Земельные запасы потянули карман
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
Квартиры на вторичном рынке в I квартале текущего года стремительно дорожали во всех крупных городах страны. Особенно резкий рост, по наблюдению аналитиков федерального портала «МИР КВАРТИР», наметился с конца февраля, когда пошатнулась стабильность национальной валюты и на рынке недвижимости начался ажиотаж.
Некоторые города бьют все рекорды по повышению цен. Так, в Архангельске за три месяца «вторичка» взлетела в цене почти на четверть: «квадрат» подорожал на 24,1%, до 81,2 тыс. рублей, средний лот – на 24,6%, до 4,3 млн рублей. «Где-то цены растут плавно, а где-то скачками. В Архангельске квартиры на регулярном рынке до сих пор сильно отставали по цене от новостроек, и теперь во многом компенсировали этот разрыв», – объясняет этот феномен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Также сильно подскочили цены в Калининграде, где квадратный метр подорожал с начала года на 20%, в Калуге (+18,7%), Магнитогорске (+18,7%), Мурманске (+17,7%), Самаре (+17,4%), Твери (+17,4%), Барнауле (+16,1%), Казани (+15,8%) и Кемерово (+15,5%).
Меньше всего выросли Владивосток (+3,3%), Хабаровск (+4,4%), Москва (+4,9%), Тула (+5,3%), Сочи (+5,5%), Иркутск (+5,8%), Новосибирск (+6,2%), Краснодар (+6,3%), Якутск (+6,9%) и Ижевск (+7%). Единственное, что чуть-чуть подешевело – средняя квартира в Сочи (–1,1%), при том, что «квадрат» жилья там все же подорожал (+5,5%).
В среднем по всем городам в I квартале 2022 года квадратный метр квартир на вторичном рынке вырос на 10,4%, до 91,3 тыс. рублей, средняя стоимость предложения – на 12,7%, до 5,2 млн рублей.
Средняя площадь предлагаемой квартиры увеличилась на 1 кв. м – с 56 до 57 кв. м, что говорит о том, что с рынка вымываются самые компактные (а значит, самые дешевые) квартиры.
«Стремительно растущая инфляция и покупательский ажиотаж разогнали цены. Многие покупатели, не нуждающиеся в ипотеке, предпочли вторичный рынок, где жилье стоит дешевле, чем новостройки. Все это повысило спрос. В то же время предложение сократилось: продавцы после 24 февраля стали отказываться от сделок, опасаясь обесценивания рублей, которые они бы получили за свои квартиры, – говорит Павел Луценко. – В перспективе мы ожидаем, что «вторичка» продолжит прибавлять в цене, но лишь на уровне инфляции или даже медленнее».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср. цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2022 |
Ср цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2022 |
|
1 |
Москва |
310480 |
4,9% |
17686564 |
1,9% |
|
2 |
Сочи |
260528 |
5,5% |
12488789 |
-1,1% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
192486 |
10,8% |
11877242 |
14,2% |
|
4 |
Севастополь |
157134 |
8,8% |
8695661 |
9,1% |
|
5 |
Владивосток |
155434 |
3,3% |
8310683 |
12,6% |
|
6 |
Московская область |
143600 |
9,6% |
7649516 |
9,7% |
|
7 |
Казань |
135215 |
15,8% |
7343305 |
18,9% |
|
8 |
Калининград |
118605 |
20,0% |
7315986 |
22,8% |
|
9 |
Симферополь |
