Новостройки быстрее всего дорожают в центре Москвы
В сентябре 2025 года максимальное удорожание первичного жилья за год зафиксировано в Центральном округе Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в проектах ЦАО впервые достигла рубежа в 2 млн руб.
По данным «Метриум», за прошедший год новостройки подорожали во всех 10 округах «старой» Москвы. Максимальной рост средней цены кв. м наблюдается в историческом центре столицы – на 34%. В сентябре 2025 года квадратный метр в девелоперских проектах ЦАО стоит в среднем 2 млн руб. против 1,5 млн руб. годом ранее. Стоит отметить, что предыдущий психологический рубеж – в 1 млн руб. – местная недвижимость преодолела четыре года назад. Темпы удорожания первичного жилья в Центральном округе за последние 12 месяцев стали самыми высокими, зафиксированными за историю рынка.
«За минувшие 12 месяцев в Центральном округе Москвы стартовало всего 8 проектов, включая несколько камерных клубных домов, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – На фоне сокращения девелоперской активности наблюдается дефицит предложения. Естественно, это ускоряет удорожание недвижимости в ЦАО, особенно востребованных комплексов. В то же время есть и другая причина удорожания недвижимости в центре Москвы. В ближайшие годы здесь появится несколько деловых кластеров, новые станции метро, национальный выставочный центр, будут обновлены многие парки и набережные.
Кроме того, современную инфраструктуру активно формируют застройщики жилья в ЦАО. Так, в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау» откроются крупноформатный детский досуговый центр, кинотеатр под открытым небом, сад скульптур, интерактивный квест и мн. др. Естественно, ликвидность проектов в столь активно развивающейся локации растет ускоренными темпами».
В разрезе сегментов рост средней цены квадратного метра на первичном рынке ЦАО выглядит неравномерно. Местные новостройки бизнес-класса за год подорожали на 7,9% (до 543,5 тыс. руб. за кв. м), премиум-класса – на 14,1% (до 1,1 млн руб. за кв. м), элитного класса – на 13,8% (до 2 млн руб. за кв. м), делюкс-класса – на 22,3% (до 3,2 млн руб. за кв. м).
«Активнее всего в Москве дорожают проекты делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Спрос на подобное эксклюзивное жилье стабильно растет. Например, в январе-августе 2025 года клиенты совершили более 80 сделок в делюкс-комплексах, тогда как пять лет назад – всего около 10. То есть покупательская активность увеличилась в 8 раз. Предложение за этот период тоже выросло, но не столь значительно – в 3,5 раза. Так что девелоперам только предстоит ответить на растущие запросы покупателей. Особенно дефицитными являются дорогие и качественные проекты в престижных локациях, которые сохранят свою ликвидность на десятилетия. Несмотря на все сложности, в проекте Quartier d’Or / «Золотой квартал» в Замоскворечье, мы стремимся придерживаться высоких стандартов делюкса: в дизайне и отделке общественных пространств используются натуральный камень, мебель и предметы интерьера от ведущих европейских производителей».
«Несмотря на интенсивное развитие всех округов столицы, центр Москвы, безусловно, остается самым престижным направлением, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Сейчас здесь сформировался дефицит предложения, что ведет к рекордному росту цен. Вероятно, в ближайшие годы ситуация немного изменится, ведь 23 из 108 участков с ГПЗУ в «старой» Москве находятся именно в ЦАО. Так что строек, вероятно, станет больше. Однако комплексы с эксклюзивными потребительскими характеристиками по-прежнему останутся драйверами удорожания жилья в центре столицы».
По данным аналитиков Санкт-Петербург занимает второе место по популярности у иногородних покупателей жилья с долей 10%. За ним идет Ленинградская область, на которую приходится 6% в числе межрегиональных сделок.
По данным банка ВТБ и цифровой платформы «Метр квадратный», в прошлом году траты на межрегиональные сделки с жильем в России составили почти 8 трлн* рублей. По итогам января 2025 года в целом по России прошло 68,5 тыс. межрегиональных сделок c жильем на общую сумму порядка 400 млрд рублей, что на 8% превышает показатель первого месяца прошлого года.
