Эффект низкой базы: спрос на новостройки в Москве вырос на 31%
В августе 2025 года на рынке жилья Москвы наметился тренд на стабилизацию спроса, по наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы. Главным событием месяца стал резкий рост числа сделок на рынке новостроек. В частности, количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло в годовом выражении на 31%, тогда как спрос на готовое жилье сократился на 5%, а число ипотечных сделок – на 1%.
В августе 2025 года, согласно данным Росреестра Москвы, на рынке строящегося жилья зафиксирован резкий рост активности в годовом выражении. Всего за месяц было зарегистрировано почти 6,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% больше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 5,0 тыс. ДДУ. Относительно июля 2025 года (6,5 тыс. ДДУ) спрос практически не изменился (рост всего на 1%). Столь впечатляющая годовая динамика во многом объясняется эффектом низкой базы, так как август 2024 года был крайне слабым месяцем для рынка.
«Августовские показатели подтверждают, что рынок новостроек Москвы действительно нашел точку равновесия после весенней турбулентности, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise, STONE Sokolniki, STONE Grain). – В целом спрос стабилизировался: покупатели адаптировались к текущим реалиям ипотечного рынка и стали стабильно пользоваться таким инструментом, как рассрочка, что особенно характерно для классов бизнес и премиум. При этом важно понимать, что этот спрос распределяется неравномерно. Он всё больше концентрируется в самых ликвидных проектах, особенно в тех, что выходят на рынок на начальном этапе реализации, когда ценовые условия наиболее привлекательны. Этот тренд мы отчетливо видим на примере нашего нового проекта: в жилом комплексе STONE Rise в августе было заключено рекордное число ДДУ, что сделало проект лидером по спросу по всем сегментам. Все это говорит о высоком доверии покупателей к качественному продукту на старте».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На ипотечном рынке в августе 2025 года спрос стабилизировался на уровне прошлого года. Было зарегистрировано 9,4 тыс. кредитных сделок, что всего на 1% меньше, чем в августе 2024 года (9,5 тыс. соглашений). Относительно июля 2025 года (10,1 тыс. сделок) активность сократилась на 7%. Такое снижение после июльского восстановления можно объяснить традиционным для конца лета сезонным фактором – периодом отпусков.
«Основное влияние на рынок новостроек по-прежнему оказывает семейная ипотека, а также гибкие рассрочки, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Безусловно, постепенное снижение ключевой ставки станет в будущем предпосылкой для роста спроса, так как часть покупателей будут брать кредиты в расчете на рефинансирование. Однако пока в нашем городском квартале "Ривер Парк Коломенское" доля ипотеки остается незначительной – клиенты делают ставку на рассрочку или 100-процентную оплату. Это говорит о наличии на рынке пула покупателей, обладающих достаточным собственным капиталом для приобретения жилья в качественных проектах без привлечения заемных средств».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в августе 2025 года спрос немного сократился. Было зарегистрировано 10,6 тыс. договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 11,2 тыс. сделок. Относительно июля 2025 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 11,4 тыс. соглашений, спрос уменьшился на 7%. Это снижение укладывается в рамки сезонного фактора, связанного с периодом летних отпусков. В целом годовые показатели подтверждают, что рынок готового жилья, как и другие сегменты, находится в фазе стабилизации.
«Сделки купли-продажи подпитывают реализацию готовых новостроек у девелоперов, а также альтернативные соглашения во вторичном секторе, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Покупатели старых квартир находят клиентов, которые готовы значительную часть суммы зачесть в счет обмена, а дополнительными средствами служат либо личные сбережения, либо небольшие кредиты. Играют определенную роль и сделки по программе трейд-ин, которые помогают владельцам вторичных квартир приобрести новое жилье. Тем не менее, весь рынок, безусловно, ждет возвращения ипотечных ставок к нормальному уровню, что позволит от отказаться от сложных схем покупки вторичного жилья».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В мае 2025 средние цены предложения в локациях 500 тыс.+ практически не изменились (+0,1% к концу апреля). Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Махачкале, Оренбурге, Набережных Челнах и Новокузнецке (более выраженная динамика сохраняется в промышленных городах и локациях с изначально низким уровнем цен). Снижение цен зафиксировано только в Челябинске, Сочи и Краснодаре.
Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). Стагнация на рынке фиксируется с апреля 2024 г. За последние 12 месяцев вторичка сильнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области.
Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях
Сохраняется тренд на медленный рост объёма активного предложения: в мае он увеличился на 1%. Весной традиционно в продажу выходит чуть больше новых объявлений. Рост числа лотов зафиксирован в 21 локации из 40, наиболее сильным он был в Оренбурге (+11%), Ростове-на-Дону (+10%), Тольятти (+9%).
Относительно прошлого года выбор сейчас ниже на 21%. С ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.
Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях
Спрос на вторичном рынке несмотря на заградительные ипотечные ставки сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек, по-прежнему, остаётся важным драйвером продаж.
В апреле число сделок в Москве снизилось относительно марта (на 8%), в Санкт-Петербурге продолжило увеличиваться (+2% за месяц). В годовом выражении спрос в 2025 г. оказался даже выше, чем в 2024 г. (+5% по итогам 4 месяцев в Москве и +9% в Санкт-Петербурге).
Просмотры объявлений на сайте Циан в городах 500+ также свидетельствуют о росте активности относительно прошлого года (на ~8%).
Динамика числа ДКП в Москве и Санкт-Петербурге
«На вторичном рынке сохраняется высокая активность: отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек. В отличие от первички, здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем, если не произойдет значимых изменений внешних условий, в том числе денежно-кредитной политики ЦБ».
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.
|
Локация |
Средняя цена кв.м., |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
125,4 |
10% |
0,9% |
|
Владивосток |
183,1 |
3% |
0,7% |
|
Волгоград |
105,1 |
4% |
-0,1% |
|
Воронеж |
110,7 |
8% |
-0,7% |
|
Екатеринбург |
142,8 |
7% |
-0,2% |
|
Ижевск |
103,4 |
18% |
-0,3% |
|
Иркутск |
143,5 |
9% |
-0,6% |
|
Казань |
198,8 |
12% |
-0,4% |
|
Калининград |
146,4 |
16% |
0,8% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
-0,2% |
|
Киров |
106,7 |
7% |
0,0% |
|
Краснодар |
138,8 |
3% |
-1,9% |
|
Красноярск |
130,7 |
4% |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
127,4 |
-2% |
-0,4% |
|
Махачкала |
125,0 |
9% |
1,6% |
|
Москва |
354,6 |
4% |
0,2% |
|
Московская область |
166,8 |
1% |
0,1% |
|
Набережные Челны |
118,7 |
10% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
161,7 |
8% |
0,6% |
|
Новокузнецк |
100,2 |
1% |
2,3% |
|
Новосибирск |
137,4 |
8% |
0,7% |
|
Омск |
115,1 |
3% |
0,2% |
|
Оренбург |
92,0 |
11% |
2,0% |
|
Пермь |
114,3 |
9% |
0,4% |
|
Ростов-на-Дону |
141,0 |
6% |
-0,6% |
|
Рязань |
101,0 |
3% |
-0,4% |
|
Самара |
127,8 |
4% |
-0,4% |
|
Санкт-Петербург |
233,6 |
6% |
0,5% |
|
Саратов |
104,9 |
6% |
-0,4% |
|
Севастополь |
189,0 |
9% |
0,7% |
|
Сочи |
320,8 |
10% |
-1,3% |
|
Ставрополь |
106,6 |
2% |
0,0% |
|
Тольятти |
97,0 |
6% |
0,4% |
|
Томск |
122,1 |
5% |
-0,1% |
|
Тюмень |
127,5 |
7% |
0,8% |
|
Ульяновск |
92,1 |
4% |
0,0% |
|
Уфа |
131,0 |
6% |
-0,6% |
|
Хабаровск |
139,6 |
4% |
0,6% |
|
Челябинск |
108,5 |
5% |
-1,0% |
|
Ярославль |
102,6 |
6% |
-0,6% |
|
все локации 500 тыс.+ |
|
6% |
0,1% |
Источник: Циан.Аналитика
Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в городах России за 5 лет.
Методика
Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2025 г. и весной 2020 гг. (в среднем за 3 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек (всего 170 городов).
За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам стала выше в 2 раза. Рост зафиксирован во всех городах, нет ни одной локации, где цены не изменились или стали ниже.
Минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Нефтеюганске, Южно-Сахалинске, Нижневартовске, Москве, Владивостоке, Березниках, Ханты-Мансийске и Салавате – в этих городах (кроме Березников и Салавата) и раньше был достаточно высокий уровень цен, поэтому наращивать стоимость оказалось сложнее (Ханты-Мансийск, Нефтеюганск и Нижневартовск – богатые города нефтегазового севера, Владивосток и Южно-Сахалинск – дорогие локации Дальнего Востока).
Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске (почти в 4 раза), Дербенте (в 3 раза), Ессентуках, Каспийске, Бийске, Пятигорске, Челябинске, Майкопе, Улан-Удэ (более, чем в 2,5 раза). В топе по росту цен оказались, в основном, города Дагестана и Ставропольского края. Локации юга России в последние годы пользовались особой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.
«В целом, более выраженный рост цен был характерен для городов с относительно дешёвой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023-2024 гг. в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики.
В городах, где 5 лет назад были самые дешёвые квартиры, было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Так, в Москве как в самом дорогом городе за 5 лет «квадрат» подорожал на 41% (это один из самых низких показателей роста), в то время как в большинстве городов, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены выросли более, чем в 2 раза.
В городах, где не очень активно ведётся новое многоквартирное жилищное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены растут быстрее.
В локациях с высокой долей промышленности в структуре экономики в последние годы заметно выросли доходы населения, а вместе с ними – спрос на рынке жилой недвижимости (и в первую очередь, на вторичке, т.к. хороший выбор новостроек есть не везде). Вместе со спросом увеличились и цены.
И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учётом того, что анализировались только города с населением от 100 тыс. человек). Тем не менее, можно отметить, что в более крупных городах в целом цены увеличились немного сильнее: в среднем по миллионникам «квадрат» за 5 лет подорожал на 103%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – на 100%, с населением от 250 до 500 тыс. человек – на 99%, с населением от 100 до 250 тыс. человек – на 98%.
Среди городов-миллионников максимальные темпы роста зафиксированы в Челябинске (в 2,6 раз), Казани и Омске (в 2,3 раза), минимальные – в Москве (+41%), Санкт-Петербурге (+70%) и Уфе (по +81%).
|
Город |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. рублей |
Динамика за 5 лет |
|
|
Весна 2020 г. |
Весна 2025 г. |
||
|
Города-миллионники |
|||
|
Челябинск |
42,5 |
109,1 |
157% |
|
Казань |
85,4 |
199,1 |
133% |
|
Омск |
49,3 |
115,0 |
133% |
|
Ростов-на-Дону |
64,8 |
141,2 |
118% |
|
Нижний Новгород |
74,6 |
162,4 |
118% |
|
Краснодар |
67,5 |
141,0 |
109% |
|
Воронеж |
53,7 |
111,2 |
107% |
