ЮВАО и ЮАО лидируют по предложению в строящихся массовых проектах
Объем предложения в строящихся массовых проектах «старой» Москвы за год сократился на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». В результате этот сегмент уступил первое место по квартирам в продаже бизнес-классу. Экспозиция в строящихся массовых комплексах за прошедшие 12 месяцев выросла только в ЮАО, который теперь вместе с ЮВАО лидирует по данному показателю в столице.
По данным «Метриум», объем предложения в строящихся проектах «старой» Москвы сегодня составляет 40,3 тыс. квартир и апартаментов (-6,5% за год). Наиболее значительно изменение на рынке год к году: резкое сокращение экспозиции в массовых комплексах без «ключей» (-27% за год). Сейчас в этих объектах представлено 13,4 тыс. помещений против 18,3 тыс. годом ранее. Для сравнения, в строящихся новостройках бизнес-класса предложение выросло на 12,7%, премиум-класса– на 3,2%, элитного сегмента – на 19,6%.
Количество продаваемых квартир и апартаментов в проектах столицы на разных этапах строительства за год снизилось исключительно ввиду резкого падения в массовом сегменте. В первую очередь это объясняется рекордно низкими темпами старта новостроек комфорт-класса на фоне исчерпания текущего предложения. За минувшие 12 месяцев в «старой» Москве девелоперы вывели на рынок всего пять массовых проектов, причем лишь один из них в первом полугодии 2025 года: «Москворечье» (июль 2024), «Первый Рязанский» (август 2024), «Страна Заречная» (октябрь 2024), «Бестселлер» (декабрь 2024) и «Нарвин» (июнь 2025). Это минимальный показатель в истории рынка.
«Сворачивание льготной ипотеки и, особенно, экстремальный рост ключевой ставки наиболее болезненно отразились именно на массовом сегменте, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Целевой аудитории проектов комфорт-класса труднее переориентироваться на рассрочки, несмотря на очевидные преимущества этого маркетингового инструмента. Ипотека же сегодня практически недоступна. Поэтому девелоперы откладывают старты до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В то же время совсем без премьер не обходится. Редкие старты, по сути, относятся к классу комфорт+ с улучшенным качеством продукта, что позволяет оттягивать даже клиентов с рынка бизнес-класса. Подобные новостройки относятся к массовому сегменту только в связи с устоявшимся статусом локаций, при этом характеризуются повышенной ликвидностью, обычно не свойственной массовым проектам. Например, ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» характеризуется беспрецедентной инфраструктурой: детский сад на 150 мест и школа на 450 учеников, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиница».
Показательно, что экспозиция массовых новостроек в «старой» Москве снижалась за последний год практически повсеместно. Показатель сократился в 9 из 10 округов столицы. Максимальный спад зафиксирован в СЗАО – на 57,9%. В свою очередь, ЮАО – единственный округ, где предложение массовых новостроек за прошедшие 12 месяцев выросло – на 6,3%. Теперь Южный округ вместе Юго-Восточный делят лидирующую позицию по экспозиции массовых новостроек с показателем 2,3 тыс. помещений.
«Южный и Юго-Восточный округа активно развиваются, в частности, благодаря модернизации «Южного порта» и реновации других индустриальных зон, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Поэтому здесь востребованы проекты всех сегментов, включая массовый. В то же время новые комплексы на порядок выше уровнем, чем новостройки предыдущих поколений. Например, проект комфорт-класса «Бестселлер» в ЮВАО включает спортивный, творческий, языковой и детский клубы, комьюнити-центр. Прежде представить такие опции в массовых новостройках было невозможно. По сути, мы наблюдаем не отмирание сегмента, а его сложную эволюцию, адаптацию к меняющимся запросам клиентов. Особенно резкое сокращение массовых строек в Северо-Западном округе объясняется концепцией кластера «Большой Сити», куда входят многие районы СЗАО, подразумевающей строительство жилья только класса бизнес и выше».
Т—Ж провел опрос арендодателей и выяснил, какова доходность недвижимости разного типа и в разных регионах России, а также как и зачем лендлорды покупали сдаваемую недвижимость.
