Новостройки быстрее всего дорожают в центре Москвы
В сентябре 2025 года максимальное удорожание первичного жилья за год зафиксировано в Центральном округе Москвы, подсчитали аналитики компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в проектах ЦАО впервые достигла рубежа в 2 млн руб.
По данным «Метриум», за прошедший год новостройки подорожали во всех 10 округах «старой» Москвы. Максимальной рост средней цены кв. м наблюдается в историческом центре столицы – на 34%. В сентябре 2025 года квадратный метр в девелоперских проектах ЦАО стоит в среднем 2 млн руб. против 1,5 млн руб. годом ранее. Стоит отметить, что предыдущий психологический рубеж – в 1 млн руб. – местная недвижимость преодолела четыре года назад. Темпы удорожания первичного жилья в Центральном округе за последние 12 месяцев стали самыми высокими, зафиксированными за историю рынка.
«За минувшие 12 месяцев в Центральном округе Москвы стартовало всего 8 проектов, включая несколько камерных клубных домов, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – На фоне сокращения девелоперской активности наблюдается дефицит предложения. Естественно, это ускоряет удорожание недвижимости в ЦАО, особенно востребованных комплексов. В то же время есть и другая причина удорожания недвижимости в центре Москвы. В ближайшие годы здесь появится несколько деловых кластеров, новые станции метро, национальный выставочный центр, будут обновлены многие парки и набережные.
Кроме того, современную инфраструктуру активно формируют застройщики жилья в ЦАО. Так, в сверхвысоком небоскребе «Дом Дау» откроются крупноформатный детский досуговый центр, кинотеатр под открытым небом, сад скульптур, интерактивный квест и мн. др. Естественно, ликвидность проектов в столь активно развивающейся локации растет ускоренными темпами».
В разрезе сегментов рост средней цены квадратного метра на первичном рынке ЦАО выглядит неравномерно. Местные новостройки бизнес-класса за год подорожали на 7,9% (до 543,5 тыс. руб. за кв. м), премиум-класса – на 14,1% (до 1,1 млн руб. за кв. м), элитного класса – на 13,8% (до 2 млн руб. за кв. м), делюкс-класса – на 22,3% (до 3,2 млн руб. за кв. м).
«Активнее всего в Москве дорожают проекты делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Спрос на подобное эксклюзивное жилье стабильно растет. Например, в январе-августе 2025 года клиенты совершили более 80 сделок в делюкс-комплексах, тогда как пять лет назад – всего около 10. То есть покупательская активность увеличилась в 8 раз. Предложение за этот период тоже выросло, но не столь значительно – в 3,5 раза. Так что девелоперам только предстоит ответить на растущие запросы покупателей. Особенно дефицитными являются дорогие и качественные проекты в престижных локациях, которые сохранят свою ликвидность на десятилетия. Несмотря на все сложности, в проекте Quartier d’Or / «Золотой квартал» в Замоскворечье, мы стремимся придерживаться высоких стандартов делюкса: в дизайне и отделке общественных пространств используются натуральный камень, мебель и предметы интерьера от ведущих европейских производителей».
«Несмотря на интенсивное развитие всех округов столицы, центр Москвы, безусловно, остается самым престижным направлением, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Сейчас здесь сформировался дефицит предложения, что ведет к рекордному росту цен. Вероятно, в ближайшие годы ситуация немного изменится, ведь 23 из 108 участков с ГПЗУ в «старой» Москве находятся именно в ЦАО. Так что строек, вероятно, станет больше. Однако комплексы с эксклюзивными потребительскими характеристиками по-прежнему останутся драйверами удорожания жилья в центре столицы».
Несмотря на перегрев российской экономики и сохранение инфляционного давления, которое пока остается выше целевых уровней ЦБ РФ, предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики регулятором к концу года есть.