115517 |
11,0% |
6812656 |
11,4% |
|
10 |
Краснодар |
114876 |
6,3% |
6041664 |
6,8% |
|
11 |
Хабаровск |
112779 |
3,4% |
6169550 |
6,5% |
|
12 |
Якутск |
109589 |
6,9% |
6067741 |
5,7% |
|
13 |
Сургут |
107852 |
7,6% |
6437511 |
11,9% |
|
14 |
Нижний Новгород |
107811 |
8,9% |
5931607 |
11,2% |
|
15 |
Ленинградская область |
101893 |
11,2% |
5422052 |
16,4% |
|
16 |
Чита |
101260 |
13,3% |
6251228 |
17,8% |
|
17 |
Новосибирск |
100514 |
6,2% |
5522066 |
7,6% |
|
18 |
Иркутск |
100149 |
5,8% |
5762744 |
10,3% |
|
19 |
Белгород |
98136 |
9,4% |
5562351 |
11,2% |
|
20 |
Екатеринбург |
97002 |
8,8% |
5560385 |
10,9% |
|
21 |
Тюмень |
95130 |
7,8% |
5782378 |
12,1% |
|
22 |
Тула |
93249 |
5,3% |
5083272 |
7,1% |
|
23 |
Уфа |
92880 |
7,1% |
5421027 |
14,6% |
|
24 |
Томск |
91097 |
9,5% |
4774280 |
14,4% |
|
25 |
Самара |
90893 |
17,4% |
5377643 |
21,9% |
|
26 |
Красноярск |
90856 |
10,4% |
5130057 |
17,1% |
|
27 |
Улан-Удэ |
88981 |
10,5% |
4700438 |
14,7% |
|
28 |
Калуга |
88957 |
18,7% |
5208658 |
22,5% |
|
29 |
Мурманск |
88953 |
17,7% |
4741190 |
16,3% |
|
30 |
Ростов-на-Дону |
86730 |
12,0% |
5113180 |
14,0% |
|
31 |
Владимир |
85264 |
13,0% |
4786706 |
17,5% |
|
32 |
Тверь |
84295 |
17,4% |
4851476 |
16,4% |
|
33 |
Барнаул |
82231 |
16,1% |
4493496 |
21,0% |
|
34 |
Архангельск |
81193 |
24,1% |
4290116 |
24,6% |
|
35 |
Воронеж |
79907 |
9,0% |
4585429 |
10,9% |
|
36 |
Курск |
79614 |
9,5% |
4432285 |
11,3% |
|
37 |
Омск |
79116 |
12,5% |
4275378 |
15,8% |
|
38 |
Ставрополь |
77318 |
15,4% |
5008834 |
20,9% |
|
39 |
Пермь |
77246 |
8,8% |
4269478 |
10,9% |
|
40 |
Ярославль |
76440 |
10,1% |
4473148 |
14,8% |
|
41 |
Кемерово |
75982 |
15,5% |
4116429 |
17,4% |
|
42 |
Набережные Челны |
73966 |
8,7% |
4122253 |
8,3% |
|
43 |
Орел |
73565 |
11,6% |
4254380 |
15,1% |
|
44 |
Пенза |
72427 |
9,3% |
3953169 |
14,4% |
|
45 |
Иваново |
71190 |
13,2% |
4019713 |
16,8% |
|
46 |
Чебоксары |
70176 |
13,7% |
4436329 |
16,7% |
|
47 |
Рязань |
69731 |
13,7% |
4092880 |
16,5% |
|
48 |
Липецк |
69200 |
12,9% |
3989600 |
18,4% |
|
49 |
Грозный |
68668 |
9,0% |
4482296 |
5,6% |
|
50 |
Ижевск |
68189 |
7,0% |
3522622 |
8,4% |
|
51 |
Волгоград |
68062 |
9,3% |
3784470 |
11,1% |
|
52 |
Череповец |
68039 |
10,0% |
3824819 |
13,2% |
|
53 |
Вологда |
67975 |
12,8% |
3811978 |
14,7% |
|
54 |
Новокузнецк |
67591 |
12,1% |
3680786 |
14,2% |
|
55 |
Махачкала |
66866 |
11,9% |
5417618 |
18,6% |
|
56 |
Саратов |
65837 |
15,4% |
3828663 |
19,2% |
|
57 |
Брянск |
64776 |
12,4% |
3713624 |
14,4% |
|
58 |
Ульяновск |
63974 |
12,7% |
3646302 |
15,4% |
|
59 |
Киров |
63168 |
12,6% |
3376045 |
12,0% |
|
60 |
Саранск |
63035 |
9,6% |
3373978 |
11,1% |
|
61 |
Владикавказ |
62767 |
13,2% |
4718833 |
16,5% |
|
62 |
Тольятти |
61993 |
13,0% |
3524809 |
10,6% |
|
63 |
Астрахань |
60421 |
11,4% |
3715897 |
13,5% |
|
64 |
Волжский |
59233 |
10,1% |
3061675 |
11,1% |
|
65 |
Оренбург |
58659 |
9,3% |
3173183 |
11,5% |
|
66 |
Смоленск |
57752 |
12,0% |
3480850 |
20,3% |
|
67 |
Челябинск |
57273 |