В опросе приняли участие 278 арендодателей — уникальная узкая выборка, отражающая специфику аудитории. Из них 24% сдают недвижимость в Москве, 14% — в Подмосковье, 16% — в Санкт-Петербурге или Ленобласти, 45% — в других регионах страны. Результаты опроса опубликованы на сайте https://t-j.ru/opros-arenda-nedvigi.
Основные выводы
- 93% опрошенных сдают квартиры, 5% — апартаменты, 2% — гаражи, машино-места и подобную недвижимость. Доля сдающих коммерческую недвижимость выше в Санкт-Петербурге и Москве.
- 24,6% арендодателей купили квартиры специально для сдачи внаем, 23,7% — для использования в будущем, в частности для детей, 18,1% получили жилье бесплатно — например, в наследство.
- В Москве статистически выше доля тех, кто получил жилье в наследство: 32%. В нестоличных регионах — 23%.
- В нестоличных регионах выше доля тех, кто купил жилье с использованием маткапитала (8%) и чтобы использовать льготную ипотеку (13%). В Москве такими условиями воспользовались только по 2% арендодателей.
- Средняя доходность (годовой доход как доля от текущей рыночной стоимости недвижимости) сдачи квартир в долгосрочную аренду — 6,4%, в посуточную — 8,6%.
- Апартаменты сдаются с доходностью 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% посуточно.
- Другие виды недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых, что лучше квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок.
- В Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%. Самый высокий показатель доходности в других городах страны — около 7%.
Кому чаще повышают ставку аренды
Почти каждый третий из респондентов покупал недвижимость в качестве инвестиций: 24,6% — для сдачи в аренду, еще 3,6% — для перепродажи, но потом переключились на модель с арендой. Дополнительным мотивом стала возможность задействовать льготную ипотеку и маткапитал — 7,1 и 5% опрошенных соответственно воспользовались этим.
Практически каждый четвертый — 23,7% — купил квартиру на будущее, в частности для ребенка. А пока время не пришло — сдает. Еще 18,1% получили квартиру бесплатно — например, в наследство.
В Москве чаще сдают жилье, полученное в наследство: 32%. В нестоличных регионах России (за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти) — 23%. Также в Москве чаще сдают жилье, купленное для перепродажи: 7% против 4%.
В провинции арендное жилье чаще куплено с помощью льготных финансовых программ: 8% — с использованием маткапитала, 13% — по льготной ипотеке.
Какова доходность недвижимости
Средняя доходность сдачи квартир по стране — 6,41%. Процент считали относительно текущей рыночной цены объекта, а не цены покупки. Данные коррелируют со статистикой от ДОМ.РФ — 6,1%. Если рассматривать доходность долгосрочной сдачи квартир, то она для нашей выборки составляет как раз 6,1% годовых. Посуточный формат приносит больше — до 8,6% годовых.
Что касается апартаментов, они приносят в среднем 8,95%: порядка 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% — посуточно. Высокая доходность апартаментов достигается за счет более низкой по сравнению с жилыми помещениями стоимости объектов. Также апартаменты чаще сдают именно посуточно, так как они часто бывают отельного формата и расположены в удачных локациях. Квартиры же могут быть в спальных районах, что не очень подходит для посуточной сдачи.
Другие виды коммерческой недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых. Этот показатель лучше, чем у квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок, но меньше, чем у апартаментов с посуточным форматом сдачи.
В среднем по всей выборке средняя доходность от посуточной аренды — 9,17%, от долгосрочной — 5,89%. Сдача посуточно приносит почти на 3,3 п. п. больше, чем сдача «вдолгую», но требует большей вовлеченности. У тех, кто сдает и так и так — например, в летний сезон посуточно, а на учебный год уходит в долгосрочную аренду, — доходность около 6,25%.
Если смотреть по географии, то в Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%, а самый высокий показатель в других городах страны — около 7%.
