Столичный рынок Light Industrial демонстрирует двукратный прирост
В Московском регионе зафиксирован рекордный объем нового строительства объектов Light Industrial – с начала года в эксплуатацию введено 280 тыс. кв. м., а объем площадей на этапе строительства увеличился почти в 2 раза.
По данным совместного отчета консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за период января-августа 2025 года в Москве и Московской области введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель год к году и является историческим максимумом среди аналогичных периодов.
Динамика ввода объектов Light Industrial,
классы А и В, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию с начала года, стали DCL Томилино парк (118 тыс. кв. м), Industrial City Коледино (79 тыс. кв. м), I.VOLGA Light Industrial Park (35 тыс. кв. м) и Индустриальный парк Гранат (22 тыс. кв. м).
До конца 2025 года аналитики IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства в сегменте Light Industrial составит не менее 450 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений. С начала года стартовало строительство значительного объема новых проектов – по состоянию на июль 2025 совокупно на этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, что выше показателя на конец 2024 почти в 2 раза, когда объем строящихся площадей составлял 0,7 млн кв. м.
«Несмотря на общую стабилизацию рынка складской недвижимости в Московском регионе, сегмент Light Industrial продолжает стремительно развиваться. Рекордный ввод новых площадей и кратное увеличение объемов строительства демонстрируют в текущих условиях устойчивость формата. Сохраняющийся повышенный интерес со стороны девелоперов, инвесторов и конечных пользователей формирует прочный фундамент для дальнейшего динамичного развития сегмента», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
В сегменте Light Industrial сохраняется устойчивый спрос – согласно данным Parametr, объем запросов на аренду и покупку объектов Light Industrial в Московском регионе за 8 месяцев 2025 составил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что основными покупателями объектов Light Industrial продолжают оставаться конечные пользователи, 2025 год ознаменовался активным приходом инвесторов в сегмент. Так, по данным девелопера Parametr, в январе-августе этого года доля инвесторов в общем объеме спроса на объекты Light Industrial увеличилась в два раза, достигнув 20%. При этом специфика запросов этого года трансформировалась – блоки от 500 до 1000 кв. м стали наиболее привлекательным продуктом, доля подобных запросов с начала года увеличилась на 34 п.п. и составила 83% в общем объеме запросов со стороны инвесторов. Лидерами в структуре спроса продолжают оставаться производственные компании (52%), за ними следуют компании, занимающиеся оптово-розничной торговлей (21%).
«Рынок Light Industrial остается самым динамично развивающимся сегментом производственно-логистической недвижимости, демонстрируя стабильный рост. Наибольший спрос по-прежнему приходится на производственные компании, что связано с универсальностью продукта Light Industrial, который позволяет эффективно решать задачи практически любого бизнеса. Важным итогом этих восьми месяцев для нашей компании стало двукратное увеличение доли инвесторов в общем объеме спроса на Light Industrial по сравнению с 2024 годом. Учитывая, что драйверы, формирующие спрос на объекты Light Industrial, носят долгосрочный характер, мы ожидаем продолжения восходящего тренда в этом сегменте до конца этого года, а также в следующем году», – отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
Согласно исследованию IBC Real Estate доля заведений общественного питания на 10 ключевых ресторанных улицах Москвы (ул. Большая Бронная, Большая Никитская, Большая Дмитровка, Малая Никитская, Малая Бронная, пер. Большой Патриарший, Большой Козихинский, Спиридоньевский, Малый Козихинский, а также наб. Тараса Шевченко) достигает 42% от общего числа арендаторов. Данные торговые коридоры являются наиболее популярными гастрономическими локациями среди москвичей и туристов.
Структура арендаторов на ключевых ресторанных улицах Москвы, %
Источник: IBC Real Estate
По итогам мониторинга среднее количество ресторанов на улице достигает 11. Улицы с наибольшей долей ресторанов в структуре арендаторов – Большая Никитская и Большая Дмитровка, где сосредоточено 58%. Наибольшее количество заведений в абсолютных значениях зафиксировано на ул. Малая Бронная – 32 ресторана.
По итогам первых 7 месяцев 2025 года оборот общественного питания в РФ продемонстрировал прирост на 8% г/г. На фоне растущего спроса на питание вне дома на улицах Москвы ежегодно появляется множество новых ресторанных проектов. Например, с начала 2025 года состоялось открытие заведений Mosto от Lucky Group и EL Pimpi от Alba Group на Большой Никитской ул., кондитерской Quidi на Малой Бронной, который является совместным проектом Антона Пинского и Дины Саевой и других.
За последние годы на ключевых ресторанных улицах Москвы происходит периодическая ротация – многие заведения закрываются, а на их месте появляются новые рестораны и гастрономические проекты. Так, почти половина (41%) существующих заведений общественного питания на 10 улицах – это проекты, открытые в течение последних 3 лет, 22% приходится на рестораны, открытие которых произошло в 2019-2021 гг., 37% – на более ранние проекты. Средний срок работы действующих ресторанов составляет 6 лет – на исследуемых улицах функционируют как новые проекты, так и заведения, открытые более 15 лет назад: например, Палаццо Дукале и Аист на Малой Бронной.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах Москвы по количеству лет работы, %
Источник: IBC Real Estate
Заведения общественного питания, расположенные на ключевых торговых коридорах столицы, зачастую характеризуются непродолжительным сроком работы и активной ротацией – на площадях закрывшихся игроков быстро появляются новые рестораны. Так, например, еще год назад на месте открывшегося Quidi был ресторан Queens. Непродолжительный срок функционирования ресторанов обусловлен высокой конкуренцией, сложностями с подбором и удержанием персонала, повышением цен на продукты, ростом операционных расходов, высокой стоимостью аренды помещений, особенно на данных улицах, а также, в ряде случаев, неудачно выбранной локацией и концепцией – для успешной работы заведения важно четко определить востребованную, но свободную нишу.
