Коммерческая недвижимость в ЖК: назвали ключевые тренды в условиях меняющегося рынка
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.
В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе экосистемы недвижимости М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. Причиной послужило снижение ЦБ ключевой ставки до 18%.
Эксперты оценивают сегодня рынок недвижимости как стабильный. Небольшие колебания результатов связаны в большей мере с разницей в количестве рабочих дней в месяцах. При этом каждая четвёртая покупка является ипотечной. А общее количество сделок с жильём на платформе выросло на 10% по сравнению с августом прошлого года.
Москва продолжает лидировать по спросу на ипотеку — 10% всех ипотечных заявок через М2. Татарстан, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Башкортостан делят второе место — на них приходится по 5%.
На рынке вторичного жилья средняя ставка по выданным кредитам в августе 2025 года сократилась 0,3 п. п. в сравнении с июлем и на 0,5 п. п. — в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это также связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ.
В сегменте новостроек, как и в прошлом месяце, и в августе прошлого года, средняя ставка остаётся низкой (около 6–7%) из-за высокой доли льготных кредитов в структуре выдач.
В условиях низкой вакансии бизнес стал интересоваться предварительной арендой офисов средней нарезки в БЦ, строящихся или проходящих редевелопмент.
Сейчас компании, у которых заканчиваются текущие договоры аренды или планируется переезд, за несколько месяцев начинают поиск новых офисов. В ситуации, когда предложение ограниченно, а конкуренция за качественные площади высокая, арендаторы не могут рассчитывать на быстрый подбор подходящего варианта «в последний момент» и готовы бронировать лоты заранее.
Для этого нужно внести обеспечительный платеж, а затем ждать завершения строительных работ и подписания акта приема-передачи помещения.
Наибольшим спросом в таких сделках пользуются офисные блоки площадью 150-300 м2 со скорой сдачей — в конце этого года или начале следующего. Они востребованы, т.к. подходят широкому кругу резидентов: для небольшого бизнеса, головного офиса, филиала компании.
«При этом большинство бизнес-центров на этапе строительства или редевелопмента продаются почти полностью. В них остаются площади, предназначенные для аренды, но сразу после открытия БЦ можно не успеть со сделкой: конкуренция за понравившийся лот может быть слишком большой», — отметила Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group.
Практика предварительной аренды — не новая на офисном рынке, но сейчас она переживает новый виток популярности как инструмент для компаний, которые умеют планировать и ценят стабильность.