Эффект низкой базы: спрос на новостройки в Москве вырос на 31%
В августе 2025 года на рынке жилья Москвы наметился тренд на стабилизацию спроса, по наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы. Главным событием месяца стал резкий рост числа сделок на рынке новостроек. В частности, количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло в годовом выражении на 31%, тогда как спрос на готовое жилье сократился на 5%, а число ипотечных сделок – на 1%.
В августе 2025 года, согласно данным Росреестра Москвы, на рынке строящегося жилья зафиксирован резкий рост активности в годовом выражении. Всего за месяц было зарегистрировано почти 6,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% больше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 5,0 тыс. ДДУ. Относительно июля 2025 года (6,5 тыс. ДДУ) спрос практически не изменился (рост всего на 1%). Столь впечатляющая годовая динамика во многом объясняется эффектом низкой базы, так как август 2024 года был крайне слабым месяцем для рынка.
«Августовские показатели подтверждают, что рынок новостроек Москвы действительно нашел точку равновесия после весенней турбулентности, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise, STONE Sokolniki, STONE Grain). – В целом спрос стабилизировался: покупатели адаптировались к текущим реалиям ипотечного рынка и стали стабильно пользоваться таким инструментом, как рассрочка, что особенно характерно для классов бизнес и премиум. При этом важно понимать, что этот спрос распределяется неравномерно. Он всё больше концентрируется в самых ликвидных проектах, особенно в тех, что выходят на рынок на начальном этапе реализации, когда ценовые условия наиболее привлекательны. Этот тренд мы отчетливо видим на примере нашего нового проекта: в жилом комплексе STONE Rise в августе было заключено рекордное число ДДУ, что сделало проект лидером по спросу по всем сегментам. Все это говорит о высоком доверии покупателей к качественному продукту на старте».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На ипотечном рынке в августе 2025 года спрос стабилизировался на уровне прошлого года. Было зарегистрировано 9,4 тыс. кредитных сделок, что всего на 1% меньше, чем в августе 2024 года (9,5 тыс. соглашений). Относительно июля 2025 года (10,1 тыс. сделок) активность сократилась на 7%. Такое снижение после июльского восстановления можно объяснить традиционным для конца лета сезонным фактором – периодом отпусков.
«Основное влияние на рынок новостроек по-прежнему оказывает семейная ипотека, а также гибкие рассрочки, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Безусловно, постепенное снижение ключевой ставки станет в будущем предпосылкой для роста спроса, так как часть покупателей будут брать кредиты в расчете на рефинансирование. Однако пока в нашем городском квартале "Ривер Парк Коломенское" доля ипотеки остается незначительной – клиенты делают ставку на рассрочку или 100-процентную оплату. Это говорит о наличии на рынке пула покупателей, обладающих достаточным собственным капиталом для приобретения жилья в качественных проектах без привлечения заемных средств».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в августе 2025 года спрос немного сократился. Было зарегистрировано 10,6 тыс. договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 11,2 тыс. сделок. Относительно июля 2025 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 11,4 тыс. соглашений, спрос уменьшился на 7%. Это снижение укладывается в рамки сезонного фактора, связанного с периодом летних отпусков. В целом годовые показатели подтверждают, что рынок готового жилья, как и другие сегменты, находится в фазе стабилизации.
«Сделки купли-продажи подпитывают реализацию готовых новостроек у девелоперов, а также альтернативные соглашения во вторичном секторе, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Покупатели старых квартир находят клиентов, которые готовы значительную часть суммы зачесть в счет обмена, а дополнительными средствами служат либо личные сбережения, либо небольшие кредиты. Играют определенную роль и сделки по программе трейд-ин, которые помогают владельцам вторичных квартир приобрести новое жилье. Тем не менее, весь рынок, безусловно, ждет возвращения ипотечных ставок к нормальному уровню, что позволит от отказаться от сложных схем покупки вторичного жилья».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) рекордный ввод торговых объектов, ожидаемый в Москве до конца 2025 г., продиктован частым переносом сроков открытия ТЦ после 2022 г., уже в 2026 г. аналитики СMWP ожидают снижение показателя. Результатом подобной динамики станет рост уровня вакансии до 9%. В 2026 г. можно ожидать продолжение роста показателя в пределах 1 п. п.
Обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 чел. и прирост г/г, Москва, 2016-2026П
Динамика нового строительства отразится и на обеспеченности качественными торговыми площадями (на 1000 чел.) — в 2026 г. прогнозируемый прирост составит 1%, против 4% по итогам 2025 г.
