32% арендных квартир в Москве достались владельцам в наследство

Т—Ж провел опрос арендодателей и выяснил, какова доходность недвижимости разного типа и в разных регионах России, а также как и зачем лендлорды покупали сдаваемую недвижимость.

---

В опросе приняли участие 278 арендодателей — уникальная узкая выборка, отражающая специфику аудитории. Из них 24% сдают недвижимость в Москве, 14% — в Подмосковье, 16% — в Санкт-Петербурге или Ленобласти, 45% — в других регионах страны. Результаты опроса опубликованы на сайте https://t-j.ru/opros-arenda-nedvigi.

Основные выводы

• 93% опрошенных сдают квартиры, 5% — апартаменты, 2% — гаражи, машино-места и подобную недвижимость. Доля сдающих коммерческую недвижимость выше в Санкт-Петербурге и Москве.
• 24,6% арендодателей купили квартиры специально для сдачи внаем, 23,7% — для использования в будущем, в частности для детей, 18,1% получили жилье бесплатно — например, в наследство.
• В Москве статистически выше доля тех, кто получил жилье в наследство: 32%. В нестоличных регионах — 23%.
• В нестоличных регионах выше доля тех, кто купил жилье с использованием маткапитала (8%) и чтобы использовать льготную ипотеку (13%). В Москве такими условиями воспользовались только по 2% арендодателей.
• Средняя доходность (годовой доход как доля от текущей рыночной стоимости недвижимости) сдачи квартир в долгосрочную аренду — 6,4%, в посуточную — 8,6%.
• Апартаменты сдаются с доходностью 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% посуточно.
• Другие виды недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых, что лучше квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок.
• В Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%. Самый высокий показатель доходности в других городах страны — около 7%.

Кому чаще повышают ставку аренды

Почти каждый третий из респондентов покупал недвижимость в качестве инвестиций: 24,6% — для сдачи в аренду, еще 3,6% — для перепродажи, но потом переключились на модель с арендой. Дополнительным мотивом стала возможность задействовать льготную ипотеку и маткапитал — 7,1 и 5% опрошенных соответственно воспользовались этим.

Практически каждый четвертый — 23,7% — купил квартиру на будущее, в частности для ребенка. А пока время не пришло — сдает. Еще 18,1% получили квартиру бесплатно — например, в наследство.

В Москве чаще сдают жилье, полученное в наследство: 32%. В нестоличных регионах России (за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти) — 23%. Также в Москве чаще сдают жилье, купленное для перепродажи: 7% против 4%.

В провинции арендное жилье чаще куплено с помощью льготных финансовых программ: 8% — с использованием маткапитала, 13% — по льготной ипотеке.

Какова доходность недвижимости

Средняя доходность сдачи квартир по стране — 6,41%. Процент считали относительно текущей рыночной цены объекта, а не цены покупки. Данные коррелируют со статистикой от ДОМ.РФ — 6,1%. Если рассматривать доходность долгосрочной сдачи квартир, то она для нашей выборки составляет как раз 6,1% годовых. Посуточный формат приносит больше — до 8,6% годовых.

Что касается апартаментов, они приносят в среднем 8,95%: порядка 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% — посуточно. Высокая доходность апартаментов достигается за счет более низкой по сравнению с жилыми помещениями стоимости объектов. Также апартаменты чаще сдают именно посуточно, так как они часто бывают отельного формата и расположены в удачных локациях. Квартиры же могут быть в спальных районах, что не очень подходит для посуточной сдачи.

Другие виды коммерческой недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых. Этот показатель лучше, чем у квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок, но меньше, чем у апартаментов с посуточным форматом сдачи.

В среднем по всей выборке средняя доходность от посуточной аренды — 9,17%, от долгосрочной — 5,89%. Сдача посуточно приносит почти на 3,3 п. п. больше, чем сдача «вдолгую», но требует большей вовлеченности. У тех, кто сдает и так и так — например, в летний сезон посуточно, а на учебный год уходит в долгосрочную аренду, — доходность около 6,25%.

