ЮВАО и ЮАО лидируют по предложению в строящихся массовых проектах
Объем предложения в строящихся массовых проектах «старой» Москвы за год сократился на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». В результате этот сегмент уступил первое место по квартирам в продаже бизнес-классу. Экспозиция в строящихся массовых комплексах за прошедшие 12 месяцев выросла только в ЮАО, который теперь вместе с ЮВАО лидирует по данному показателю в столице.
По данным «Метриум», объем предложения в строящихся проектах «старой» Москвы сегодня составляет 40,3 тыс. квартир и апартаментов (-6,5% за год). Наиболее значительно изменение на рынке год к году: резкое сокращение экспозиции в массовых комплексах без «ключей» (-27% за год). Сейчас в этих объектах представлено 13,4 тыс. помещений против 18,3 тыс. годом ранее. Для сравнения, в строящихся новостройках бизнес-класса предложение выросло на 12,7%, премиум-класса– на 3,2%, элитного сегмента – на 19,6%.
Количество продаваемых квартир и апартаментов в проектах столицы на разных этапах строительства за год снизилось исключительно ввиду резкого падения в массовом сегменте. В первую очередь это объясняется рекордно низкими темпами старта новостроек комфорт-класса на фоне исчерпания текущего предложения. За минувшие 12 месяцев в «старой» Москве девелоперы вывели на рынок всего пять массовых проектов, причем лишь один из них в первом полугодии 2025 года: «Москворечье» (июль 2024), «Первый Рязанский» (август 2024), «Страна Заречная» (октябрь 2024), «Бестселлер» (декабрь 2024) и «Нарвин» (июнь 2025). Это минимальный показатель в истории рынка.
«Сворачивание льготной ипотеки и, особенно, экстремальный рост ключевой ставки наиболее болезненно отразились именно на массовом сегменте, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Целевой аудитории проектов комфорт-класса труднее переориентироваться на рассрочки, несмотря на очевидные преимущества этого маркетингового инструмента. Ипотека же сегодня практически недоступна. Поэтому девелоперы откладывают старты до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В то же время совсем без премьер не обходится. Редкие старты, по сути, относятся к классу комфорт+ с улучшенным качеством продукта, что позволяет оттягивать даже клиентов с рынка бизнес-класса. Подобные новостройки относятся к массовому сегменту только в связи с устоявшимся статусом локаций, при этом характеризуются повышенной ликвидностью, обычно не свойственной массовым проектам. Например, ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» характеризуется беспрецедентной инфраструктурой: детский сад на 150 мест и школа на 450 учеников, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиница».
Показательно, что экспозиция массовых новостроек в «старой» Москве снижалась за последний год практически повсеместно. Показатель сократился в 9 из 10 округов столицы. Максимальный спад зафиксирован в СЗАО – на 57,9%. В свою очередь, ЮАО – единственный округ, где предложение массовых новостроек за прошедшие 12 месяцев выросло – на 6,3%. Теперь Южный округ вместе Юго-Восточный делят лидирующую позицию по экспозиции массовых новостроек с показателем 2,3 тыс. помещений.
«Южный и Юго-Восточный округа активно развиваются, в частности, благодаря модернизации «Южного порта» и реновации других индустриальных зон, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Поэтому здесь востребованы проекты всех сегментов, включая массовый. В то же время новые комплексы на порядок выше уровнем, чем новостройки предыдущих поколений. Например, проект комфорт-класса «Бестселлер» в ЮВАО включает спортивный, творческий, языковой и детский клубы, комьюнити-центр. Прежде представить такие опции в массовых новостройках было невозможно. По сути, мы наблюдаем не отмирание сегмента, а его сложную эволюцию, адаптацию к меняющимся запросам клиентов. Особенно резкое сокращение массовых строек в Северо-Западном округе объясняется концепцией кластера «Большой Сити», куда входят многие районы СЗАО, подразумевающей строительство жилья только класса бизнес и выше».
Российский рынок складской недвижимости формата Light Industrial (LI) демонстрирует динамичное развитие не только в столичном регионе, но и в субъектах РФ. По данным компании Nikoliers, по итогам первого полугодия 2025 года совокупный объем ввода объектов формата Light Industrial достиг 254 тыс. кв. м (+5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года), из которых в регионах было введено 44,5 тыс. кв. м. При этом, до 2030 года анонсировано к строительству в субъектах РФ 619 тыс. кв. м (из которых порядка 10% уже находится в стадии строительства). При реализации этих планов региональный рынок LI может увеличиться в 8,5 раз по сравнению со II кварталом 2025 года. Наибольший объем проектов LI запланирован к строительству в Краснодаре, Новосибирске и Казани.
В настоящий момент объем готового предложения LI в регионах составляет 83 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, во II полугодии 2025 года объем ввода новых проектов в регионах может составить порядка 30 тыс. кв. м, что увеличит объем готового предложения на 36% – до 113 тыс. кв. м.
