Эксперты: отказ от «временного» жилья станет долгосрочным трендом
Аналитики продолжают фиксировать снижение доли квартир-студий в экспозиции новостроек «старой» Москвы. По данным компании Plus Development на сентябрь 2025 года, этот показатель едва достигает 13%. В то же время доля однокомнатных квартир составляет около 35%, а двухкомнатных – 38,6%. Эксперты связывают этот тренд с комбинацией факторов: высокой стоимостью ипотеки на фоне ключевой ставки Банка России, сдвигом предпочтений покупателей в сторону более просторного жилья и введением запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Впрочем, сам по себе запрет – совсем не решающий фактор сегодня.
Даже после сентябрьского снижения «ключа» средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20–22%, делая покупку жилья недоступной для значительной части населения. По оценкам аналитиков Plus Development, доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы во втором квартале 2025 года составила около 60%. И это там, где покупают достаточно обеспеченные люди. Ипотека продолжает управлять рынком несмотря ни на что.
В этих условиях студии, которые традиционно считаются стартовой опцией для молодых семей или инвесторов, теряют привлекательность.
«Покупатели с ограниченным бюджетом часто вынуждены отказываться от ипотеки из-за переплат. Но если они и решаются войти в сделку, то стараются покупать жилье на долгосрочную перспективу. Да, раньше студия могла стать временным вариантом. Теперь же есть риск застрять в малогабаритной квартире надолго: никто не знает, что еще произойдет, как быстро вырастут цены, какой будет кредитная политика. В итоге тренд на «промежуточные» покупки сходит на нет. Люди вкладываются в жилье, где можно комфортно жить достаточно долго», – объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Спад интереса к студиям фиксируется уже несколько лет, и это не только московская история. В условиях экономической неопределенности покупатели предпочитают инвестировать в активы с потенциалом роста стоимости и комфорта: в однушки и двушки. И не факт, что будет иначе, когда наступит настоящее оживление на рынке ипотеки. «Например, при скором понижении «ключа» до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Ведь не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно. К 2027 году рынку будет не хватать около 30 млн квадратных метров. И люди будут стараться покупать более «семейные» лоты, а вовсе не студии», – резюмирует Екатерина Наливайко.
В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе экосистемы недвижимости М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. Причиной послужило снижение ЦБ ключевой ставки до 18%.
Эксперты оценивают сегодня рынок недвижимости как стабильный. Небольшие колебания результатов связаны в большей мере с разницей в количестве рабочих дней в месяцах. При этом каждая четвёртая покупка является ипотечной. А общее количество сделок с жильём на платформе выросло на 10% по сравнению с августом прошлого года.
Москва продолжает лидировать по спросу на ипотеку — 10% всех ипотечных заявок через М2. Татарстан, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Башкортостан делят второе место — на них приходится по 5%.
На рынке вторичного жилья средняя ставка по выданным кредитам в августе 2025 года сократилась 0,3 п. п. в сравнении с июлем и на 0,5 п. п. — в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это также связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ.
В сегменте новостроек, как и в прошлом месяце, и в августе прошлого года, средняя ставка остаётся низкой (около 6–7%) из-за высокой доли льготных кредитов в структуре выдач.
В условиях низкой вакансии бизнес стал интересоваться предварительной арендой офисов средней нарезки в БЦ, строящихся или проходящих редевелопмент.
Сейчас компании, у которых заканчиваются текущие договоры аренды или планируется переезд, за несколько месяцев начинают поиск новых офисов. В ситуации, когда предложение ограниченно, а конкуренция за качественные площади высокая, арендаторы не могут рассчитывать на быстрый подбор подходящего варианта «в последний момент» и готовы бронировать лоты заранее.
Для этого нужно внести обеспечительный платеж, а затем ждать завершения строительных работ и подписания акта приема-передачи помещения.
Наибольшим спросом в таких сделках пользуются офисные блоки площадью 150-300 м2 со скорой сдачей — в конце этого года или начале следующего. Они востребованы, т.к. подходят широкому кругу резидентов: для небольшого бизнеса, головного офиса, филиала компании.
«При этом большинство бизнес-центров на этапе строительства или редевелопмента продаются почти полностью. В них остаются площади, предназначенные для аренды, но сразу после открытия БЦ можно не успеть со сделкой: конкуренция за понравившийся лот может быть слишком большой», — отметила Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group.
Практика предварительной аренды — не новая на офисном рынке, но сейчас она переживает новый виток популярности как инструмент для компаний, которые умеют планировать и ценят стабильность.