Цвет настроения хай-тек: 58% новоселов предпочитают все оттенки серых тонов в отделке
Доля квартир с чистовой отделкой в проектах комфорт-класса на российском рынке за последние пять лет выросла с 45-50% до почти 80%. К 2025 году готовые интерьерные решения от застройщиков стали стандартом отрасли. В то же время по мере роста спроса на квартиры с ремонтом изменились вкусовые предпочтения россиян: если раньше покупатели предпочитали универсальные белые и мягкие бежевые стены, то теперь выбор делается в пользу светло-серых тонов в сдержанном сканди-стиле. Об этом свидетельствуют данные исследования, проведенные компанией «Город-спутник «Южный».
Два года назад в среднем по рынку, согласно различным опросам, около 40% покупателей новостроек называли бежевый в качестве наиболее предпочтительного для стен своей будущей квартиры. Также около 28% клиентов строительных компаний заявляли о желании получить жилье со стенами белого цвета, указывая на нейтральность и минимализм подобного решения. На третьем месте с 25% располагались светло-серые тона, еще 5% говорили о синих и голубых оттенках, 2% отмечали другие цвета.
В 2025 году вкусы покупателей новостроек сместились вправо по тональной шкале: теперь, как указывают результаты опросов и исследований в фокус-группах компании «Город-спутник «Южный», порядка 58% потребителей делают выбор в пользу светло-серых оттенков. Долгое время удерживавшие лидерство бежевые стены отошли на второе место с 24%, 11% покупателей отметили, как наиболее близкий их предпочтениям белый цвет, оставшиеся 7% назвали в качестве лучших голубые и прочие оттенки.
Подобная динамика связана с растущей популярностью монохромного эко-стиля и дизайна в духе хай-тек, отмечают эксперты города-спутника Южного. Кроме того, покупатели отказываются от бежевых и белых стен как от «сырого» решения в пользу более цельных и продуманных интерьеров. Одновременно с серыми стенами потребители все чаще предпочитают более светлые тона напольных покрытий: если два года назад порядка 53% потребителей делали выбор в пользу темных оттенков коричневого, то сейчас около 68% указывают как на наиболее предпочтительные на светлые тона вроде «бежевого дуба». При этом для потолка подавляющее большинство покупателей продолжает считать лучшим цветом классический белый.
Что касается отделки ванных комнат, то и в этой части квартиры подход покупателей к отделке за последние два года претерпел значительные изменения. Если раньше 36% потребителей предпочитали прочно ассоциирующиеся с водой голубые и синие оттенки настенной плитки, то теперь ее желают видеть в своих ванных комнатах только 27% покупателей. В то же время популярность серовато-бежевой плитки, особенно с матовым покрытием, выросла с 29% до 38%. Остальные покупатели сейчас предпочли бы серую плитку (21%), зеленую (11%) или же отделку иного цвета (3%). При этом до 90% потребителей считает, что ванная комната должна быть полностью покрыта именно плиткой.
«Предпочтения потребителей постепенно меняются, и девелоперы адаптируются под их вкусы. Ориентированным на клиентов застройщикам остается лишь прислушаться ко мнению покупателей и предложить такие решения, которые избавили бы новоселов от необходимости что-либо дорабатывать и позволили бы им сразу въехать в свое новое жилье и приступить к расстановке мебели», - отмечает директор по строительству ООО «Город-спутник «Южный» Денис Алексеев.
Стены жилых комнат и кухонь в квартирах первой очереди Города-спутника Южный оклеят обоями и покрасят в светло-серый оттенок, который в российской палитре называется «Галечный серый», добавляет Алексеев – Это немного более насыщенный цвет, чем просто серый, он относится к семейству French Grey. Это мягкий, тёплый серый цвет с заметным коричневым подтоном. Этот прекрасный оттенок называют «королём всех серых». Он известен ещё со времён правления королевы Виктории, производится по сложной формуле, и сочетает в себе оттенки синего и красного. На полах во всех помещениях, кроме санузлов, будет настелен ламинат цвета «дуб бежевый».
Популярность самой услуги чистовой отделки при этом обусловлена не только экономией времени и сил потребителей. Речь идет прежде всего об финансовом аспекте: стоимость отделки квартиры «под ключ» со стороны застройщика сейчас составляет 15-18% цены нового жилья. Это связано с тем, что выполняющий отделку девелопер закупает материалы оптом и на ранних этапах строительства. Самостоятельная отделка «голых стен» и ремонт «с нуля» с учетом найма рабочих обходятся сейчас покупателям до трети суммы, которую они заплатили за покупку квартиры.
«Чистовая отделка перестает быть просто популярной услугой, в перспективе ближайших нескольких лет, вероятно, рынок придет к тому, что практически все новое жилье будет включать в себя готовые решения по ремонту», - считает Денис Алексеев.
Отдел аналитики группы компаний «Бекар» подготовил обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, а также обозначил существующие тенденции и перспективы на ближайшее время.
Вторичный рынок
III квартал на рынке жилой недвижимости отмечен сезонным снижением спроса, усилившимся начавшемся мировым финансовым кризисом. Однако эксперты полагают, что имеет место спекулятивное снижение спроса: реальный потребительский спрос на объекты недвижимости в одночасье упасть не может – на сегодняшний момент большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать нестабильные времена с тем, чтобы в дальнейшем реализовать накопленные финансовые средства. Кроме того, налицо изменение структуры спроса. По данным о поступивших звонках диспетчерской службы АН «Бекар», количество желающих продать объекты жилой недвижимости увеличилось за три месяца квартала на 10%.