Если смотреть по географии, то в Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%, а самый высокий показатель в других городах страны — около 7%.

В российских мегаполисах не распродана сотня тысяч квартир в готовых и близких к вводу жилых домах

На рынке недвижимости городов-миллионников экспонируется более 100 тысяч квартир, расположенных в уже сданных в эксплуатацию новостройках, а также в домах, сдающихся до конца 2025 года, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Это треть от всего объема находящегося в продаже жилья. В некоторых городах доля готового жилья и жилья с высокой степенью готовности составляет больше половины рыночного предложения. В условиях сокращения продаж при продолжающемся наращивании строительства в мегаполисах пустующие площади в сданных новостройках будут только расти.

---

Аналитический центр «Движение.ру» изучил структуру предложения от застройщиков в российских городах-миллионниках (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с крупнейшими объемами строительства), чтобы выяснить, какую долю на нем занимает жилье в уже сданных домах, а также квартиры в новостройках с вводом в эксплуатацию до конца 2025 года.

Лидером по доле квартир в уже введенных в эксплуатацию девелоперами домах стал Омск, доля готового жилья в предложении застройщиков здесь достигает 37%. По этому показателю город существенно опережает другие мегаполисы. Более 15% в рыночной экспозиции готовое жилье занимает в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске. Меньше всего (<5%) жилья в уже введенных домах застройщики предлагают в Нижнем Новгороде, Волгограде, Самаре и Ростове-на-Дону.

Город	Доля предложения девелоперов в уже сданных домах
Омск	36,90%
Краснодар	16,31%
Новосибирск	15,77%
Красноярск	15,41%
Петербург	12,98%
Москва	12,27%
Воронеж	12,15%
Уфа	8,20%
Тюмень	6,79%
Пермь	6,32%
Екатеринбург	6,22%
Челябинск	6,14%
Казань	5,27%
Нижний Новгород	4,98%
Волгоград	4,93%
Самара	4,89%
Ростов-на-Дону	3,58%

Более существенную долю в предложении девелоперов занимает жилье, реализующееся в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию до конца 2025 года. В четырех мегаполисах такие квартиры занимают четверть и более всей экспозиции: в Самаре, Краснодаре, Волгограде и Тюмени. Самая небольшая доля жилья с вводом в 2025 году — в Нижнем Новгороде (менее 10%).

Город	Доля предложения девелоперов в домах, сдающихся до конца 2025 г.
Самара	56,06%
Краснодар	38,76%
Волгоград	27,28%
Тюмень	25,16%
Новосибирск	24,43%
Воронеж	23,52%
Петербург	21,31%
Ростов-на-Дону	19,27%
Красноярск	16,84%
Москва	16,22%
Екатеринбург	15,75%
Уфа	15,52%
Челябинск	15,51%
Омск	13,69%
Пермь	12,53%
Казань	10,63%
Нижний Новгород	7,30%

Если объединить долю готового жилья с долей жилья, которое должно быть сдано в эксплуатацию до 2025 года, можно обнаружить мегаполисы, где совокупная доля предложения таких квартир превышает 50% — это Самара, Краснодар и Омск. В среднем же по рынку городов-миллионников эта доля достигает трети.

Город	Доля предложения девелоперов в готовых домах и домах, сдающихся до конца 2025 г.
Самара	60,96%
Краснодар	55,07%
Омск	50,59%
Новосибирск	40,20%
Воронеж	35,67%
Петербург	34,29%
Красноярск	32,24%
Волгоград	32,21%
Тюмень	31,95%
Москва	28,48%
Уфа	23,72%
Ростов-на-Дону	22,85%
Екатеринбург	21,98%
Челябинск	21,66%
Пермь	18,85%
Казань	15,91%
Нижний Новгород	12,28%

Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения от компаний-застройщиков).