Новостройки быстрее всего дорожают в центре Москвы
В сентябре 2025 года максимальное удорожание первичного жилья за год зафиксировано в Центральном округе Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в проектах ЦАО впервые достигла рубежа в 2 млн руб.
По данным «Метриум», за прошедший год новостройки подорожали во всех 10 округах «старой» Москвы. Максимальной рост средней цены кв. м наблюдается в историческом центре столицы – на 34%. В сентябре 2025 года квадратный метр в девелоперских проектах ЦАО стоит в среднем 2 млн руб. против 1,5 млн руб. годом ранее. Стоит отметить, что предыдущий психологический рубеж – в 1 млн руб. – местная недвижимость преодолела четыре года назад. Темпы удорожания первичного жилья в Центральном округе за последние 12 месяцев стали самыми высокими, зафиксированными за историю рынка.
«За минувшие 12 месяцев в Центральном округе Москвы стартовало всего 8 проектов, включая несколько камерных клубных домов, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – На фоне сокращения девелоперской активности наблюдается дефицит предложения. Естественно, это ускоряет удорожание недвижимости в ЦАО, особенно востребованных комплексов. В то же время есть и другая причина удорожания недвижимости в центре Москвы. В ближайшие годы здесь появится несколько деловых кластеров, новые станции метро, национальный выставочный центр, будут обновлены многие парки и набережные.
Кроме того, современную инфраструктуру активно формируют застройщики жилья в ЦАО. Так, в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау» откроются крупноформатный детский досуговый центр, кинотеатр под открытым небом, сад скульптур, интерактивный квест и мн. др. Естественно, ликвидность проектов в столь активно развивающейся локации растет ускоренными темпами».
В разрезе сегментов рост средней цены квадратного метра на первичном рынке ЦАО выглядит неравномерно. Местные новостройки бизнес-класса за год подорожали на 7,9% (до 543,5 тыс. руб. за кв. м), премиум-класса – на 14,1% (до 1,1 млн руб. за кв. м), элитного класса – на 13,8% (до 2 млн руб. за кв. м), делюкс-класса – на 22,3% (до 3,2 млн руб. за кв. м).
«Активнее всего в Москве дорожают проекты делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Спрос на подобное эксклюзивное жилье стабильно растет. Например, в январе-августе 2025 года клиенты совершили более 80 сделок в делюкс-комплексах, тогда как пять лет назад – всего около 10. То есть покупательская активность увеличилась в 8 раз. Предложение за этот период тоже выросло, но не столь значительно – в 3,5 раза. Так что девелоперам только предстоит ответить на растущие запросы покупателей. Особенно дефицитными являются дорогие и качественные проекты в престижных локациях, которые сохранят свою ликвидность на десятилетия. Несмотря на все сложности, в проекте Quartier d’Or / «Золотой квартал» в Замоскворечье, мы стремимся придерживаться высоких стандартов делюкса: в дизайне и отделке общественных пространств используются натуральный камень, мебель и предметы интерьера от ведущих европейских производителей».
«Несмотря на интенсивное развитие всех округов столицы, центр Москвы, безусловно, остается самым престижным направлением, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Сейчас здесь сформировался дефицит предложения, что ведет к рекордному росту цен. Вероятно, в ближайшие годы ситуация немного изменится, ведь 23 из 108 участков с ГПЗУ в «старой» Москве находятся именно в ЦАО. Так что строек, вероятно, станет больше. Однако комплексы с эксклюзивными потребительскими характеристиками по-прежнему останутся драйверами удорожания жилья в центре столицы».
Выдачи кредитов в 2024 г. вернулись к уровню 2019 г. – по сравнению с показателями прошлого года, было выдано на 36% меньше ипотек. Объём просроченной задолженности увеличился на рекордные 63%, её доля также продолжает расти.
- Выдачи кредитов в 2024 г. на уровне 2019 г.
В 2024 г. в России было выдано 1,3 млн ипотек – это на 36% меньше, чем в рекордном 2023 г. Показатель вернулся к уровню 2019 г. – т.е. к цифрам, характерным для периода,, когда ещё не было льготной ипотеки. Интерес к кредитованию снизился вследствие завершения льготной ипотеки, ужесточения условий по адресным программам и роста рыночных ставок до заградительно высоких уровней. Результат 2024 г. – 7-ой за всё время ведения статистики и наименьший с 2017 г.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Выдачи на рынке новостроек просели в годовом выражении на 31%, на вторичном рынке и ИЖС (до 2024 г. данные публиковались вместе) – на 39%. Несмотря на завершение и ужесточение льготных программ, сегмент новостроек демонстрирует большую устойчивость – всё же на рынке сохраняется семейная ипотека (хотя и в урезанном варианте), которая по объёмам выдачи опередила обычную льготную, когда та ещё действовала. На вторичном рынке зависимость от ипотеки не столь велика, как на рынке новостроек – здесь больше сделок за «живые деньги», альтернативных продаж. Поэтому общее число сделок в сегменте сократилось не так сильно, как количество выданных кредитов (в Москве, например, годовое снижение на 16%, в Санкт-Петербурге – на 19%). Заметно просел рынок ИЖС – после отмены льготной ипотеки и изменения условий по другим программам этот сегмент также заметно пострадал, т.к. в последние годы его зависимость от ипотеки заметно увеличилась.
