проектирование и логистику.
Хотя жилые комплексы Москвы и Санкт-Петербурга в среднем насчитывают по 3 корпуса, они, как правило, отличаются большим количеством квартир – 1554 и 1064 соответственно. Столица по этому показателю занимает первое место среди всех рассмотренных регионов. Это объясняется большей площадью каждого отдельного корпуса, высокой этажностью и большим числом малометражных лотов – студий и однокомнатных квартир, поскольку застройщикам и девелоперам выгодно в ограниченных условиях крупных городов вместить как можно больше квартир в один объект.
В среднем меньше всего корпусов в ЖК Нижегородской области, Пермского и Приморского краев, Ростовской области – всего два. А самые небольшие комплексы по количеству квартир находятся в Калининградской (373), Нижегородской (362), Волгоградской (332), Омской (212) областях и в Ставропольском крае (300).
Вместимость и этажность новостроек
Данные позволяют проследить зависимость числа квартир от этажности здания жилого комплекса. Однако в ряде регионов, где ведется активная стройка крупных ЖК, можно заметить ослабевание этой зависимости. Так, в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, где медианная этажность корпусов составляет 12 этажей, число квартир выше, чем в более высотных ЖК Свердловской области и Приморского края с медианной этажностью 21 и 20 этажей соответственно. Аналогичная ситуация в Московской области и Краснодарском крае.
Главная причина – распространённость малогабаритных квартир в новых ЖК. Застройщикам выгодно строить студии и однокомнатные квартиры в мегаполисах, где на них высокий спрос. Кроме того, в этих регионах распространены длинные, многосекционные корпуса или т.н. «горизонтальные небоскребы», что при средней этажности дает большое количество квартир.
В Москве ситуация отличается, в том числе из-за высокой этажности новостроек и запрета на строительство домов с квартирами площадью менее 28 кв. м.
Методология
Для расчета медианных значений количества квартир, корпусов и этажности ЖК в регионах были использованы данные о жилых комплексах, квартиры в которых продаются на витрине Домклик. Данные актуальны на середину сентября 2025 года.
Медианное значение количества этажей и квартир в корпусах были рассчитаны на основе данных о максимальном количестве жилых этажей в каждом корпусе ЖК и количестве квартир в каждом отдельном корпусе.
Медианное значение количества квартир и корпусов в ЖК было найдено для каждого из четырёх классов недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и элитная недвижимость.
Быстрее всего сегодня продаются студии – в среднем за два месяца. На втором месте - квартиры с одной и двумя комнатами, которые клиенты реализуют за 2,5 месяца. Трёхкомнатные объекты находят покупателя в среднем за 82 дня. Дольше всего приходится продавать квартиру с четырьмя и более комнатами — 3,5 месяца.
На скорость продажи квартир, помимо ее комнатности, влияет местоположение. В регионах-миллионниках быстрее всего квартиры продаются* в Москве – в среднем, меньше, чем за два месяца (51 день). В Санкт-Петербурге этот срок почти в 2 раза выше — около трех месяцев (97 дней). Дольше всего квартиры продаются в Краснодарском крае — в среднем почти четыре месяца (111 дней), выяснили эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости «Метр квадратный».
При этом доля клиентов, купивших студию или однокомнатную квартиру, выросла за последний год почти до 40% (+ 9 пп). Одновременно доля тех, кто приобрел трехкомнатные квартиры, опустилась ниже 20% (- 6 пп за год), а доля выбравших двух- и четырехкомнатные объекты осталась примерно на том же уровне.
Цель** покупки квартиры в 40% случаев - улучшение качества жизни. Для детей и родственников недвижимость покупают 16% респондентов, ещё 13% новое жилье нужно из-за изменившихся жизненных обстоятельств, а 6% хотят жить ближе к родственникам. Ещё часть опрошенных преследуют инвестиционные цели.
«Большинство россиян покупают квартиры для себя или детей, поэтому стараются внимательно выбирать объекты. Например, квартиры в старом жилом фонде часто проигрывают современным жилым комплексам, построенным в последние годы. Решающее значение имеют и развитая инфраструктура в районе, качество ремонта и вид из окна. В этом году на фоне динамично меняющейся конъюнктуры рынка клиенты стали подходить к выбору недвижимости еще более тщательно, тем более, разнообразие предложений на рынке предоставляет им такую возможность», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Покупка недвижимости - один из самых ответственных этапов в жизни каждого человека. С изменениями в госпрограммах кредитования, инфляцией, а вместе с ней и стоимости на объекты, доступность жилья не становится выше. Особенно это касается центрального региона и городов-миллионников. Очевидно, что покупателям сейчас необходимо больше времени для принятия решения о покупке нового жилья. Интересно и то, что при выборе недвижимости россиян также беспокоит общий контингент жителей района и современные решения, например, двор без машин, лапомойки, комнаты для колясок на первом этаже и так далее. Это относительно новые критерии выбора нового жилья», - прокомментировал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Алексей Завгородний.
—
*Эксперты анализировали сроки экспозиции квартир на платформе «Метр квадратный» в январе-мае 2024 г.
** По данным репрезентативного опроса в мае 2024 года среди более 500 жителей крупных городов РФ старше 18 лет.
В связи с частичным сворачиванием программ ипотечного кредитования с госсубсидированием с 1 июля текущего года, на первичном рынке ожидается существенное увеличение доли рассрочек в общем количестве сделок.
Особенно сильным оно окажется в сегменте «масс-маркет».
По мнению Евгения Бескровного, директора по продажам компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), до конца лета застройщики будут постепенно перестраивать структуру продаж, все активнее предлагая покупателям инструмент рассрочки.
«Ещё в прошлом году, до декабрьского ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, доля рассрочек в среднем по наиболее доступному ценовому сегменту («масс-маркет») не превышала 5-7% от общего количества сделок. Но к июню она достигла уровня в 15-20%. И вполне может, по нашим расчётам уже осенью увеличится до 30-35%», - считает эксперт.
При этом в премиальном сегменте (бизнес- и элит-класс) больших изменений не ожидается, поскольку он далеко не так зависим от ипотеки - в том числе, льготной. Здесь популярность рассрочки всегда была выше и на сегодняшний день её доля составляет 60-65%. К концу года этот показатель может вырасти ненамного – в пределах 5-10%.
«Конечно, полной альтернативой ипотеке рассрочка не станет, поскольку регулярные платежи здесь заметно выше. Кроме того, застройщики, работающие в «масс-маркете» могут продавать в рассрочку только часть лотов, поскольку им нужно заботиться о наполнении эскроу-счетов, чтобы не увеличилась стоимость проектного финансирования. Однако многие застройщики – в основном крупные – все же предлагают длительные варианты рассрочек (до 8 лет) с довольно привлекательным первым взносом в 10-15% от стоимости квартиры и ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такие условия могут быть привлекательными для значительного количества покупателей», - говорит Евгений Бескровный.
Он добавляет, что в сегментах «бизнес» и «элит» условия по рассрочкам существенно отличаются: здесь основным спросом пользуются варианты с разбивкой всей суммы на три платежа (равными долями или, например, в пропорции 10/40/40) и выплатой долга максимум в течение двух лет – обычно в пределах строительного цикла объекта.