14,5% |
3421391 |
20,6% |
|
68 |
Курган |
54709 |
12,9% |
2898928 |
21,3% |
|
69 |
Магнитогорск |
53787 |
18,7% |
2832204 |
16,1% |
|
70 |
Нижний Тагил |
42503 |
7,5% |
2256633 |
12,5% |
|
Среднее |
91325 |
10,4% |
5174859 |
12,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
Департамент проектного консалтинга компании Est-a-Tet изучил новостройки Москвы, которые экспонировались в I квартале 2022 года в Москве. Основная доля спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии.
Всего в I квартале на территории Москвы в старых границах в реализации находилось 89 жилых комплексов (297 корпусов), которые относятся к комфорт-классу. Объём предложения по итогам квартала составил 17,1 тыс. квартир или 854,6 тыс. кв. м. В структуре предложения квартир в новостройках Москвы по площади лотов комфорт-класс стабильно занимает первое место – на него приходится 48,0% (без учёта апартаментов).
«В первом квартале мы зафиксировали рост интереса покупателей к квартирам комфорт-класса – реализованный спрос в сегменте увеличился на 5%. Самый привлекательный диапазон цен для клиентов по итогам квартала – от 6 до 15 млн рублей, в основном спрос сфокусирован на студиях, классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах евро-формата», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Комфорт-класс становится более востребованным у покупателей: за квартал его доля в спросе выросла с 52% до 57%. Доля в предложении выросла с 40% до 44%. На втором месте в структурах спроса и предложения жильё бизнес-класса. За квартал доля данной категории в спросе снизилась с 41% до 38%, доля в предложении уменьшилась с 41% до 39%. Доли премиум- и элит-класса по сравнению с предыдущим кварталом немного снизились (на 1 п.п.) как в структуре спроса, так и в структуре предложения.
Как и в предыдущем квартале, существенный объём спроса и предложения сосредоточен в бюджете до 15 млн руб. Спрос на недвижимость здесь превышает долю предложения (доля в спросе – 57%, в предложении – 41%). Для лотов стоимостью 20-25 млн руб. и свыше 35 млн руб. предложение превышает спрос.
В целом спрос и предложение по площадям в сегменте квартир комфорт-класса относительно сбалансированы. Основной объём предложения (25%) и спроса (26%) приходится на квартиры от 35 до 45 кв. м (это соответствует однокомнатным квартирам классической планировки или двухкомнатным квартирам евро-формата). Также существенная доля спроса (18%) и предложения (17%) приходится на квартиры 25-35 кв. м (это студии и классические однокомнатные квартиры).
«Спрос на однокомнатные лоты за квартал вырос с 34% до 39% за счёт снижения интереса к двухкомнатным, трёхкомнатным и четырёхкомнатным квартирам. Доля спроса на квартиры студийного формата не изменилась и составляет 19%», – отмечает Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнера в реализации новостроек компании Est-a-Tet .
В первом квартале 2022 года отмечен рост доли ипотечных сделок. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года она выросла с 64,0% до 66,5%.