Доля таких сделок постепенно растет. Если в прошлом году на платформе «Метр квадратный» (М2) она в среднем составляла 36%, то по итогам января 2025 года достигла 40% (+5 п. п. за год).
Средний чек межрегиональной сделки на первичном рынке по итогам января 2025 года составил около 5,4 млн рублей. Во вторичном сегменте он заметно выше – около 7 млн рублей. Эта разница объясняется высокой популярностью студий и однокомнатных квартир в новостройках.
По данным аналитиков, примерно 40% межрегиональных сделок – это инвестиции. Каждый пятый приобретает жилье для детей или других членов семьи. 10% покупают недвижимость в другом регионе, чтобы оказаться ближе к родным.
Задают тон на рынке межрегиональных сделок Москва и Подмосковье с долей 27% и 18% соответственно. Каждый десятый переезжает в Санкт-Петербург. Ленинградская область в сегменте межрегиональных сделок занимает 6%, а Краснодарский край замыкает топ-5 с 5%.
Эксперты отмечают постоянный переток населения между Москвой и областью: 9% сделок – это переезд москвичей в Подмосковье, 8% – наоборот. Похожая ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге: 3% сделок – это переезд жителей северной столицы в Ленобласть, 2% – в обратном направлении.
Если посмотреть на страну в целом, то жители Урала, Сибири и Дальнего Востока в три раза чаще переезжают на запад, чем жители Центрального, Северо-Западного, Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов — на восток. Так, доля сделок при переезде с востока на запад составляет 14% от всех межрегиональных сделок, обратно — 4%. При этом большинство межрегиональных сделок приходится на миграцию между регионами западной части России — 73%. Сделки между жителями восточной части страны занимают только 9%.
*оценка по данным платформы М2 с учётом статистики Роскадастра.
Один из ключевых факторов, влияющих на распределение цен внутри российских городов, – близость к центру. При прочих равных, квартиры там дороже, чем на окраинах.
В среднем по миллионникам, цена квадратного метра на вторичном рынке убывает на 3% на каждый километр удаления от центра. В Санкт-Петербурге, например, такое снижение составляет в среднем 1%, в Москве – 2%, в Краснодаре – 4%, в Екатеринбурге – 5%.
|
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
|
Екатеринбург |
4,9% |
Омск |
2,2% |
|
Краснодар |
4,0% |
Красноярск |
2,0% |
|
Нижний Новгород |
3,7% |
Москва |
1,9% |
|
Пермь |
3,3% |
Новосибирск |
1,5% |
|
Воронеж |
3,2% |
Челябинск |
1,2% |
|
Ростов-на-Дону |
3,0% |
Уфа |
1,0% |
|
Волгоград |
2,8% |
Казань |
1,0% |
|
Самара |
2,6% |
Санкт-Петербург |
1,0% |
|
В среднем |
2,5% |
* расчёты проведены без учёта премиальных ЖК
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
«В реальности распределение цен нарушается действием других факторов – близостью к станциям метро, характеристиками жилья, качеством окружения и др. Поэтому такого равномерного снижения (на 1, 2, 3…% на каждый километр) не фиксируется ни в одном городе, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Самое выраженное сокращение цен от центра к окраинам – в Москве и Екатеринбурге, равномернее всего цены в Челябинске и Уфе».
Например, в Екатеринбурге стоимость «квадрата» сокращается на 7-26% на каждый километр до 5-го километра, с 6-го по 11-й километр фиксируется то рост, то снижение, с 12 по 17 км «квадрат» вновь дешевеет на 3-10%, а ближе к окраинам опять дорожает.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
Общий тренд на снижение цен от центра к периферии чётко виден почти в каждом миллионнике. При этом в некоторых городах цены на окраинах выше, чем в срединных районах. Там строятся кварталы нового качественного жилья, и когда квартиры в этих домах выходят на вторичный рынок, они заметно повышают цены в локации.
В некоторых случаях играет роль и статус самой территории. Например, в Санкт-Петербурге дорогие квартиры продаются в Зеленогорске, который максимально отдалён от центра, при этом выходит к Финскому заливу и исторически считается престижным местом.
Другие примеры роста цен на окраинах:
– Академгородок в Новосибирске,
– Знаменский посёлок в Краснодаре,
– район Куркино в Москве.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»