|
Самара |
62,0 |
127,9 |
106% |
|
Красноярск |
64,6 |
131,5 |
104% |
|
Волгоград |
51,9 |
105,7 |
103% |
|
Екатеринбург |
74,8 |
142,9 |
91% |
|
Пермь |
61,0 |
113,9 |
87% |
|
Новосибирск |
74,1 |
136,5 |
84% |
|
Уфа |
72,7 |
131,4 |
81% |
|
Санкт-Петербург |
136,7 |
231,9 |
70% |
|
Москва |
249,2 |
352,5 |
41% |
|
Города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек |
|||
|
Махачкала |
50,1 |
122,5 |
145% |
|
Барнаул |
53,1 |
125,4 |
136% |
|
Кемерово |
51,0 |
114,7 |
125% |
|
Тольятти |
43,2 |
96,4 |
123% |
|
Ставрополь |
49,0 |
106,9 |
118% |
|
Саратов |
48,1 |
104,4 |
117% |
|
Новокузнецк |
45,9 |
98,8 |
115% |
|
Набережные Челны |
53,9 |
115,7 |
115% |
|
Рязань |
49,6 |
101,1 |
104% |
|
Оренбург |
46,2 |
91,3 |
98% |
|
Иркутск |
72,5 |
143,1 |
97% |
|
Ульяновск |
46,8 |
91,6 |
96% |
|
Севастополь |
95,9 |
186,2 |
94% |
|
Томск |
63,0 |
122,2 |
94% |
|
Ижевск |
54,0 |
101,7 |
88% |
|
Ярославль |
55,1 |
101,9 |
85% |
|
Тюмень |
68,5 |
126,0 |
84% |
|
Балашиха |
98,7 |
162,5 |
65% |
|
Хабаровск |
87,2 |
138,8 |
59% |
|
Владивосток |
126,1 |
181,6 |
44% |
|
Региональные центры от 100 до 500 тыс. человек |
|||
|
Майкоп |
47,1 |
120,4 |
156% |
|
Улан-Удэ |
55,6 |
140,4 |
153% |
|
Курск |
48,9 |
120,4 |
146% |
|
Владикавказ |
43,5 |
104,7 |
141% |
|
Чебоксары |
49,1 |
114,6 |
133% |
|
Чита |
56,8 |
132,0 |
133% |
|
Элиста |
40,5 |
94,0 |
132% |
|
Йошкар-Ола |
43,2 |
99,7 |
131% |
|
Нальчик |
44,6 |
102,6 |
130% |
|
Киров |
47,2 |
106,6 |
126% |
|
Петропавловск-Камчатский |
65,3 |
146,7 |
125% |
|
Симферополь |
78,7 |
175,4 |
123% |
|
Великий Новгород |
45,8 |
101,3 |
121% |
|
Калининград |
65,5 |
144,1 |
120% |
|
Иваново |
46,3 |
100,3 |
117% |
|
Петрозаводск |
53,1 |
114,8 |
116% |
|
Псков |
44,1 |
93,6 |
112% |
|
Саранск |
49,0 |
102,5 |
109% |
|
Тамбов |
49,4 |
103,0 |
109% |
|
Курган |
41,9 |
86,6 |
107% |
|
Черкесск |
48,9 |
100,6 |
106% |
|
Абакан |
53,4 |
109,3 |
105% |
|
Астрахань |
44,4 |
90,2 |
103% |
|
Брянск |
42,6 |
86,1 |
102% |
|
Липецк |
47,9 |
95,6 |
100% |
|
Кызыл |
71,8 |
142,7 |
99% |
|
Владимир |
57,3 |
113,1 |
97% |
|
Мурманск |
55,5 |
109,3 |
97% |
|
Смоленск |
44,6 |
87,1 |
95% |
|
Вологда |
48,6 |
94,8 |
95% |
|
Кострома |
50,8 |
97,3 |
91% |
|
Благовещенск |
77,5 |
148,1 |
91% |
|
Орёл |
47,6 |
90,2 |
89% |
|
Тверь |
52,0 |
98,4 |
89% |
|
Пенза |
51,4 |
96,9 |
89% |
|
Белгород |
60,2 |
108,5 |
80% |
|
Сыктывкар |
58,6 |
103,8 |
77% |
|
Тула |
66,8 |
118,1 |
77% |
|
Архангельск |
65,8 |
115,3 |
75% |
|
Грозный |
52,8 |
90,6 |
72% |
|
Калуга |
60,2 |
101,3 |
68% |
|
Якутск |
86,6 |
144,5 |
67% |
|
Ханты-Мансийск |
85,9 |
126,9 |
48% |
|
Южно-Сахалинск |
127,5 |
174,3 |
37% |
|
Прочие крупные города |
|||
|
Кисловодск |
55,7 |
211,2 |
279% |
|
Дербент |
42,4 |
124,3 |
193% |
|
Ессентуки |
51,0 |
135,7 |
166% |
|
Каспийск |
44,6 |
116,3 |
161% |
|
Бийск |
36,8 |
94,8 |
158% |
|
Пятигорск |
57,6 |
148,2 |
157% |
|
Ноябрьск |
