На рынке новостроек бизнес-класса дефицит проектов с семейным форматом квартир
Доля квартир[1] с двумя и более комнатами на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы составляет 49,1%, подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. За прошедшие три года показатель сократился на 14 процентных пунктов.
По данным STONE, на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы сегодня реализуется 20 620 квартир, что составляет свыше 50% от всего предложения в новостройках в исторических границах столицы. За минувшие 12 месяцев бизнес-класс по объему экспозиции значительно опередил лидировавший ранее массовый сегмент. Это объясняется в первую очередь востребованностью новостроек бизнес-класса среди семейных покупателей.
Согласно опросу компании STONE, в котором с 1 июня по 1 сентября 2025 года приняло участие 1500 респондентов, 74% клиентов на рынке первичного жилья бизнес-класса в столице – это родители с несовершеннолетними детьми. Их интересуют, главным образом, многокомнатные форматы – от двух комнат. Однако сейчас доля таких предложений в бизнес-классе снизилась до 49,1% против 63,1% тремя годами ранее. В массовом сегменте этот показатель сейчас составляет 42,5%, в премиум-классе – 62%, в делюкс-классе – 82,3%.
«В связи с ростом себестоимости строительства многие девелоперы формируют квартирографию в новых проектах в пользу компактных вариантов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise, STONE Grain с преобладанием квартир семейного формата). – Однако, таким образом, компании не отвечают реальным запросам целевой аудитории. Особенно остро проблема стоит в проектах бизнес-класса, которые максимально ориентированы на семейных клиентов. При этом более половины квартир в них сегодня не подходят для комфортной жизни родителей с детьми, даже с единственным ребенком.
Но все же в настоящий момент возник новый тренд. На первичном рынке появляются комплексы бизнес+ с параметрами, соответствующими потребностям семейных покупателей. Например, доля реализуемых многокомнатных квартир в жилом комплексе STONE Sokolniki составляет 52%, в STONE Rise – 53%, сопоставимый показатель на этапе бронирования – в анонсированном проекте STONE Grain. Причем доля запроектированных просторных лотов еще выше – около 60-65%, но именно такие предложения продаются в первую очередь».
[1] Без учета апартаментов.
По подсчетам экспертов компании Optima Development, на рынке премиальных новостроек Москвы представлены только 18 проектов премиум-класса, в которых средняя площадь квартир, находящихся в продаже, превышает 100 квадратных метров. Это всего 30% от общего числа проектов премиум-класса на первичном рынке столицы.
Аналитики компании Optima Development подсчитали, что из 60 премиальных проектов лишь в 18 средняя площадь предлагаемых квартир составляет более 100 кв. м, хотя большая площадь квартир традиционно считается одним из ключевых признаков жилья премиум-класса. В этих 18 проектах средняя площадь квартир и апартаментов варьируется от 102 до 202 кв. м, тогда как в остальных проектах (с квартирами меньше 100 кв. м.) средняя площадь помещений составляет от 45 до 60 кв. м. Средний показатель по рынку составляет 81,4 кв. м. В новостройках, где средняя площадь помещений превышает 100 кв. м, как правило, на одну квартиру приходится в среднем 2,6 спальни, в то время как в целом по рынку этот показатель составляет 1,9 спальни.
Проекты с большими квартирами также выделяются более высокой стоимостью квадратного метра. Средняя цена квадратного метра в таких комплексах составляет 970 тыс. рублей, что на 32% выше среднего показателя по рынку, который равен 734 тыс. рублей. Таким образом, новостройки премиум-класса с просторными квартирами значительно дороже в сравнении с остальным предложением в этом сегменте.
«Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м., составляла 47%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Квартиры площадью более 100 кв. м составляют лишь 21% от общего числа помещений, доступных на рынке. Тем не менее такие проекты всё ещё можно найти, примером чему является жилой квартал «Прайм Парк», где средняя площадь квартир достигает 120 кв. м, что делает это жильё подходящим для больших семей».
Число квартир и апартаментов без отделки в Московской области за минувшие шесть месяцев выросло на 20,2%, подсчитали эксперты компаний «Ферро-Строй» и «Метриум». Количество лотов с чистовой отделкой, наоборот, сократилось на 6,6%.
По данным компаний «Ферро-Строй» и «Метриум», на первичном рынке Московской области продается 44,5 тысяч квартир и апартаментов в 216 проектах. Среди них 20,23 тысяч лотов реализуется без отделки (45,5%), 4870 лотов с white box (10,9%), 19,4 тысяч лотов с чистовой отделкой (43,6%).
Для сравнения полгода назад на рынке новостроек Подмосковья было представлено 42,03 тысяч квартир и апартаментов в 203 проектах. Из них 16,83 тысяч лотов – без отделки (40%), 4420 лотов с white box (10,5%), 20,78 тысяч лотов с чистовой отделкой (49,5%).
То есть за прошедшие шесть месяцев на рынке новостроек Московской области стали преобладать варианты без отделки (+5,5 п.п.), тогда как лоты с чистовой отделкой опустились на второе место в структуре предложения (-5,9 п.п.). В то же время доля вариантов с white box практически не поменялась. В абсолютном выражении число лотов с чистовой отделкой за полгода сократилось на 6,6%, а количество лотов без отделки, напротив, выросло на 20,2%.
В стартовавших во II квартале подмосковных проектах, по данным «Ферро-Строй» и «Метриум», только в 11,4% лотов предусмотрена чистовая отделка, white box есть в 22,6% новых проектов, а 66% лотов в новинках предлагались без отделки.
Кроме того, еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки.
«Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Варианты жилья без отделки действительно особенно актуальны на фоне растущих ипотечных ставок и сворачивания госпрограмм. Однако есть и более состоятельные клиенты, которые, по крайней мере, с помощью кредитного плеча могут себе позволить варианты с отделкой от застройщика, которая всегда экономичнее аналогичного самостоятельно выполненного ремонта. «Золотой серединой» является white box, упрощающий процесс ремонта, приближающий время заселения и при этом позволяющий индивидуализировать интерьеры. В нашем жилом комплексе комфорт-класс «Катуар» представлены лоты со всеми тремя форматами отделки».