На рынке недвижимости городов-миллионников экспонируется более 100 тысяч квартир, расположенных в уже сданных в эксплуатацию новостройках, а также в домах, сдающихся до конца 2025 года, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Это треть от всего объема находящегося в продаже жилья. В некоторых городах доля готового жилья и жилья с высокой степенью готовности составляет больше половины рыночного предложения. В условиях сокращения продаж при продолжающемся наращивании строительства в мегаполисах пустующие площади в сданных новостройках будут только расти.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил структуру предложения от застройщиков в российских городах-миллионниках (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с крупнейшими объемами строительства), чтобы выяснить, какую долю на нем занимает жилье в уже сданных домах, а также квартиры в новостройках с вводом в эксплуатацию до конца 2025 года.
Лидером по доле квартир в уже введенных в эксплуатацию девелоперами домах стал Омск, доля готового жилья в предложении застройщиков здесь достигает 37%. По этому показателю город существенно опережает другие мегаполисы. Более 15% в рыночной экспозиции готовое жилье занимает в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске. Меньше всего (<5%) жилья в уже введенных домах застройщики предлагают в Нижнем Новгороде, Волгограде, Самаре и Ростове-на-Дону.
|
Город |
Доля предложения девелоперов в уже сданных домах |
|
Омск |
36,90% |
|
Краснодар |
16,31% |
|
Новосибирск |
15,77% |
|
Красноярск |
15,41% |
|
Петербург |
12,98% |
|
Москва |
12,27% |
|
Воронеж |
12,15% |
|
Уфа |
8,20% |
|
Тюмень |
6,79% |
|
Пермь |
6,32% |
|
Екатеринбург |
6,22% |
|
Челябинск |
6,14% |
|
Казань |
5,27% |
|
Нижний Новгород |
4,98% |
|
Волгоград |
4,93% |
|
Самара |
4,89% |
|
Ростов-на-Дону |
3,58% |
Более существенную долю в предложении девелоперов занимает жилье, реализующееся в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию до конца 2025 года. В четырех мегаполисах такие квартиры занимают четверть и более всей экспозиции: в Самаре, Краснодаре, Волгограде и Тюмени. Самая небольшая доля жилья с вводом в 2025 году — в Нижнем Новгороде (менее 10%).
|
Город |
Доля предложения девелоперов в домах, сдающихся до конца 2025 г. |
|
Самара |
56,06% |
|
Краснодар |
38,76% |
|
Волгоград |
27,28% |
|
Тюмень |
25,16% |
|
Новосибирск |
24,43% |
|
Воронеж |
23,52% |
|
Петербург |
21,31% |
|
Ростов-на-Дону |
19,27% |
|
Красноярск |
16,84% |
|
Москва |
16,22% |
|
Екатеринбург |
15,75% |
|
Уфа |
15,52% |
|
Челябинск |
15,51% |
|
Омск |
13,69% |
|
Пермь |
12,53% |
|
Казань |
10,63% |
|
Нижний Новгород |
7,30% |
Если объединить долю готового жилья с долей жилья, которое должно быть сдано в эксплуатацию до 2025 года, можно обнаружить мегаполисы, где совокупная доля предложения таких квартир превышает 50% — это Самара, Краснодар и Омск. В среднем же по рынку городов-миллионников эта доля достигает трети.
|
Город |
Доля предложения девелоперов в готовых домах и домах, сдающихся до конца 2025 г. |
|
Самара |
60,96% |
|
Краснодар |
55,07% |
|
Омск |
50,59% |
|
Новосибирск |
40,20% |
|
Воронеж |
35,67% |
|
Петербург |
34,29% |
|
Красноярск |
32,24% |
|
Волгоград |
32,21% |
|
Тюмень |
31,95% |
|
Москва |
28,48% |
|
Уфа |
23,72% |
|
Ростов-на-Дону |
22,85% |
|
Екатеринбург |
21,98% |
|
Челябинск |
21,66% |
|
Пермь |
18,85% |
|
Казань |
15,91% |
|
Нижний Новгород |
12,28% |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения от компаний-застройщиков).