Новостройки быстрее всего дорожают в центре Москвы
В сентябре 2025 года максимальное удорожание первичного жилья за год зафиксировано в Центральном округе Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в проектах ЦАО впервые достигла рубежа в 2 млн руб.
По данным «Метриум», за прошедший год новостройки подорожали во всех 10 округах «старой» Москвы. Максимальной рост средней цены кв. м наблюдается в историческом центре столицы – на 34%. В сентябре 2025 года квадратный метр в девелоперских проектах ЦАО стоит в среднем 2 млн руб. против 1,5 млн руб. годом ранее. Стоит отметить, что предыдущий психологический рубеж – в 1 млн руб. – местная недвижимость преодолела четыре года назад. Темпы удорожания первичного жилья в Центральном округе за последние 12 месяцев стали самыми высокими, зафиксированными за историю рынка.
«За минувшие 12 месяцев в Центральном округе Москвы стартовало всего 8 проектов, включая несколько камерных клубных домов, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – На фоне сокращения девелоперской активности наблюдается дефицит предложения. Естественно, это ускоряет удорожание недвижимости в ЦАО, особенно востребованных комплексов. В то же время есть и другая причина удорожания недвижимости в центре Москвы. В ближайшие годы здесь появится несколько деловых кластеров, новые станции метро, национальный выставочный центр, будут обновлены многие парки и набережные.
Кроме того, современную инфраструктуру активно формируют застройщики жилья в ЦАО. Так, в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау» откроются крупноформатный детский досуговый центр, кинотеатр под открытым небом, сад скульптур, интерактивный квест и мн. др. Естественно, ликвидность проектов в столь активно развивающейся локации растет ускоренными темпами».
В разрезе сегментов рост средней цены квадратного метра на первичном рынке ЦАО выглядит неравномерно. Местные новостройки бизнес-класса за год подорожали на 7,9% (до 543,5 тыс. руб. за кв. м), премиум-класса – на 14,1% (до 1,1 млн руб. за кв. м), элитного класса – на 13,8% (до 2 млн руб. за кв. м), делюкс-класса – на 22,3% (до 3,2 млн руб. за кв. м).
«Активнее всего в Москве дорожают проекты делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Спрос на подобное эксклюзивное жилье стабильно растет. Например, в январе-августе 2025 года клиенты совершили более 80 сделок в делюкс-комплексах, тогда как пять лет назад – всего около 10. То есть покупательская активность увеличилась в 8 раз. Предложение за этот период тоже выросло, но не столь значительно – в 3,5 раза. Так что девелоперам только предстоит ответить на растущие запросы покупателей. Особенно дефицитными являются дорогие и качественные проекты в престижных локациях, которые сохранят свою ликвидность на десятилетия. Несмотря на все сложности, в проекте Quartier d’Or / «Золотой квартал» в Замоскворечье, мы стремимся придерживаться высоких стандартов делюкса: в дизайне и отделке общественных пространств используются натуральный камень, мебель и предметы интерьера от ведущих европейских производителей».
«Несмотря на интенсивное развитие всех округов столицы, центр Москвы, безусловно, остается самым престижным направлением, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Сейчас здесь сформировался дефицит предложения, что ведет к рекордному росту цен. Вероятно, в ближайшие годы ситуация немного изменится, ведь 23 из 108 участков с ГПЗУ в «старой» Москве находятся именно в ЦАО. Так что строек, вероятно, станет больше. Однако комплексы с эксклюзивными потребительскими характеристиками по-прежнему останутся драйверами удорожания жилья в центре столицы».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.
В первой половине 2024 года объем вложений в проекты комплексного развития территорий достиг 51,3 млрд рублей, что в 12 раз превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Доля проектов КРТ в общем объеме инвестиций в земельные участки увеличилась до 19,5%, по сравнению с 2,6% в первой половине 2023 года. Общий объем инвестиций в земельные участки для девелопмента, включая жилье, офисы, склады и торговую недвижимость, также вырос на 57%, достигнув 263,1 млрд рублей.
Также важно сказать, что по итогам I полугодия 2024 года инвестиции в участки под девелопмент жилой недвижимости продолжают занимать лидирующую позицию, достигнув 194,1 млрд руб.
Однако, несмотря на рост объёма инвестиций в площадки под девелопмент жилой недвижимости, их доля в общем объёме сделок с земельными участками снизилась до 74%, когда в I полугодии 2023 года этот показатель составлял 93%.
Стоит отметить, что доля сделок среди площадок под девелопмент, реализованных на аукционах, в общем количестве по итогам I полугодия 2024 года составила 41%.
Петр Виноградов, партнер Ricci | M&A: «Важно сказать о том, что программа комплексного развития территорий – активно развивающийся механизм реорганизации промышленных зон и развития незастроенных территорий в Москве. Из года в год количество проводимых аукционов на право заключения договора о комплексном освоении территории увеличивается, что не могло не сказаться на увеличении числа таких сделок. Правительство всячески способствует увеличению темпа обновления городской застройки и повышения качества среды, в частности территории устаревшей нежилой застройки. Кроме того, успешно реализованные лоты позволяют городу получать дополнительные поступления в бюджет. С каждым годом КРТ наращивает темпы, в связи с чем показатели продолжат увеличиваться. Совершенствование и дальнейшее применение данного формата будет интересно как субъектам страны для развития неэффективно используемых территорий, так и профессиональным девелоперам, как один из способов увеличения земельного банка».