Единственный регион, где в 2024 г. было выдано больше ипотек, чем в 2023 г. – Ингушетия. Во всех других субъектах РФ зафиксировано снижение от -9% до -61%. Наименьшее падение в республиках юга Сибири (Тыве, Алтае), а также в Крыму и Севастополе, наибольшее – в республиках Северного Кавказа (Чечне, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии), ХМАО и Чукотском АО. В обоих перечнях есть как регионы с небольшим числом выдач (Чукотский АО, Ингушетия, Алтай), так и уверенные «середнячки» (Архангельская область, Астраханская область, Чувашия), и даже лидеры (Красноярский край, ХМАО). В топ-10 регионах по числу выданных кредитов в 2024 г. снижение относительно прошлого года сопоставимо с общестрановым (на 30-40%).
|
Топ-10 регионов с наименьшим падением числа выдач (ростом) |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
Топ-10 регионов с наибольшим падением числа выдач |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
|
Ингушетия |
1 202 |
+16% |
Хакасия |
4 853 |
-43% |
|
Тыва |
11 460 |
-9% |
Красноярский край |
26 143 |
-44% |
|
Севастополь |
2 553 |
-12% |
Коми |
6 908 |
-44% |
|
Алтай |
2 203 |
-13% |
Кемеровская область |
18 122 |
-45% |
|
Крым |
7 161 |
-13% |
Чувашия |
10 719 |
-45% |
|
Бурятия |
11 945 |
-15% |
Чукотский АО |
510 |
-45% |
|
Архангельская область |
12 465 |
-20% |
ХМАО - Югра |
22 002 |
-45% |
|
Астраханская область |
11 434 |
-22% |
Кабардино- Балкария |
3 582 |
-46% |
|
Сахалинская область |
5 526 |
-24% |
Северная Осетия - Алания |
3 931 |
-48% |
|
Забайкальский край |
9 978 |
-24% |
Чечня |
7 419 |
-61% |
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
- Объём просроченных кредитов увеличился за год сразу на 63%, а доля достигла 0,5%
В конце 2024 г. суммарный объём задолженности по ипотеке составил 19,2 трлн рублей – за год показатель увеличился на 7%. По сравнению с предыдущим аналогичным периодом это небольшой рост (за 2023 г. задолженность увеличилась на 30%).
Более показательна динамика объёма просроченной задолженности – в 2024 г. она выросла на 63% (до 94,9 млрд рублей). Это очень большой рост по сравнению с предыдущими периодами (за 2023 г. «просрочка» увеличилась на 5%, за 2022 г. – снизилась на 7%, за 2021 г. – снизилась на 17%, за 2020 г. – увеличилась на 12%).
Доля просроченной задолженности в общем объёме выросла до 0,49% (в декабре 2023 г. – 0,32%). Это не рекордный для отрасли показатель (до 2022 г. он превышал 0,5%), к тому же «просрочка» незначительна в сравнении с общим объёмом задолженности, но быстрый рост настораживает.
На первичном рынке рост объёма просроченной задолженности составил 68%, а доля достигла 0,2%, на вторичном (+ИЖС) – рост на 62%, а доля от общего объёма составляет теперь 0,59%.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля просроченной задолженности (в целом по первичному и вторичному рынкам) в республиках Северного Кавказа – Ингушетии, Дагестане, Чечне, Северной Осетии, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии – от 1% до 7,4% при среднем по стране уровне в 0,49%. Довольно высокие показатели (более 0,6%) также в Тыве, Адыгее, Краснодарском крае, Самарской области, Хакасии, Тамбовской области. Список лидеров по доле «просрочки» практически не меняется. Эти же регионы находятся в топе и по темпам увеличения доли просроченной задолженности.
- Средний срок, на который брали кредит в 2024 г., составил 25 лет
До 2024 г. средний срок ипотечного кредитования увеличивается вместе с ростом цен на жильё. Дополнительным драйвером выступали низкие ипотечные ставки, при которых погашать кредит досрочно фактически не имело смысла.
В 2024 г. рост средних сроков прекратился и зафиксировался на уровне в 300 месяцев (или 25 лет). При текущих высоких ставках на вторичном рынке и больших первоначальных взносах кредиты на длительный срок уже не так привлекательны и востребованы.
Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдёт треть жизни. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
«Выдачи ипотечных кредитов в 2024 г. ожидаемо снизились и вернулись к “фоновым” значениям, характерным для рынка без льготной ипотеки. Повторить рекорды последних лет в новой реальности уже не получится, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Настороженность вызывает быстрый рост просроченной задолженности. Пока её доля от общего объёма далека от критических отметок, однако фиксируется чёткий восходящий тренд».
Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, предпосылок для снижения которой пока нет. В этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн рублей – почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% продаж придется на программы господдержки. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать «семейная» ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне – около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на «семейную» ипотеку.
Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные, доля которых, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним «чеком»: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Неипотечные сделки будут характерны и для рынка элитного жилья, где исторически фиксируется низкая доля клиентов, обращающихся за кредитными средствами.
Отличительной особенностью рынка новостроек будет рассрочка, условия которой станут более гибкими. Популярность этого инструмента в этом году, вероятно, достигнет пика, и в продажах крупнейших застройщиков он будет занимать значительную долю.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходит под условия госпрограмм», - сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что фокусами крупнейших банков в этом году станут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.