Эксперты «ВТБ Мои Инвестиции» отмечают, что рост экономики с начала года продолжается на естественно-позитивном тоне, но темпы роста ВВП будут постепенно замедляться. Это связано с сохранением жесткой денежно-кредитной политики Банком России, возвращением к бюджетному правилу, а также более сдержанным государственным расходам.
«Мы видим первые признаки замедления роста корпоративного кредитования и небольшое снижение напряжённости на рынке труда, хотя безработица остаётся вблизи рекордно низких уровней. Более дезинфляционным становится и госбюджет, который сформирован на базе структурного баланса. Все это создает условия для возможного смягчения денежно-кредитной политики Банком России», — сказал инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Алексей Корнилов.
На рынке акций наиболее интересными в апреле–июне будут бумаги компаний финансового, потребительского и IТ-сектора. Последний остается бенефициаром сильных трендов на ключевых рынках, что позволяет сохранять высокие темпы роста бизнеса в совокупности с привлекательной фундаментальной оценкой. В свою очередь, финансовые показатели потребительского сектора поддерживаются ростом реальных заработных плат, что позволяет перекладывать инфляционное давление на клиентов.
Согласно инвестиционной стратегии брокера ВТБ, сейчас целесообразно наращивать позиции в длинных ОФЗ с фиксированным купоном, сокращая долю в инструментах денежного рынка и облигаций с плавающими купонами.
«Доходности ОФЗ отступили от пиковых уровней конца ноября – начала декабря 2024 года, когда участники рынка ожидали дополнительного повышения ключевой ставки ЦБ до 23%. В расчете на смягчение ДКП в конце 2025 года интерес представляют долгосрочные ОФЗ. Хотя основное движение на рынке облигаций ожидается вслед за ключевой ставкой в 2026 году, начинать формировать позиции целесообразно заранее. Постепенный переход из фондов денежного рынка и облигаций с переменным купоном в длинные ОФЗ – основная инвестиционная стратегия для консервативного инвестора в текущем году», — отметил инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Станислав Клещев.
Также в фокусе — качественные корпоративные облигации 1-го и 2-го эшелонов с погашением через 1-2 года и доходностью 19-24% годовых. Отдельный интерес представляют размещения длинных (срочностью 4-5 лет) корпоративных облигаций 1-го эшелона с постоянными купонами. Они позволят зафиксировать высокую купонную доходность надолго, обладают большим потенциалом роста цены в период снижения процентных ставок. Подобные размещения — пока исключение (РЖД), но этот список может расшириться, учитывая высокую потребность в рефинансировании у ряда крупных госкорпораций.
Основные прогнозные показатели:
— Инфляция на конец 2025 года может составить 8-9% г/г.
— Ключевая ставка в базовом сценарии может снизиться до 19% до конца 2025 года.
— USD/RUB — 99 рублей на конец года.
— Средняя цена золота — на уровне 2 900 долл./унц.
— Средняя цена нефти Brent — 71 долл./барр., российской нефти — 60 долл./барр. Ожидания снижены на фоне решения ОПЕК+ по увеличению добычи.
— Прогнозный уровень индекса МосБиржи на горизонте 12 месяцев — 3 300 пп.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали поисковые запросы на сайте cian.ru, и выяснили, какие фильтры чаще всего включают пользователи при выборе квартиры и загородного дома.
Анализ всех поисковых запросов на сайте cian.ru показал, что при выборе квартиры на вторичном рынке пользователи чаще всего включают фильтры по комнатности – 57% от общего числа поисковых запросов, локации – 36%, цене – 25%. Это основные характеристики, на которые обращают внимание потенциальные покупатели жилья. Заметно реже (но чаще других) используются фильтры по характеристикам жилья: «без апартаментов» – 9%, «общая площадь» – 8%, «не первый этаж» – 6%.
