Аналитики Домклик выяснили, в каких регионах строятся самые вместительные жилые комплексы
На российском рынке недвижимости нередко обращают на себя внимание два принципиально разных подхода в строительстве новых жилых объектов: точечная уплотняющая застройка из 1-2 корпусов в развитых городских локациях и строительные проекты, которые возводятся как целые районы. Как показало исследование аналитического центра Домклик, основная масса возводимых сейчас жилых комплексов по своему масштабу отличается от стереотипного образа «мегапроекта».
Распределение квартир и корпусов в ЖК регионов России
На данный момент типичный для всей России жилой комплекс состоит из 3 корпусов и рассчитан на 496 квартир. Однако регионы с самым большим объемом строительства достаточно сильно отличаются от среднероссийских показателей.
Рекордсменом по медианному количеству корпусов в новых ЖК стал Краснодарский край, занимающий 3-е место по числу квартир. За последние годы Кубань и столица края стали одними из символов возведения крупных комплексов, которые формируют целые районы. Следом по медианному количеству корпусов в ЖК следуют Московская область – 6 шт., Ленинградская область – 5 шт., Красноярский край и Тюменская область, где новые ЖК в среднем имеют по 4 корпуса.
На появление этой тенденции в Краснодарском крае и других регионах, где распространены «мегапроекты», повлияло несколько факторов. В этих регионах и их областных центрах фиксируется миграционный или естественный прирост населения. Строятся такие объекты чаще всего на окраинах, где выше доступность земельных участков. К тому же, девелоперам выгоднее и проще возводить рядом несколько корпусов по типовым проектам – меньше затрат на проектирование и логистику.
Хотя жилые комплексы Москвы и Санкт-Петербурга в среднем насчитывают по 3 корпуса, они, как правило, отличаются большим количеством квартир – 1554 и 1064 соответственно. Столица по этому показателю занимает первое место среди всех рассмотренных регионов. Это объясняется большей площадью каждого отдельного корпуса, высокой этажностью и большим числом малометражных лотов – студий и однокомнатных квартир, поскольку застройщикам и девелоперам выгодно в ограниченных условиях крупных городов вместить как можно больше квартир в один объект.
В среднем меньше всего корпусов в ЖК Нижегородской области, Пермского и Приморского краев, Ростовской области – всего два. А самые небольшие комплексы по количеству квартир находятся в Калининградской (373), Нижегородской (362), Волгоградской (332), Омской (212) областях и в Ставропольском крае (300).
Вместимость и этажность новостроек
Данные позволяют проследить зависимость числа квартир от этажности здания жилого комплекса. Однако в ряде регионов, где ведется активная стройка крупных ЖК, можно заметить ослабевание этой зависимости. Так, в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, где медианная этажность корпусов составляет 12 этажей, число квартир выше, чем в более высотных ЖК Свердловской области и Приморского края с медианной этажностью 21 и 20 этажей соответственно. Аналогичная ситуация в Московской области и Краснодарском крае.
Главная причина – распространённость малогабаритных квартир в новых ЖК. Застройщикам выгодно строить студии и однокомнатные квартиры в мегаполисах, где на них высокий спрос. Кроме того, в этих регионах распространены длинные, многосекционные корпуса или т.н. «горизонтальные небоскребы», что при средней этажности дает большое количество квартир.
В Москве ситуация отличается, в том числе из-за высокой этажности новостроек и запрета на строительство домов с квартирами площадью менее 28 кв. м.
Методология
Для расчета медианных значений количества квартир, корпусов и этажности ЖК в регионах были использованы данные о жилых комплексах, квартиры в которых продаются на витрине Домклик. Данные актуальны на середину сентября 2025 года.
Медианное значение количества этажей и квартир в корпусах были рассчитаны на основе данных о максимальном количестве жилых этажей в каждом корпусе ЖК и количестве квартир в каждом отдельном корпусе.
Медианное значение количества квартир и корпусов в ЖК было найдено для каждого из четырёх классов недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и элитная недвижимость.
По данным ВТБ, российские заемщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Чаще всего они стремятся досрочно закрыть обязательства по крупным сделкам. Клиентам, погасившим свои кредиты в прошлом году, требовалось на это около 3 лет. Об этом свидетельствует аналитика банка по ипотеке без учета рефинансирования.
Активнее всего клиенты выплачивают жилищные кредиты на суммы 15-20 млн рублей. В среднем на закрытие таких договоров уходит около 1,5 лет, следует из статистики ВТБ за первые четыре месяца этого года. У заемщиков, занявших на покупку недвижимости до 5 млн рублей, полное погашение обязательств занимает 3,6 года.
В среднем на частично досрочное погашение ипотеки клиенты ВТБ направляют 140 тысяч рублей, что более чем в пять раз превышает средний размер ежемесячного платежа. Для сравнения, год назад на частично досрочное погашение они выделяли в среднем 157,6 тысяч рублей, а в апреле 2020 года - 137 тысяч.
