Новые регионы России за год нарастили объемы текущего строительства в три раза и более
Донецкая Народная Республика и Луганская Народная Республика вошли в первую тройку российских регионов, рекордно нарастивших площади жилищного строительства в 2025 году. Новые территории уступили лидерство только Мурманской области. Увеличили объемы текущей стройки также Республика Крым (полуостров вошел в десятку лидеров по динамике) и Севастополь. Вместе со стройкой росли и цены на квартиры, наиболее существенно подорожали квадратные метры в Крыму и в ДНР.
Донецкая Народная Республика к сентябрю 2025 года нарастила площади текущего жилого строительства до 269 тыс. кв. метров, рост относительно сентября 2024 года составил 290%, по динамике прироста ДНР заняла второе место в стране. Третье место — за Луганской Народной Республикой. Регион увеличил площади стройки до 162 тыс. кв. метров (+238%). Оба новых региона уступили лидерство только Мурманской области, которая существенно нарастила объемы стройки по причине начала работы на ее территории двух крупных федеральных застройщиков.
Топ-10 российских регионов по приросту площадей текущего строительства (по данным ЕИСЖС):
|
Регион |
Площади строительства, тыс. м², сентябрь 2024 года |
Площади строительства, тыс. м², сентябрь 2025 года |
Изменение |
|
Мурманская область |
13 |
99 |
661,54% |
|
Донецкая Народная Республика |
69 |
269 |
289,86% |
|
Луганская Народная Республика |
48 |
162 |
237,50% |
|
Чукотский АО |
2 |
5 |
150,00% |
|
Республика Алтай |
57 |
101 |
77,19% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
352 |
587 |
66,76% |
|
Республика Дагестан |
741 |
1104 |
48,99% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
199 |
288 |
44,72% |
|
Республика Крым |
1405 |
2003 |
42,56% |
|
Курская область |
245 |
326 |
33,06% |
Кратный относительный рост площадей строительства и в ДНР и в ЛНР обусловлен эффектом низкой базы, активное строительство на территориях новых регионов началось не так давно. По абсолютным показателям объемы стройки в Донецкой Народной Республике в 2025 году приблизились к объемам строительства в Псковской области (258 тыс. кв. метров) или Республики Хакасия (279 тыс. кв. метров). Луганская Народная Республика сейчас строит на уровне Республики Мордовия (161 тыс. кв. метров).
Если в ЛНР большая часть строительства ведется в столице региона, в Луганске, то в Донецкой Народной Республике ситуация иная. Стройка здесь сфокусирована в Мариуполе, а не на территории Донецка. В Луганске застройщики сейчас возводят 22 жилых комплекса на три тысячи квартир, в Мариуполе девелоперы реализуют более 40 проектов (порядка шести тысяч квартир).
Вместе с новыми территориями в 2025 году росли площади текущего строительства и в Республике Крым (не стал исключением и Севастополь). Полуостров преодолел планку в два миллиона квадратных метров общей площади возводимых новостроек (+43% относительно показателя аналогичного периода прошлого года), в Севастополе девелоперы нарастили строительство на 17% (до 141 тыс. кв. метров).
Наращивание объемов строительства на территориях новых регионов России сопровождалось ростом цен. В Донецкой Народной Республике средняя стоимость квадратного метра в новостройках в период с января по сентябрь 2025 года составила 151 тыс. рублей, что на 22% выше аналогичного показателя 2024 года (124 тыс. рублей). Квадратный метр новостроек Луганской Народной Республики подорожал менее существенно, на 11% (со 109 тыс. рублей до 121 тыс. рублей).
В Крыму квадратный метр подорожал на четверть (со 132 тыс. рублей до 164 тыс. рублей), в Севастополе — на 16% (со 141 тыс. рублей до 164 тыс. рублей).
Стоимость квадратного метра в новостройках ЛНР, ДНР, Республики Крым и Севастополя (по данным ЕИСЖС, январь-сентябрь 2025 года к январю-сентябрю 2024 года, среднее):
|
Регион |
Стоимость м², 2024 год, тыс. ₽ |
Стоимость м², 2025 год, тыс. ₽ |
Изменение |
|
Крым |
131,88 |
164,36 |
24,63% |
|
Донецкая Народная Республика |
123,77 |
151,15 |
22,13% |
|
Севастополь |
141,16 |
163,68 |
15,96% |
|
Луганская Народная Республика |
109,15 |
121,35 |
11,18% |
Методология: при расчетах использовались данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
На фоне позитивных прогнозов по дальнейшему снижению ключевой ставки аналитики компании Plus Development определили, каких квартир будет особенно не хватать на московском рынке к 2027 году.
Сегодня на рынке новостроек есть консенсус: к 2027 году все ждут дефицита жилья, причем не менее 30 млн кв.м. Запуск новых проектов резко сократился в 2025 году. С учетом среднего срока возведения новостройки 2-2,5 года – прогнозы более чем реалистичные.
Если ключевую ставку снизят до 12% к 2027 году, спрос в Москве (и многих других городах) будет превышать предложение. Цены могут вырасти на 15-20% из-за нехватки качественных ЖК. Но это не единственный вызов для покупателей.
Как отмечают в Plus Development, к тому времени окончательно завершится вымывание с первичного рынка Москвы оставшихся малогабаритных квартир. Лотов площадью менее 28 кв.м. просто не будет. Начнется «охота» за компактными вариантами.
С другой стороны, к 2027 году сформируется повышенный спрос и на просторные квартиры в комфорт-классе. В дефиците будут лоты площадью 80+ кв. м. с 3-4 комнатами, подходящие для семей с двумя и более детьми.
Да, сегодня девелоперы снижают долю многокомнатных квартир в проектах: они продаются медленно в условиях высоких ставок по ипотеке. В Москве есть новостройки, где доля трехкомнатных квартир не превышает 15%. Но когда ключевую ставку снизят, многие люди пойдут за просторным жильем.
Сегодня тем, кто хочет купить просторную квартиру именно в Москве, не стоит ждать снижения ставок, если накоплен минимальный первоначальный взнос. И особенно – если уже есть какая-то недвижимость. Лучше подобрать варианты сейчас, использовать семейную ипотеку или трейд-ин, отмечают эксперты компании. В будущем можно перекредитоваться, когда ставки по ипотеке упадут. А вот упущенное время может стоить слишком дорого: вымывание квартир для семей с рынка и связанный с ним рост цен будут идти быстрыми темпами.
В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе экосистемы недвижимости М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. Причиной послужило снижение ЦБ ключевой ставки до 18%.
Эксперты оценивают сегодня рынок недвижимости как стабильный. Небольшие колебания результатов связаны в большей мере с разницей в количестве рабочих дней в месяцах. При этом каждая четвёртая покупка является ипотечной. А общее количество сделок с жильём на платформе выросло на 10% по сравнению с августом прошлого года.
Москва продолжает лидировать по спросу на ипотеку — 10% всех ипотечных заявок через М2. Татарстан, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Башкортостан делят второе место — на них приходится по 5%.
На рынке вторичного жилья средняя ставка по выданным кредитам в августе 2025 года сократилась 0,3 п. п. в сравнении с июлем и на 0,5 п. п. — в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это также связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ.
В сегменте новостроек, как и в прошлом месяце, и в августе прошлого года, средняя ставка остаётся низкой (около 6–7%) из-за высокой доли льготных кредитов в структуре выдач.