Можайский район больше всего выиграет от развития метро в Москве
В рамках развития метрополитена в столице в ближайшие годы запланировано[1] создание порядка 40 станций, помимо 14 уже строящихся, подсчитали аналитики компании «Метриум». Из них 16 откроется в границах «старой» Москвы.
По данным «Метриум», власти столицы в 2028-2035 гг. намерены уделить приоритетное внимание формированию сети «подземки» в Новой Москве. Здесь появится около 20 новых станций метро. Еще порядка 10 пройдут через территорию Московской области.
Вместе с тем активное расширение метрополитенах в пределах «старой» Москвы не прекратится. В исторических границах мегаполиса московское правительство наметило строительство 16 станций. Они будут расположены в шести округах (ЗАО, ЮАО, СВАО, ЮЗАО, ЮВАО, ВАО) и девяти районах «старой» Москвы (Можайский, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Ярославский, Южное Бутово, Печатники, Измайлово).
В пределах «старой» Москвы наиболее интенсивное обновление ждет транспортную инфраструктуру Можайского района ЗАО. В этой локации к 2031 году планируется открытие пяти новых станций Филевской линии: «Верейская», «Беловежская», «Сколтех», «Сколково», «Медицинский центр».
«В Западном округе Москвы сейчас строится станция «Рублево-Архангельская» одноименной линии метро, – рассказывает Артур Кулешов, И.О. заместителя гендиректора по продажам MR (девелопер жилых комплексов бизнес-класса VEER и SET рядом с планируемой станцией метро «Верейская»). – Также в ЗАО уже запланировано создание еще пяти станций «подземки» («Верейская», «Беловежская», «Сколтех», «Сколково», «Медицинский центр» Филевской линии). Предварительно их ввод намечен на 2031 год.
Стоит отметить, что станция метро «Аминьевская» на западе столицы строилась четыре года (2017-2021 гг.). За это время новостройки в пешей доступности от нее подорожали ровно в два раза. Правда, столь резкий рост цен происходил еще и на фоне перехода отрасли на проектное финансирование, а также внедрения всеобщей льготной ипотеки. Тем не менее, в комплексах VEER и SET и в текущих экономических условиях в ходе строительства станции «Верейская» вполне можно ожидать увеличение цен на 70-85%. На удорожание квадратного метра здесь повлияет не только открытие метро (+30-35%), но и рост стоимости жилья по мере повышения стадии строительной готовности (+20-25%), активное обновление инфраструктуры, комплексное благоустройство, масштабное озеленение, формирование современных мест приложения труда и рекреационных пространств (еще +20-25%)».
«Развитие метрополитена позитивно влияет на ликвидность недвижимости в Москве, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Особенно стремительно дорожают квартиры в районах, где станций прежде не было вовсе. Локаций без метро в столице с каждым годом становится все меньше. Важным итогом ближайших 10 лет должно стать сближение «старой» и Новой Москвы. В ТиНАО появится много новых станций, что приведет к сокращению ценового разрыва между макролокациями. На мой взгляд, совершенствование транспортной инфраструктуры Троицкого и Новомосковского округов приведет к появлению здесь новых проектов бизнес-класса и даже премиальных комплексов. В «старой» Москве самым перспективным районом для инвестиций, по-видимому, станет Можайский, где коэффициент обеспеченности населения метро приблизится к уровню центра столицы».
[1] Строительство этих станций еще не началось, но уже принято решение об их создании.
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
Рост объема ввода многоквартирных домов застройщиками в Москве за восемь месяцев по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 39,2%. Из десяти ключевых регионов увеличение объема ввода многоквартирных домов застройщиками зафиксировано в шести субъектах, в четырех регионах — снижение.
По данным Росстата, по итогам восьми месяцев 2025 года в ТОП‑10 регионов по объему ввода многоквартирных домов застройщиками вошли Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт‑Петербург, Свердловская область, Республика Татарстан, Новосибирская, Тюменская и Ростовская области, а также Ставропольский край.
Среди них наилучшую динамику объема ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Москва, где, по данным Росстата, за первые восемь месяцев 2025 года объем ввода многоквартирных домов застройщиками увеличился на 39,2%.
| Место | Регион | Ввод МКД, тыс. м² | Прирост, % | ||
| За 8 мес. 2024 г. | За 8 мес. 2025 г. | ||||
| 1 | 0 к концу 2024 года 0 к прошлому месяцу |
Москва | 2 147 | 2 989 | 39,2% |
| 2 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Московская область | 1 184 | 1 456 | 22,9% |
| 3 | 0 к концу 2024 года 0 к прошлому месяцу |
Краснодарский край | 1 349 | 1 425 | 5,7% |
| 4 | 0 к концу 2024 года −2 к прошлому месяцу |
Санкт‑Петербург | 1 693 | 1 396 | -17,6% |
| 5 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Свердловская область | 724 | 738 | 2,0% |
| 6 | +4 к концу 2024 года −1 к прошлому месяцу |
Республика Татарстан | 816 | 733 | -10,3% |
| 7 | −1 к концу 2024 года −1 к прошлому месяцу |
Новосибирская область | 951 | 621 | -34,7% |
| 8 | −1 к концу 2024 года +1 к прошлому месяцу |
Тюменская область | 784 | 594 | -24,2% |
| 9 | 0 к концу 2024 года +2 к прошлому месяцу |
Ростовская область | 475 | 562 | 18,3% |
| 10 | +6 к концу 2024 года −2 к прошлому месяцу |
Ставропольский край | 402 | 543 | 35,2% |
| © erzrf.ru | |||||
Худшую динамику показывает Новосибирская область, где по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ввода многоквартирных домов застройщиками уменьшился на 34,7%.