Земельные запасы потянули карман
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
- За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
- Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
- Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
|
|
Однокомнатные квартиры |
Двухкомнатные квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
|
|
Москва |
56,2 |
32% |
2% |
95,5 |
35% |
-4% |
|
Хабаровск |
38,5 |
41% |
17% |
52,3 |
15% |
7% |
|
Московская область |
35,2 |
21% |
2% |
47,3 |
20% |
2% |
|
Санкт-Петербург |
34,0 |
29% |
-4% |
56,0 |
30% |
-3% |
|
Нижний Новгород |
29,3 |
42% |
4% |
39,3 |
20% |
1% |
|
Екатеринбург |
28,5 |
37% |
3% |
40,6 |
30% |
4% |
|
Владивосток |
28,2 |
1% |
1% |
44,1 |
2% |
-9% |
|
Новосибирск |
27,7 |
31% |
-2% |
37,1 |
25% |
2% |
|
Казань |
26,7 |
25% |
-1% |
40,3 |
26% |
0% |
|
Краснодар |
26,7 |
28% |
5% |
50,0 |
53% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
26,2 |
19% |
-6% |
38,0 |
0% |
-3% |
|
Пермь |
24,7 |
54% |
14% |
33,5 |
47% |
14% |
|
Иркутск |
24,2 |
19% |
-3% |
33,4 |
11% |
-11% |
|
Красноярск |
24,2 |
22% |
1% |
33,2 |
20% |
-3% |
|
Челябинск |
24,1 |
54% |
11% |
32,6 |
49% |
9% |
|
Ленинградская область |
23,8 |
18% |
3% |
30,4 |
10% |
-6% |
|
Севастополь |
23,8 |
11% |
3% |
34,6 |
24% |
15% |
|
Томск |
23,8 |
26% |
-3% |
32,8 |
32% |
11% |
|
Тюмень |
23,7 |
19% |
5% |
29,1 |
11% |
2% |
|
Махачкала |
22,4 |
29% |
-2% |
32,4 |
-19% |
8% |
|
Самара |
22,1 |
24% |
-4% |
30,7 |
38% |
-1% |
|
Омск |
22,0 |
33% |
9% |
30,6 |
35% |
13% |
|
Барнаул |
21,7 |
30% |
6% |
27,7 |
20% |
3% |
|
Кемерово |
21,4 |
35% |
3% |
28,0 |
19% |
-6% |
|
Уфа |
21,4 |
22% |
2% |
28,1 |
20% |
0% |
|
Ставрополь |
20,8 |
18% |
7% |
26,2 |
16% |
8% |
|
Воронеж |
20,5 |
28% |
11% |
31,2 |
16% |
18% |
|
Набережные Челны |
20,4 |
53% |
0% |
25,6 |
56% |
-1% |
|
Новокузнецк |
20,4 |
40% |
33% |
21,6 |
17% |
-2% |
|
Ярославль |
19,8 |
14% |
-1% |
30,0 |
13% |
2% |
|
Волгоград |
19,5 |
37% |
-3% |
27,9 |
35% |
5% |
|
Саратов |
19,3 |
30% |
6% |
31,9 |
35% |
27% |
|
Рязань |
19,2 |
32% |
8% |
24,3 |
25% |
10% |
|
Тольятти |
18,1 |
21% |
7% |
23,1 |
19% |
6% |
|
Ижевск |
17,6 |
25% |
0% |
24,4 |
30% |
9% |
|
Ульяновск |
16,2 |
18% |
-2% |
22,8 |
27% |
8% |
|
Оренбург |
16,1 |
30% |
-7% |
18,4 |
5% |
-6% |
|
Все локации |
25,2 |
26% |
5% |
36,6 |
26% |
8% |
Источник: Циан.Аналитика
В ближайшие годы (2025-2035 гг.) перед российской инфраструктурой будут стоять глобальные вызовы: развитие по меньшей мере пяти удобных и готовых к большим грузо- и пассажиропотокам транспортно-логистических коридоров и почти 50 обходов городов, запуск первой высокоскоростной магистрали, строительство 40 кампусов мирового уровня, создание десяти всесезонных федеральных курортов в разных частях страны.
По оценкам аналитиков Холдинга, социально-экономический эффект от реализации инфраструктурных проектов в перспективных отраслях в среднем составят 2,3 руб. дополнительных инвестиций на 1 руб. вложенных средств, а экономический эффект от реализации всех инфраструктурных проектов, описанных в отчете, может составить до 1,5% ВВП ежегодно.
«Эффект от реализации проектов обходов городов составляет 2 руб. на 1 руб. инвестиций. Эти инициативы дают возможность ускорить поставку товаров, сэкономить за счет снижения пробок на дорогах и уменьшении количества дорожно-транспортных происшествий, а также стимулируют активность в других секторах: гостиничном бизнесе, жилой недвижимости и коммерческой (например, складской) инфраструктуре. Чем больше запускается автодорожных проектов, тем выше мультипликативный эффект», - отмечают аналитики ВТБ Инфраструктурный Холдинг.