Столичный рынок Light Industrial демонстрирует двукратный прирост
В Московском регионе зафиксирован рекордный объем нового строительства объектов Light Industrial – с начала года в эксплуатацию введено 280 тыс. кв. м., а объем площадей на этапе строительства увеличился почти в 2 раза.
По данным совместного отчета консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за период января-августа 2025 года в Москве и Московской области введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель год к году и является историческим максимумом среди аналогичных периодов.
Динамика ввода объектов Light Industrial,
классы А и В, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию с начала года, стали DCL Томилино парк (118 тыс. кв. м), Industrial City Коледино (79 тыс. кв. м), I.VOLGA Light Industrial Park (35 тыс. кв. м) и Индустриальный парк Гранат (22 тыс. кв. м).
До конца 2025 года аналитики IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства в сегменте Light Industrial составит не менее 450 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений. С начала года стартовало строительство значительного объема новых проектов – по состоянию на июль 2025 совокупно на этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, что выше показателя на конец 2024 почти в 2 раза, когда объем строящихся площадей составлял 0,7 млн кв. м.
«Несмотря на общую стабилизацию рынка складской недвижимости в Московском регионе, сегмент Light Industrial продолжает стремительно развиваться. Рекордный ввод новых площадей и кратное увеличение объемов строительства демонстрируют в текущих условиях устойчивость формата. Сохраняющийся повышенный интерес со стороны девелоперов, инвесторов и конечных пользователей формирует прочный фундамент для дальнейшего динамичного развития сегмента», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
В сегменте Light Industrial сохраняется устойчивый спрос – согласно данным Parametr, объем запросов на аренду и покупку объектов Light Industrial в Московском регионе за 8 месяцев 2025 составил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что основными покупателями объектов Light Industrial продолжают оставаться конечные пользователи, 2025 год ознаменовался активным приходом инвесторов в сегмент. Так, по данным девелопера Parametr, в январе-августе этого года доля инвесторов в общем объеме спроса на объекты Light Industrial увеличилась в два раза, достигнув 20%. При этом специфика запросов этого года трансформировалась – блоки от 500 до 1000 кв. м стали наиболее привлекательным продуктом, доля подобных запросов с начала года увеличилась на 34 п.п. и составила 83% в общем объеме запросов со стороны инвесторов. Лидерами в структуре спроса продолжают оставаться производственные компании (52%), за ними следуют компании, занимающиеся оптово-розничной торговлей (21%).
«Рынок Light Industrial остается самым динамично развивающимся сегментом производственно-логистической недвижимости, демонстрируя стабильный рост. Наибольший спрос по-прежнему приходится на производственные компании, что связано с универсальностью продукта Light Industrial, который позволяет эффективно решать задачи практически любого бизнеса. Важным итогом этих восьми месяцев для нашей компании стало двукратное увеличение доли инвесторов в общем объеме спроса на Light Industrial по сравнению с 2024 годом. Учитывая, что драйверы, формирующие спрос на объекты Light Industrial, носят долгосрочный характер, мы ожидаем продолжения восходящего тренда в этом сегменте до конца этого года, а также в следующем году», – отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
Выдачи кредитов в 2024 г. вернулись к уровню 2019 г. – по сравнению с показателями прошлого года, было выдано на 36% меньше ипотек. Объём просроченной задолженности увеличился на рекордные 63%, её доля также продолжает расти.
- Выдачи кредитов в 2024 г. на уровне 2019 г.
В 2024 г. в России было выдано 1,3 млн ипотек – это на 36% меньше, чем в рекордном 2023 г. Показатель вернулся к уровню 2019 г. – т.е. к цифрам, характерным для периода,, когда ещё не было льготной ипотеки. Интерес к кредитованию снизился вследствие завершения льготной ипотеки, ужесточения условий по адресным программам и роста рыночных ставок до заградительно высоких уровней. Результат 2024 г. – 7-ой за всё время ведения статистики и наименьший с 2017 г.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Выдачи на рынке новостроек просели в годовом выражении на 31%, на вторичном рынке и ИЖС (до 2024 г. данные публиковались вместе) – на 39%. Несмотря на завершение и ужесточение льготных программ, сегмент новостроек демонстрирует большую устойчивость – всё же на рынке сохраняется семейная ипотека (хотя и в урезанном варианте), которая по объёмам выдачи опередила обычную льготную, когда та ещё действовала. На вторичном рынке зависимость от ипотеки не столь велика, как на рынке новостроек – здесь больше сделок за «живые деньги», альтернативных продаж. Поэтому общее число сделок в сегменте сократилось не так сильно, как количество выданных кредитов (в Москве, например, годовое снижение на 16%, в Санкт-Петербурге – на 19%). Заметно просел рынок ИЖС – после отмены льготной ипотеки и изменения условий по другим программам этот сегмент также заметно пострадал, т.к. в последние годы его зависимость от ипотеки заметно увеличилась.