«Несмотря на то, что в среднем заёмщики берут ипотеку на рекордные 24 года, закрывают ее по-прежнему в разы быстрее: по нашим данным, за 4,3 года. Благодаря льготным программам со ставкой 6-8% ипотека перестала «висеть» над клиентами большим долгом, стала удобным финансовым инструментом для решения квартирного вопроса и посильным для выплаты. За счет общего снижения ставок и увеличения срока кредита в меньшую сторону изменился и ежемесячный платеж, поэтому заёмщики все чаще направляют освободившиеся средства не на досрочное погашение, а на другие, более важные для них расходы. При этом общий уровень их платежной дисциплины по-прежнему на высоком уровне – с точки зрения просроченной задолженности сегмент жилищного кредитования остается образцовым», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Он отметил, что быстрее всего по-прежнему закрываются кредиты, выданные в сегменте дорогой недвижимости. Многие заемщики в этой категории – предприниматели, которые оформляют ипотеку под низкую ставку и стремятся не отвлекать лишние ресурсы из своего бизнеса. Кроме того, зачастую такие клиенты сдают недвижимость в аренду и возвращают часть ипотечного платежа.
Ранее ВТБ зафиксировал изменение структуры спроса россиян на жилье. По данным банка, за последний год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения произошли на первичном рынке.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотеки. По итогам четырех месяцев 2023 года порядка 63,3 тыс. клиентов получили в банке ипотеку объемом 321 млрд рублей. Основным спросом в январе - апреле пользовались стандартные ипотечные программы, по которым заемщики приобретают в основном вторичное жилье - на них пришлось около 56% сделок.
От типа корпуса зависит тепло- и звукоизоляция жилья, а также возможности планировок, время строительства и прочность здания. Вместе с Яндекс Недвижимостью разобрались, какие варианты новостроек по типу корпуса сейчас преобладают в Москве.
Большую часть предложения первичного жилья сейчас занимают кирпично-монолитные корпуса — порядка 49%. В таких квартирах часто бывают свободные планировки: роль несущих конструкций в доме выполняют колонны, а не стены, так что проще создать нестандартное пространство. Такие ЖК обычно относятся к бизнес-классу (52%) или элитному жилью (31%). Ещё в Москве 16% кирпично-монолитных новостроек комфорт-класса и меньше процента — «Комфорт+». При этом доля квартир в кирпично-монолитных домах не самая большая — всего 14%. Цены начинаются от 6 миллионов рублей. Столько стоит студия площадью 22 кв. м в районе Солнцево. Самая дорогая квартира в таком доме стоит 1,9 миллиарда рублей. Это четырехкомнатная квартира площадью 429 кв. м у станции метро “Кропоткинская”.
На втором месте по популярности монолитный тип корпуса. В Москве 42% таких новостроек, причем в них продаётся больше всего квартир — 62% от всего столичного жилья. Больше всего в подобных домах квартир бизнес- и комфорт-класса — 53% и 27% соответственно. Элитная недвижимость занимает 20%-ю долю этого сегмента. Самая бюджетная квартира в монолитном доме стоит 4 миллиона рублей. Это студия площадью 24 кв. м в Зеленограде. Самая дорогая — пятикомнатная квартира площадью 459,4 кв. м за 2,1 миллиарда рублей. Она находится в Большом Толмачёвском переулке.
Панельные новостройки занимают 8% столичного рынка недвижимости, а квартиры в домах этого типа охватывают 10% от всего объема предложения в Москве. Больше всего объявлений в таких домах отмечается в комфорт- и бизнес-классе — 53% и 39% соответственно. Жилье этого сегмента также встречается и в элитном классе. Это связано с тем, что современные «панельки» гораздо качественнее своих предшественников. Между железобетонных плит теперь обычно прокладывают слой минеральной ваты — получается так называемая «сэндвич-панель». Такое решение повышает звуко- и теплоизоляцию. Также сегодняшние застройщики пользуются бесшовной технологией, так что стыки плит обработаны гораздо лучше, через эти места не проходит влага и не уходит тепло. Сегодня для скрепления плит используется специальный клеевой состав, армирующая сетка и грунт. Это сокращает теплопотери в среднем на 30%. Самый дешёвый вариант в панельном доме стоит 5,5 миллионов рублей. Это студия размером 20 кв. м в районе станции МЦД “Депо”. Самый дорогой — 41 миллион рублей. Столько стоит трёхкомнатная квартира в Хорошёвском районе.
Всего 3% московских новостроек возводят из кирпича. Сегменты элитной недвижимости и комфорт-класса занимают долю 33% каждый, а в “экономе” и “бизнесе” — 17% каждый. Это связно с тем, что сегодня кирпич редко используют отдельно от монолитных железобетонных конструкций из-за высокой стоимости материалов и длительности работ. Доля квартир в этих домах составляет 8% от всего уровня предложения в столице. Самый бюджетный вариант — студия площадью 25 кв. м на Волгоградском проспекте стоимостью 8,5 миллионов рублей. Самое дорогое предложение в кирпичных домах в Москве — четырёхкомнатная квартира площадью 147 кв. м в Хамовниках.