Fashion является самой представленной категорией арендаторов во всех категориях торговых центров. Продукты – одни из наиболее устойчивых «якорей», наибольшую долю занимают в Ключевых ТЦ, наименьшую — в Прайм и Новых. Развлечения усилили свои позиции как якорные арендаторы ТЦ. Рост доли подобных арендаторов составляет 6 п. п. по всем типам торговых объектов. Общепит остается одной из наиболее представленных категорий арендаторов. Доля по всем категориям ТЦ - от 8 до 12%. Во всех типах ТЦ Бытовая техника занимает от 5 до 7% арендопригодной площади. Фитнес – самая стабильная категория арендаторов, занимает наибольшую долю в Новых объектах. Фитнес-центры являются якорными арендаторами.
Сдержанность населения в части совершения крупных покупок на фоне сохранения сберегательной модели поведения поддерживает феномен «эмоционального шопинга» — одной из наиболее активно растущих категорий трат является сегмент «Развлечения». Ярким подтверждением этой тенденции является тот факт, что собственники ТЦ все чаще делают выбор в пользу таких якорных арендаторов, как развлекательные/спортивные центры, термальные комплексы и фитнес клубы.
Изменение потребительских расходов, год к году, январь-июль 2025 г.
Элитные новостройки столицы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 35 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных характеристиках архитектуры московских комплексов элитного и делюкс-класса.
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного сегмента Москвы сегодня реализуется 58 комплексов (без учета долгостроев). Характерной особенностью является значительная доля новостроек, спроектированных иностранными архитектурными бюро либо при их участии зарубежных специалистов – 21 комплекс (36%). В разработке визуальных концепций элитных комплексов на первичном рынке российской столицы приняли участие архитекторы из Великобритании, Франции, Швейцарии, США, Италии, Нидерландов, Германии. Среди иностранных бюро наиболее продуктивным оказалась британская компания Jonn McAslan + Partners – 4 комплекса (7%).
Безусловным лидером по числу спроектированных элитных комплексов на первичном рынке является российское бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – 10 новостроек (17%). Вторую позицию с небольшим отставанием занимает СПИЧ – 8 комплексов (14%). В активе остальных бюро – от одной до четырех новостроек.
«Важный тренд в современной элитной архитектуре – бережное отношение к культурному наследию, – говорит Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – Нередко удается достичь органичного сочетания градостроительных ноу-хау с ценными историческими объектами. Такой синтез заметно обогащает городской ландшафт. Так, при участии бюро «Цимайло Ляшенко Партнеры» мы создаем футуристичный клубный дом FORUM, который изящно возвышается над реконструируемым зданием одного из старейших кинотеатров Москвы – "Форум"».
На архитектурной карте элитных новостроек Москвы преобладают проекты в классическом стиле – 34 комплекса (59%). В основном они выполнены в духе неоклассицизма, однако также встречаются палладианский, неорусский, античный стили и модерн.
«Эстетическими и в то же время функциональными элементами популярных сегодня в элитном сегменте неоклассических проектов служат французские балконы, изящные порталы, иногда также – эркеры и колонны, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал»/Quartier d’Or в неоклассическом стиле). – При этом здания проектируются таким образом, что, несмотря на традиционный благородный облик, включают в себя весьма нестандартные форматы жилья. Например, в делюкс-комплексе «Золотой квартал» / Quartier d’Or предусмотрены двухуровневые сити-хаусы с патио и пентхаусы с террасами. Неоклассический экстерьер ярко дополняет продуманное благоустройство: на закрытой территории клубного дома появятся каскадный водопад, садовые скульптуры, а также композиции из хвойных растений и кустарников».
Также весьма широко в элитной архитектуре современной Москвы распространены модернизм, футуризм, ар-деко. Реже встречаются авангард и бионический стиль. Эксклюзивным является проект в духе конструктивизма – «Бадаевский». Его отличают асимметричность и динамичность форм, применение беспрецедентных инженерных решений. Здание поднято над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м – по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии – швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.
«Классическая архитектура не выходит из моды, всегда остается актуальной, так что не удивительно, что она превалирует на первичном элитном рынке, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Клубный формат большинства высокобюджетных проектов располагает именно к возвышенной уточенной архитектуре с лепниной, орнаментами и иными декоративными элементами. В ходе строительства используются преимущественно дорогие натуральные материалы, что подчеркивает как статус проектов, так и их неоклассическую направленность. Впрочем, модернистские и футуристические элитные новостройки выполнены не менее качественно, но все же целевая аудитория таких комплексов менее велика. Вместе с тем в прошлое ушел архитектурный китч, популярный в 2000-е гг. Сейчас в тренде сдержанный минимализм, при котором декор носит сдержанный неброский характер».