Единственный регион, где в 2024 г. было выдано больше ипотек, чем в 2023 г. – Ингушетия. Во всех других субъектах РФ зафиксировано снижение от -9% до -61%. Наименьшее падение в республиках юга Сибири (Тыве, Алтае), а также в Крыму и Севастополе, наибольшее – в республиках Северного Кавказа (Чечне, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии), ХМАО и Чукотском АО. В обоих перечнях есть как регионы с небольшим числом выдач (Чукотский АО, Ингушетия, Алтай), так и уверенные «середнячки» (Архангельская область, Астраханская область, Чувашия), и даже лидеры (Красноярский край, ХМАО). В топ-10 регионах по числу выданных кредитов в 2024 г. снижение относительно прошлого года сопоставимо с общестрановым (на 30-40%).
|
Топ-10 регионов с наименьшим падением числа выдач (ростом) |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
Топ-10 регионов с наибольшим падением числа выдач |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
|
Ингушетия |
1 202 |
+16% |
Хакасия |
4 853 |
-43% |
|
Тыва |
11 460 |
-9% |
Красноярский край |
26 143 |
-44% |
|
Севастополь |
2 553 |
-12% |
Коми |
6 908 |
-44% |
|
Алтай |
2 203 |
-13% |
Кемеровская область |
18 122 |
-45% |
|
Крым |
7 161 |
-13% |
Чувашия |
10 719 |
-45% |
|
Бурятия |
11 945 |
-15% |
Чукотский АО |
510 |
-45% |
|
Архангельская область |
12 465 |
-20% |
ХМАО - Югра |
22 002 |
-45% |
|
Астраханская область |
11 434 |
-22% |
Кабардино- Балкария |
3 582 |
-46% |
|
Сахалинская область |
5 526 |
-24% |
Северная Осетия - Алания |
3 931 |
-48% |
|
Забайкальский край |
9 978 |
-24% |
Чечня |
7 419 |
-61% |
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
- Объём просроченных кредитов увеличился за год сразу на 63%, а доля достигла 0,5%
В конце 2024 г. суммарный объём задолженности по ипотеке составил 19,2 трлн рублей – за год показатель увеличился на 7%. По сравнению с предыдущим аналогичным периодом это небольшой рост (за 2023 г. задолженность увеличилась на 30%).
Более показательна динамика объёма просроченной задолженности – в 2024 г. она выросла на 63% (до 94,9 млрд рублей). Это очень большой рост по сравнению с предыдущими периодами (за 2023 г. «просрочка» увеличилась на 5%, за 2022 г. – снизилась на 7%, за 2021 г. – снизилась на 17%, за 2020 г. – увеличилась на 12%).
Доля просроченной задолженности в общем объёме выросла до 0,49% (в декабре 2023 г. – 0,32%). Это не рекордный для отрасли показатель (до 2022 г. он превышал 0,5%), к тому же «просрочка» незначительна в сравнении с общим объёмом задолженности, но быстрый рост настораживает.
На первичном рынке рост объёма просроченной задолженности составил 68%, а доля достигла 0,2%, на вторичном (+ИЖС) – рост на 62%, а доля от общего объёма составляет теперь 0,59%.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля просроченной задолженности (в целом по первичному и вторичному рынкам) в республиках Северного Кавказа – Ингушетии, Дагестане, Чечне, Северной Осетии, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии – от 1% до 7,4% при среднем по стране уровне в 0,49%. Довольно высокие показатели (более 0,6%) также в Тыве, Адыгее, Краснодарском крае, Самарской области, Хакасии, Тамбовской области. Список лидеров по доле «просрочки» практически не меняется. Эти же регионы находятся в топе и по темпам увеличения доли просроченной задолженности.
- Средний срок, на который брали кредит в 2024 г., составил 25 лет
До 2024 г. средний срок ипотечного кредитования увеличивается вместе с ростом цен на жильё. Дополнительным драйвером выступали низкие ипотечные ставки, при которых погашать кредит досрочно фактически не имело смысла.
В 2024 г. рост средних сроков прекратился и зафиксировался на уровне в 300 месяцев (или 25 лет). При текущих высоких ставках на вторичном рынке и больших первоначальных взносах кредиты на длительный срок уже не так привлекательны и востребованы.
Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдёт треть жизни. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
«Выдачи ипотечных кредитов в 2024 г. ожидаемо снизились и вернулись к “фоновым” значениям, характерным для рынка без льготной ипотеки. Повторить рекорды последних лет в новой реальности уже не получится, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Настороженность вызывает быстрый рост просроченной задолженности. Пока её доля от общего объёма далека от критических отметок, однако фиксируется чёткий восходящий тренд».
Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, предпосылок для снижения которой пока нет. В этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн рублей – почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% продаж придется на программы господдержки. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать «семейная» ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне – около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на «семейную» ипотеку.
Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные, доля которых, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним «чеком»: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Неипотечные сделки будут характерны и для рынка элитного жилья, где исторически фиксируется низкая доля клиентов, обращающихся за кредитными средствами.
Отличительной особенностью рынка новостроек будет рассрочка, условия которой станут более гибкими. Популярность этого инструмента в этом году, вероятно, достигнет пика, и в продажах крупнейших застройщиков он будет занимать значительную долю.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходит под условия госпрограмм», - сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что фокусами крупнейших банков в этом году станут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.