Земельные запасы потянули карман
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
Средний и малый бизнес в первую очередь испытывает потребность в технических специалистах и рабочих. Большинство компаний этого сегмента повышают зарплаты своим сотрудникам и проводят индексацию. Об этом говорят результаты опроса о влиянии кадрового дефицита на работу предпринимателей, проведенного ВТБ.
Согласно опросу, каждая четвертая компания среднего и малого бизнеса нуждается в инженерах, технических специалистах (наладчиках оборудования, операторах станков и других) или рабочих. В сферах строительства и промышленности о такой потребности сообщают половина предприятий.
Для снижения рисков, вызванных дефицитом на рынке труда и удержанием кадров, две из трех компаний среднего и малого бизнеса повышают зарплаты и проводят индексацию. Около 20% предпринимателей создают для сотрудников более комфортные условия труда, предлагают гибкий график работы и инвестируют в повышение квалификации специалистов. По примеру крупных компаний, они также внедряют практику работы с молодыми специалистами: четверть предприятий СМБ развивают свои программы стажировок и наставничества.
Четверть компаний не оценивают текучесть кадров, но при выявлении проблем принимают меры по ее снижению. Для поиска и привлечения сотрудников более 50% компаний используют услуги сайтов с вакансиями, 20% — рекомендации и социальные сети. Аутсорсинг и фриланс востребованы лишь в каждой пятой компании.
«Для устойчивого развития среднего и малого бизнеса сегодня критически важно не только оперативно реагировать на дефицит квалифицированных кадров через повышение зарплат и улучшение условий труда, но и системно инвестировать в привлечение и развитие молодых специалистов. Именно они обеспечат инновационный потенциал и долгосрочный рост отраслей, таких как строительство и промышленность, где кадровый голод сегодня особенно острый. Без комплексного подхода к кадровой политике бизнес рискует столкнуться с ограничениями в производственных возможностях и потерей конкурентоспособности», – отметил заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников.
*Опрос был проведен ВТБ в мае 2025 года среди 425 представителей малого и среднего бизнеса из различных отраслей. Участники оценивали причины и последствия кадрового дефицита, а также применяемые стратегии по привлечению и удержанию сотрудников.
В 2024 году потребление технической изоляции из каменной ваты в России сократилось на 2,8% и в натуральном выражении составило 3,65 млн куб. м. Согласно прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 падение продолжится и по итогам года может достичь 4%. Объем потребления снизится до 3,5 млн куб. м.
Замедление в сегменте технической изоляции наблюдается с 2023 года. Оно происходит на фоне снижения экономических показателей, в том числе строительной активности во всех сегментах и производства строительных материалов.
«Основными причинами сокращения потребления технической изоляции становится отсутствие инвестиций в обновление нефтяного сектора, экономия на использовании специализированных материалов, а также снижение государственного финансирования. Большинство нефтеперерабатывающих заводов замораживают инвестиции в капитальные ремонты и реконструкции и переносят их на более благоприятное время, а внешнее влияние не позволяет закупать и обновлять оборудование», – прокомментировал Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» компании ТЕХНОНИКОЛЬ.
Показатели производства технической изоляции также снижаются. В 2024 оно уменьшилось на 3,7% и при сохранении отрицательного рыночного давления в 2025 сократится более чем на 4%.
Сегодня на территории России техническую изоляцию из минеральной ваты производят около 40 заводов. Лидерами по выпуску таких материалов являются Красноярский край, Челябинская и Свердловская области. Здесь ежегодно изготавливают около 600 тыс. куб. м этой продукции. Затем следуют Рязанская, Московская, Кемеровская, Ростовская и Тамбовская области, Хабаровский край, республики Татарстан и Удмуртия с показателем более 100 тыс. куб. м технической изоляции. В 2022 году к ним присоединился Башкортостан.
Техническая изоляция в Россию практически не импортируется. Доля ввозимой продукции не превышает 0,5% от общего объема рынка. Экспортные поставки начиная с 2020 года также сокращаются. В 2025 тренд на снижение продолжится.
К технической изоляции относятся ламельные и прошивные маты из каменной ваты. Они предназначены для изоляции трубо- и паропроводов, газоходов, дымовых труб на объектах теплоэнергетики и промышленных предприятиях, а также производственного и энергетического оборудования, емкостей, резервуаров и инженерных систем. В частности, материалы применяют в качестве огнезащиты и для повышения предела огнестойкости воздуховодов, вентиляционных каналов и систем дымоудаления. Основными потребителями этой продукции являются предприятия энергетики, добычи и переработки газа и нефти.
Наибольшая доля рынка приходится на маты для изоляции труб – 53%. 20% занимают огнезащитные маты и плиты, 11% – цилиндры для изоляции труб, 7% – теплоизоляционные шнуры. 4% составляет изоляция для промышленного оборудования, 3% – материалы для судостроения.