Так, за последние три летних месяца 2025 года в районе Патриарших прудов завершили деятельность заведения Bocconcino, Amy, Champagne Charlie’s Bistro и 0,75 Please – срок функционирования двух последних не превысил 1 года. Ранее в 2025 году здесь закрылись Cape, CuttaCutta и Aquatica. Причиной для закрытия ряда ресторанных точек на Патриарших прудах послужил значительный рост ставок аренды. В условиях увеличения эксплуатационных расходов (по данным опроса, проведенного «Чиббис», сегодня затраты на продукты в ресторанах в среднем составляют 33% от конечной стоимости блюда, когда как 5-7 лет назад – они были в диапазоне 20-25% от цены на блюдо) повышение арендных ставок значительно отражается на доходности заведения. Поэтому абсолютное большинство существующих заведений на исследуемых улицах – это проекты крупных и известных рестораторов (Lucky Group, Novikov Group, Alba Group и др.) и шеф-поваров, которые имеют большой опыт и бюджет, а также сильный бренд, позволяющий привлекать посетителей даже в условиях высокой конкуренции.
Четверть заведений общественного питания на ключевых гастрономических локациях Москвы – рестораны с авторской кухней, где концепция меню разработана и реализована шеф-поваром или кулинарным экспертом – она предполагает наличие уникальных и оригинальных блюд, созданных на основе авторских рецептов. В условиях разнообразия различных концепций рестораторы экспериментируют с форматами, чтобы выделиться на фоне конкурентов. Вторая по популярности кухня – итальянская, доля которой достигает 22% и представлена различными форматами с широким ценовым диапазоном – от демократичных пиццерий до премиальных ресторанов. Помимо этого, на улицах Москвы распространены заведения средиземноморской кухни (16%), японской/паназиатской кухни (9%), а также русской (5%), грузинской (4%), французской (4%) и других (15%) кухонь мира.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах по видам кухонь, %
Источник: IBC Real Estate
«Уровень вакансии на ключевых ресторанных улицах Москвы остается на низком уровне и составляет 6,4%. По сравнению с началом 2025 года индикатор продемонстрировал рост в связи с закрытием ряда проектов. Дальнейшее повышение ставок аренды на помещения в центральных локациях может привести к увеличению доли вакантных площадей. Тем не менее, на текущий момент мы наблюдаем высокую активность арендаторов в сегменте общественного питания, связанную с ростом востребованности таких заведений, а также активной работой рестораторов по привлечению потребителей и изменению концепций», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Свыше четверти всех комплексов с квартирами[1] премиум-класса на первичном рынке Москвы представлено в ЗАО, подсчитали эксперты компании «Град Девелопмент». За прошедшие три года количество премиальных новостроек на западе столицы выросло в 2,2 раза.
По данным аналитиков компании «Град Девелопмент», на рынке первичного жилья Москвы сегодня представлено 49 жилых комплексов. За три года показатель вырос на 56%. В августе 2025 года лидером по числу премиальных жилых комплексов в столице является Западный округ, где реализуется 13 таких новостроек. Относительно августа 2022 года их количество здесь выросло на 116,7%. Тремя годами ранее первое место по числу ЖК премиум-класса занимал Центральный округ с 11 подобными проектами. На текущий момент их число сократилось до 10.
Пул премиальных жилых комплексов в ЗАО регулярно пополняется. В 2025 году в академическом районе Проспект Вернадского, рядом с благоустроенным природным парком «Лес на реке Самородинке» стартовал проект ICE TOWERS.
При этом, как подсчитали аналитики «Град Девелопмент», по объему квартир премиум-класса в продаже Западный округ занимает вторую позицию в Москве с результатом в 1,1 тыс. помещений. По этому показателю лидирует СЗАО (1,2 тыс. квартир), а топ-3 замыкает СВАО (1 тыс. квартир).
«Уровень концентрации премиального жилья в локации напрямую говорит о ее перспективности и востребованности, – говорит Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Западный округ Москвы активно развивается, здесь строятся новые транспортные развязки, создаются современные рабочие места, реконструируются парки. Особенно престижным это направление делают наличие топовых вузов, обширное озеленение, благоприятная «роза ветров», удобные выезды на Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Девелоперы, особенно в премиум-классе, вносят значительный вклад в совершенствование ЗАО. Например, в рамках строительства комплекса ICE TOWERS демонтируются старые снегоплавильные установки, планируется благоустройство парка, появление детского сада, начальной школы, комьюнити-центра и фитнес-клуба на 3600 кв. м. Именно поэтому даже в условиях растущей конкуренции в Западном округе не наблюдается затоваривания».
[1] Без учета апартаментов.