Распределение объема предложения региональных рынков LI по стадии готовности, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
На текущий момент готовые региональные объекты LI представлены в следующих городах: Краснодар (60 тыс. кв. м), Воронеж и Ярославль (по 9 тыс. кв. м в каждом), а также Челябинск (6 тыс. кв. м).
Краснодар является лидером по общему объему строящегося и запланированного к строительству предложения – 233,6 тыс. кв. м, из которых в стадии строительства находится 8,4 тыс. кв. м, а запланировано к строительству 225,2 тыс. кв. м. Вместе с тем, следует учитывать наличие значительного количества промышленных объектов недвижимости в Краснодарском крае, которые потенциально могут быть адаптированы под формат LI.
Второе место занимает Новосибирск, где запланировано к строительству 88,1 тыс. кв. м. Замыкает тройку лидеров Казань с совокупным объемом 73,1 тыс. кв. м, из которых 9,2 тыс. кв. м находятся в строительстве, а 63,9 тыс. кв. м запланированы к строительству. В пятерку лидеров также входят Пермь (планируется 58,4 тыс. кв. м) и Нижний Новгород (планируется 50,9 тыс. кв. м).
Проекты LI также запланированы к строительству в Пензе (36,1 тыс. кв. м), Екатеринбурге (в настоящий момент строится 16,2 тыс. кв. м, планируется к строительству 14,8 тыс. кв. м), Воронеже (8,7 тыс. кв. м в ходе строительства), Рязани (16,4 тыс. кв. м планируется к строительству) и Хабаровске (9 тыс. кв. м в настоящий момент строится, 4,9 тыс. кв. м планируется к строительству).
«Развитие сегмента Light Industrial обусловлено удобством формата для малого и среднего предпринимательства, ограниченностью предложения при существующем спросе со стороны представителей бизнеса. В региональном разрезе, в том числе и в Краснодарском крае, реализация комплексов Light Industrial осуществляется преимущественно точечно. Крупные и высококачественные проекты, как правило, появляются в рамках индустриальных парков, предполагающих сочетание Big Box и объектов LI. Совмещая различные форматы, девелопер таким образом расширяет ассортимент и делает индустриальный парк более универсальным, привлекая новых арендаторов и инвесторов», – отметил Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Из значимых проектов в регионах России во втором полугодии 2025 года ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в Екатеринбурге (в составе индустриального парка «ЕКАД ЮЖНЫЙ» введут первую очередь площадью 4,5 тыс. кв. м) и Твери (отдельно стоящие боксы совокупной площадью 8,6 тыс. кв. м в составе индустриального парка). Кроме того, были анонсированы планы по строительству помещений формата Light Industrial в Новосибирске (в индустриальном парке «Мичуринский» предусмотрено строительство 10 типовых зданий совокупной площадью 88,1 тыс. кв. м).
Россияне всё чаще покупают и продают недвижимость, транспорт и другое имущество на банкротных торгах. По данным аналитиков маркетплейса бизнес-активов и залогового имущества Сбербанка «Portal DA», объём сделок по таким делам за 8 месяцев 2025 году составил 8,66 млрд рублей — это на 8% больше, чем за 8 месяцев 2024 года (8 млрд). Средний чек за год вырос на 9% и достиг 32,7 млн рублей. Об этом на форуме АБК «Лидеры цифрового развития» сообщил начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.
Самым востребованным имуществом на банкротных торгах в 2025 году стала коммерческая недвижимость — общая сумма сделок в этой категории превысила 3,6 млрд рублей. Интерес к жилой недвижимости тоже был высок: физические и юридические лица заключили сделок на 0,9 млрд рублей.
63% сделок прошли с одним или двумя покупателями. В торгах по покупке и продаже жилой недвижимости на «Portal DA» участвовали в среднем 3 человека. Лидером по среднему числу участников стала категория «Спецтехника» (6 человек).
В 2025 году на «Portal DA» состоялся целый ряд примечательных сделок. Так, в Клину нежилое здание площадью 600 кв. м было продано за 29,7 млн рублей при стартовой стоимости 1,1 млн, торги заинтересовали 42 человека. В Новосибирске автомобиль Toyota Land Cruiser был реализован в 2,5 раза дороже начальной цены — за 4,5 млн. В Пермском крае торговое помещение продали втрое дороже изначальной цены.
Евгений Акимов, начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка:
«Общий объём сделок на Portal DA и средний чек по активам ощутимо выросли. Это показывает, что инвесторам выгодно приобретать имущество на торгах. Уверен, что тенденция роста банкротных сделок сохранится. Поэтому мы продолжим развивать нашу площадку — будем увеличивать количество активов и сервисов. Отмечу, что на Portal DA можно найти множество объектов, продающихся и вне рамок банкротства. Например, не так давно на платформе появились 4 тысячи единиц коммерческого автотранспорта в отличном состоянии, включая тяжёлые грузовики. Их можно приобрести и в повторный лизинг».