55,8 |
139,2 |
149% |
|
Миасс |
36,9 |
91,5 |
148% |
|
Невинномысск |
35,9 |
88,2 |
146% |
|
Нижнекамск |
42,7 |
104,4 |
145% |
|
Новороссийск |
68,7 |
167,1 |
143% |
|
Таганрог |
40,8 |
98,8 |
142% |
|
Норильск |
37,6 |
89,9 |
139% |
|
Арзамас |
45,5 |
108,0 |
138% |
|
Дзержинск |
43,7 |
99,7 |
128% |
|
Евпатория |
75,7 |
171,3 |
126% |
|
Сочи |
144,1 |
324,5 |
125% |
|
Балаково |
36,2 |
80,6 |
123% |
|
Магнитогорск |
35,4 |
78,7 |
122% |
|
Копейск |
35,7 |
78,3 |
120% |
|
Сызрань |
39,8 |
85,6 |
115% |
|
Михайловск |
39,5 |
84,5 |
114% |
|
Керчь |
55,2 |
117,0 |
112% |
|
Назрань |
32,1 |
67,0 |
109% |
|
Волжский |
42,0 |
86,6 |
106% |
|
Волгодонск |
36,3 |
74,8 |
106% |
|
Новочебоксарск |
40,8 |
83,9 |
106% |
|
Энгельс |
43,8 |
89,8 |
105% |
|
Батайск |
49,3 |
100,7 |
104% |
|
Серпухов |
60,4 |
121,6 |
101% |
|
Муром |
42,3 |
84,1 |
99% |
|
Новочеркасск |
44,4 |
88,2 |
99% |
|
Старый Оскол |
45,6 |
90,4 |
98% |
|
Альметьевск |
54,9 |
108,5 |
98% |
|
Нефтекамск |
39,6 |
78,2 |
97% |
|
Северск |
41,6 |
81,8 |
97% |
|
Димитровград |
37,4 |
73,5 |
96% |
|
Орск |
34,6 |
67,9 |
96% |
|
Орехово-Зуево |
53,9 |
104,5 |
94% |
|
Череповец |
45,7 |
88,6 |
94% |
|
Прокопьевск |
36,4 |
70,4 |
93% |
|
Находка |
61,4 |
118,5 |
93% |
|
Бердск |
53,0 |
102,1 |
93% |
|
Ногинск |
63,0 |
120,7 |
92% |
|
Новомосковск |
42,4 |
80,6 |
90% |
|
Ковров |
41,4 |
78,8 |
90% |
|
Коломна |
64,8 |
122,8 |
90% |
|
Ангарск |
45,6 |
85,6 |
88% |
|
Обнинск |
68,0 |
127,4 |
87% |
|
Электросталь |
64,0 |
118,8 |
86% |
|
Первоуральск |
40,0 |
74,1 |
85% |
|
Армавир |
48,7 |
90,2 |
85% |
|
Братск |
46,2 |
85,1 |
84% |
|
Стерлитамак |
43,5 |
78,9 |
81% |
|
Нижний Тагил |
39,3 |
70,6 |
80% |
|
Рыбинск |
37,8 |
67,6 |
79% |
|
Новошахтинск |
37,0 |
65,7 |
78% |
|
Комсомольск-на-Амуре |
44,5 |
78,6 |
77% |
|
Каменск-Уральский |
38,2 |
67,2 |
76% |
|
Пушкино |
94,5 |
166,2 |
76% |
|
Шахты |
39,4 |
68,7 |
75% |
|
Уссурийск |
76,5 |
132,9 |
74% |
|
Раменское |
88,2 |
152,2 |
73% |
|
Златоуст |
33,5 |
57,5 |
71% |
|
Хасавюрт |
55,6 |
94,9 |
71% |
|
Щёлково |
81,9 |
139,6 |
71% |
|
Жуковский |
92,6 |
157,3 |
70% |
|
Королёв |
102,1 |
172,4 |
69% |
|
Долгопрудный |
129,0 |
217,0 |
68% |
|
Камышин |
36,7 |
61,3 |
67% |
|
Одинцово |
129,5 |
214,6 |
66% |
|
Мытищи |
116,7 |
193,2 |
66% |
|
Северодвинск |
69,7 |
114,8 |
65% |
|
Мурино |
102,9 |
168,2 |
63% |
|
Октябрьский |
47,4 |
77,3 |
63% |
|
Рубцовск |
35,8 |
58,4 |
63% |
|
Новый Уренгой |
105,5 |
169,9 |
61% |
|
Артём |
83,1 |
133,8 |
61% |
|
Химки |
131,0 |
209,9 |
60% |
|
Сургут |
77,4 |
124,0 |
60% |
|
Домодедово |
99,1 |
158,2 |
60% |
|
Люберцы |
119,9 |
190,3 |
59% |
|
Видное |
112,7 |
177,6 |
58% |
|
Красногорск |
143,5 |
225,9 |
57% |
|
Подольск |
98,7 |
152,8 |
55% |
|
Реутов |
146,3 |
222,3 |
52% |
|
Салават |
37,6 |
55,9 |
49% |
|
Березники |
39,8 |
58,9 |
48% |
|
Нижневартовск |
60,8 |
84,5 |
39% |
|
Нефтеюганск |
81,6 |
111,2 |
36% |