Эксперты: отказ от «временного» жилья станет долгосрочным трендом
Аналитики продолжают фиксировать снижение доли квартир-студий в экспозиции новостроек «старой» Москвы. По данным компании Plus Development на сентябрь 2025 года, этот показатель едва достигает 13%. В то же время доля однокомнатных квартир составляет около 35%, а двухкомнатных – 38,6%. Эксперты связывают этот тренд с комбинацией факторов: высокой стоимостью ипотеки на фоне ключевой ставки Банка России, сдвигом предпочтений покупателей в сторону более просторного жилья и введением запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Впрочем, сам по себе запрет – совсем не решающий фактор сегодня.
Даже после сентябрьского снижения «ключа» средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20–22%, делая покупку жилья недоступной для значительной части населения. По оценкам аналитиков Plus Development, доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы во втором квартале 2025 года составила около 60%. И это там, где покупают достаточно обеспеченные люди. Ипотека продолжает управлять рынком несмотря ни на что.
В этих условиях студии, которые традиционно считаются стартовой опцией для молодых семей или инвесторов, теряют привлекательность.
«Покупатели с ограниченным бюджетом часто вынуждены отказываться от ипотеки из-за переплат. Но если они и решаются войти в сделку, то стараются покупать жилье на долгосрочную перспективу. Да, раньше студия могла стать временным вариантом. Теперь же есть риск застрять в малогабаритной квартире надолго: никто не знает, что еще произойдет, как быстро вырастут цены, какой будет кредитная политика. В итоге тренд на «промежуточные» покупки сходит на нет. Люди вкладываются в жилье, где можно комфортно жить достаточно долго», – объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Спад интереса к студиям фиксируется уже несколько лет, и это не только московская история. В условиях экономической неопределенности покупатели предпочитают инвестировать в активы с потенциалом роста стоимости и комфорта: в однушки и двушки. И не факт, что будет иначе, когда наступит настоящее оживление на рынке ипотеки. «Например, при скором понижении «ключа» до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Ведь не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно. К 2027 году рынку будет не хватать около 30 млн квадратных метров. И люди будут стараться покупать более «семейные» лоты, а вовсе не студии», – резюмирует Екатерина Наливайко.
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
Рост объема ввода многоквартирных домов застройщиками в Москве за восемь месяцев по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 39,2%. Из десяти ключевых регионов увеличение объема ввода многоквартирных домов застройщиками зафиксировано в шести субъектах, в четырех регионах — снижение.
По данным Росстата, по итогам восьми месяцев 2025 года в ТОП‑10 регионов по объему ввода многоквартирных домов застройщиками вошли Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт‑Петербург, Свердловская область, Республика Татарстан, Новосибирская, Тюменская и Ростовская области, а также Ставропольский край.
Среди них наилучшую динамику объема ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Москва, где, по данным Росстата, за первые восемь месяцев 2025 года объем ввода многоквартирных домов застройщиками увеличился на 39,2%.
| Место | Регион | Ввод МКД, тыс. м² | Прирост, % | ||
| За 8 мес. 2024 г. | За 8 мес. 2025 г. | ||||
| 1 | 0 к концу 2024 года 0 к прошлому месяцу |
Москва | 2 147 | 2 989 | 39,2% |
| 2 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Московская область | 1 184 | 1 456 | 22,9% |
| 3 | 0 к концу 2024 года 0 к прошлому месяцу |
Краснодарский край | 1 349 | 1 425 | 5,7% |
| 4 | 0 к концу 2024 года −2 к прошлому месяцу |
Санкт‑Петербург | 1 693 | 1 396 | -17,6% |
| 5 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Свердловская область | 724 | 738 | 2,0% |
| 6 | +4 к концу 2024 года −1 к прошлому месяцу |
Республика Татарстан | 816 | 733 | -10,3% |
| 7 | −1 к концу 2024 года −1 к прошлому месяцу |
Новосибирская область | 951 | 621 | -34,7% |
| 8 | −1 к концу 2024 года +1 к прошлому месяцу |
Тюменская область | 784 | 594 | -24,2% |
| 9 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Ростовская область | 475 | 562 | 18,3% |
| 10 | +6 к концу 2024 года −2 к прошлому месяцу |
Ставропольский край | 402 | 543 | 35,2% |
| © erzrf.ru | |||||
Худшую динамику показывает Новосибирская область, где по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ввода многоквартирных домов застройщиками уменьшился на 34,7%.