По-прежнему наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском и Выборгском районах. На первичном рынке особой популярностью у покупателей пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Невского и Выборгского районов Петербурга, а также двухкомнатные квартиры во Фрунзенском и Приморском районах.
Динамика цен на городскую недвижимость показала плавный рост, который остановился в сентябре. «По нашим подсчетам, уровень цен на недвижимость Петербурга за третий квартал увеличился ориентировочно на 10 процентов», - говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
Существенных изменений в распределении средних цен по районам города в III квартале 2008 года не произошло: самая высокая цена квадратного метра среднестатистического жилья по-прежнему в Московском и Василеостровском районе, самая низкая – в Красносельском и Фрунзенском районах.
Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно бОльшую долю сделок составляют сделки с недвижимостью эконом-класса, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло: в сентябре число сделок осталось на уровне последнего летнего месяца.
Первичный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось в последние несколько лет. За период с 1990 по 2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья. Динамика ввода жилья по кварталам, начиная с 2005 г., представлена ниже.
Ввод жилья в эксплуатацию на первичном рынке (тыс. кв. м):
В 2008 г., по данным Комитета по строительству, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1 133 тыс. кв. м. Поквартальная динамика ввода жилья представлена на диаграмме ниже.
Объем ввода в эксплуатацию жилых объектов (новых и реконструированных) в III квартале составил 418 335,8 кв. м, что на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы.
Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе 159 233 кв. м, в сентябре 52 751 кв. м жилья (см. диаграмму на рис. ниже).
Максимальный объем ввода жилых площадей в III квартале 2008 г. пришелся на июль. По районам города введенные площади распределились следующим образом:
Тенденции и прогнозы
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга за сентябрь выросла чуть более чем на 1%. На конец месяца она составила ориентировочно 108 500 руб./кв. м в готовых домах и 93 000 руб./кв. м – в строящихся домах. Основной причиной снижения скорости изменения цен является мировой финансовый кризис, развивающийся на Западе.
Специалисты не исключают дальнейшее снижение основных индикаторов финансового рынка России, что может сказаться на девелоперах, активно привлекающих заемные средства под мегапроекты. Из-за дефицита наличных денег и высоких кредитных ставок (до 18% до конца года) компании будут приостанавливать строительство объектов или продавать свои активы, что значительно уменьшит объемы ввода нового жилья.
По данным аналитиков, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. В ближайшей перспективе прогнозируется снижение спроса на первичном и вторичном рынке, связанное с нестабильностью экономической ситуацией в стране.
Первоначально в 2008 году прогнозировался рост цен в пределах 35-40%, в 2009 году 20%. Однако, финансовый кризис вносит коррективы в динамику изменения цен на рынке жилья. В III кв. 2008 года рост цен остановился. Согласно прогнозам большинства аналитиков, в ближайшее время ожидается снижение цен в пределах 10 - 30%.
В соответствии с долгосрочными прогнозами, в 2009 году начнет сказываться влияние отложенного спроса, и рост цен возобновиться, в 2010 году возникнет дефицит предложения, что будет способствовать росту цен на жилую недвижимость.
Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
1. Предложение
По итогам 3 кв.
Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв.
В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с
Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м).
Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.
Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м
«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м
Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса.
Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв.
Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь
GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.
2. Спрос
Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве.
В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В.
Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м.
В конце 2008-
В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1).
Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол.
Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды. Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре
В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.
Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.
Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё.
3. Коммерческие условия
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%.
После кризиса
Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008
Название/Адрес | Коммерческие условия, $/3 кв. 2008 | Коммерческие условия, $/4 кв. 2008 | Изменение |
МФК «Башня Федерация» Краснопресненская наб., 16 | Аренда: 2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС Продажа: 15 000
| Аренда: 1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС Продажа: 14 500
| Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%. |
МФК «Башня на набережной» Краснопресненская наб., 18 | Аренда: 1 300 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 7%
|
БЦ «Silver City» Серебряническая наб., 29 | Субаренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 150 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 4-5% |
МФК «Легион III» Киевская ул. , 3-7,17 | Аренда: 1340 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1290 + 100 (экспл.) + НДС
| Снижение арендной ставки в среднем на 4% |
БЦ «Yauza Tower II» Радио ул. , 24, стр. 2
| Аренда: 1 200 + 45 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 45 (экспл.) + НДС
| Уменьшение арендной ставки в среднем на 17% |
«Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В | Аренда: $1 200 – 1 500 + НДС
| Аренда: $900- 1 300 + НДС
| Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30% |
БЦ «CityDel» Земляной Вал , 11-19 | Аренда: 1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС
| Ставка аренды снизилась в среднем на 9% |
БЦ «Отрадный» Отрадная ул. , 2Б
| Аренда: 650 + 110 (экспл) + НДС
| Аренда: 550 + 110 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 15% |
БЦ «Маяковская плаза» Оружейный пер. , 15A | Аренда: 1 100 + 120 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 120 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 10% |
Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.
К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы, МКАД 65-
В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%.
Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу.
Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период конец 2009 – начало 2010г).
4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз
Оптимистический сценарий
Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета
Пессимистический сценарий
Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года.
Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%. Предложение будет по-прежнему превышать спрос.
5. Рынок офисной недвижимости в регионах
В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.
Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.
Так, например, в Новосибирске ещё в середине