Статус апартаментов ограничивает возможность оформления прописки, что не подходит многим покупателям, и этот фильтр выбирают довольно часто. Квартиры на первых этажах пользуются меньшим спросом у покупателей из-за опасений по поводу повышенной вероятности ограбления, уличного шума, необходимости чаще занавешивать окна, худших видовых характеристик и т.д. Не пользуются популярностью и квартиры на последних этажах (из-за опасений по поводу слабого напора воды, протечки крыши и её чрезмерном нагревании летом и т.д.). Далее по популярности следуют фильтры, отвечающие за характеристики транспортной доступности: «только пешком» и «пешком до метро (минут)» – по 6% от общего числа поисковых запросов.
В сегменте новостроек топ-10 самых популярных фильтров практически такой же (отличие лишь в том, что для вторички также важен год постройки, а для новостроек – этаж). Несколько отличается частота выбора этих фильтров. Комнатность указывают чаще, чем на вторичке – в 62% запросов. Локацию, наоборот, реже – в 30% случаев (новостройки есть не во всех районах города, поэтому приходится выбирать из имеющихся вариантов). Цена фигурирует в 17% запросов – также реже, чем в сегменте вторички (здесь больше внимания уделяется условиям ипотеки, программам по предоставлению скидок, рассрочек и т.д.). Фильтры «без апартаментов», «общая площадь», «не первый этаж», «не последний этаж», «пешком до метро» так же, как и в сегменте вторички, идут следом по популярности, но включают их реже (в 7%, 6% и 5% случаев).
Эти фильтры оказываются в топе самых популярных практически во всех городах и регионах РФ. В тех населённых пунктах, где нет метро, и где не распространён формат апартаментов, в лидеры попадают фильтры «материал стен», «наличие ремонта», «наличие балкона».
Какие фильтры* чаще всего включают пользователи при поиске квартиры на сайте Циан (доля от всех поисковых запросов)
|
|
Фильтр |
Новостройки |
Вторичка |
|
1 |
Количество комнат |
62% |
57% |
|
2 |
Локация |
30% |
36% |
|
3 |
Цена |
17% |
25% |
|
4 |
Без апартаментов |
7% |
9% |
|
5 |
Общая площадь |
6% |
8% |
|
6 |
Не первый этаж |
5% |
6% |
|
7 |
Пешком до метро (минут) |
4% |
6% |
|
8 |
Только пешком |
4% |
6% |
|
9 |
Не последний этаж |
3% |
4% |
|
10 |
Этаж/Год постройки |
2% |
3% |
* одновременно может быть включено несколько фильтров или не включено ни одного
Источник: Циан.Аналитика
«Чаще всего при поиске квартиры потенциальные покупатели обращают внимание на количество комнат, местоположение дома и его транспортную доступность, а также стоимость и этаж, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Причём в сегменте вторички фильтры включают чаще, чем в сегменте новостроек, т.к. выбор и разнообразие предложения там обычно больше».
В сегменте загородной недвижимости на первом месте фильтр локации – его заполняют в 71% поисковых запросах (на рынке городской недвижимости в 2 раза реже). На втором месте по важности цена – 21%, на третьем месте наличие газа и электричества – по 8%. Также потенциальных покупателей волнует наличие водоснабжения и санузла в доме, площадь дома и площадь участка, статус земли. Примечательно, что такие, казалось бы, важные характеристики как количество комнат, материал, из которого построен дом, и количество этажей в топ фильтров, включаемых при поиске загородного дома, не попали.
Какие фильтры* чаще всего включают пользователи при поиске загородного дома на сайте Циан (доля от всех поисковых запросов)
|
|
Фильтр |
Загородный дом |
|
1 |
Локация |
71% |
|
2 |
Цена |
21% |
|
3 |
Газ |
8% |
|
4 |
Электричество |
8% |
|
5 |
Водоснабжение |
7% |
|
6 |
Общая площадь |
6% |
|
7 |
Санузел в доме |
6% |
|
8 |
Статус земли |
5% |
|
9 |
Размер участка (в сотках) |
5% |
|
10 |
От собственника |
5% |
* одновременно может быть включено несколько фильтров или не включено ни одного
Источник: Циан.Аналитика