Рынок новостроек ближнего Подмосковья: застроились под завязку
Публикуем аналитический обзор рынка жилищного строительства крупнейших городов Московской области с населением от 100 тысяч человек, на долю которых сегодня приходится около 60% объема ввода многоквартирного жилья в регионе.
Сегодня на долю городов-«стотысячников» а Московской области (более 2,8 млн кв. м). Наиболее интенсивное жилищное строительство ведется в Красногорске, Мытищах, Балашихе, Химках, Люберцах. Рассчитанный коэффициент строительной активности для этих городов существенно превышает среднеобластной показатель. Цены на новостройки максимально приближены к стоимости экономичного жилья на московских окраинах и составляют, в среднем, от 65 до 94 тыс. руб. за кв. м.
Все перечисленные города расположены в так называемом «ближнем поясе» - 20-километровой зоне от МКАД. Большинство покупателей нового жилья работают в Москве, поэтому в списке потребительских предпочтений фактор близости к столице - на одном из первых мест. Покупателей жилья явно не смущает напряженная экологическая обстановка, дефицит детсадов и прочих объектов социальной инфраструктуры, высокий (по сравнению со среднеобластными показателями) уровень преступности. Численность населения почти всех крупных городов в последние годы росла не за счет рождаемости, а за счет миграционного прироста.
В свою очередь в крупных городах, удаленных от Москвы более чем на 20 км, строительная активность существенно ниже среднеобластного показателя, и тем более не сопоставима с интенсивностью застройки городов, примыкающих к МКАД. Меньше всего новых домов строится в Серпухове, Орехово-Зуеве, Сергиевом Посаде. Цены на новостройки здесь существенно ниже «ближнеподмосковных» и колеблются в диапазоне от 42 до 51 тыс. руб. за кв. м. Цены на вторичное жилье стагнируют, либо падают. Например, в Электростали (38 км от МКАД), Сергиевом Посаде (54 км от МКАД), Орехово-Зуево (80 км от МКАД) цены на вторичку за год снизились примерно на 2-7%.
Узость подмосковной зоны интенсивного девелопмента (к слову, нехарактерная для крупных зарубежных агломераций) объясняется, в первую очередь, неразвитостью транспортной и социальной инфраструктуры, дефицитом рабочих мест для квалифицированных, высокооплачиваемых специалистов в дальних городах. Расширение границ ближнего Подмосковья за счет включения в него населенных пунктов, расположенных за пределами 20-километрового пояса, возможно лишь при условии строительства новых скоростных линий общественного транспорта (с запуском скоростных трамваев, современных электропоездов), шоссейных дорог. Кроме того, требуются масштабные инвестиции в создание новых рабочих мест. Однако пока никаких внятных проектов комплексного развития удаленных от Москвы территорий не предложено, отсутствуют стимулы для повышения мобильности населения и роста внутренней миграции.
|
Город |
Объемы ввода жилья в 2009 году, тыс. кв. м |
|
Красногорск |
158,4 |
|
Одинцово |
267,7 |
|
Химки |
516 |
|
Мытищи |
294,4 |
|
Королев |
89,6 |
|
Балашиха |
205,4 |
|
Люберцы |
388,9 |
|
Железнодорожный |
69,6 |
|
Подольск |
146,6 |
|
Щелково |
122,7 |
Обращает на себя внимание избыточный объем предложения новостроек в крупных городах, накопленный за время докризисного строительного бума. Объем предложения нового жилья в «стотысячниках» зачастую превышает объем вторичного сегмента. Так, например, в 2009 году были выданы разрешения на строительство 2299 квартир в Подольске (146,6 тыс. кв. м) и 7215 квартир в Химках (512,7 тыс. кв. м). За предыдущие два года в этих городах уже было сдано в эксплуатацию около 366 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир) и 281 тыс. кв. м (3,9 тыс. квартир). При этом объем вторичного рынка в этих городах, по разным оценкам, не превышает 1 тыс. квартир.
Слишком многое указывает на то, что рынок новостроек городов ближнего Подмосковья затоварен. Однако падения цен, характерного для такого состояния рынка, не наблюдается. Ценовая политика застройщиков сильно фрагментирована, но в целом цены на квартиры стабильны, а в проектах высокой степени готовности или активного монтажа даже плавно растут. Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке. За год средние цены на вторичное жилье в Красногорске, Мытищах, Химках выросли на 3-10%.
Почему высокие объемы строительства жилья не приводят к коррекции цен? Возможно, ценовая стабильность напрямую связана с олигополистическим устройством местных рынков жилищного строительства. Значительные объемы строящейся недвижимости сосредоточены у нескольких крупных операторов, что позволяет им влиять на процесс ценообразования. Так, крупнейшими игроками на локальных рынках жилищного строительства крупных подмосковных городов «ближнего пояса» выступают федеральные строительные конгломераты с московскими корнями (в частности, ГК ПИК, СУ-155), реализующие крупные проекты комплексной застройки. В Химках и Люберцах львиная доля местного рынка новостроек у ГК ПИК, в Красногорске вне конкуренции по объемам ввода СУ-155, в Балашихе – ГК Мортон, которая действует в альянсе с крупными домостроителями (ДСК-1, Группа ЛСР). Локальные девелоперы (их около десяти в каждом крупном городе) реализуют преимущественно точечные проекты, их рыночные доли редко превышают 3-5%.
Кроме того, в последнее время заметны изменения в структуре спроса и предложения на вторичном рынке жилья. В большинстве крупных подмосковных городов текущий объем предложения на вторичке в 1,5-2 раза ниже пиковых докризисных показателей. Возможно, в условиях ограниченного выбора жилья и низкого качества вторичного предложения платежеспособный спрос частично смещается в первичный сегмент.
На фоне остальных «стотысячников» выделяется Королев. По всем формальным признакам королевский рынок недвижимости является самым инвестиционно-привлекательным среди всех крупных городов ближнего Подмосковья. В Королеве нет избытка нового жилья. Так, в 2009 году в соседних Мытищах было сдано около 160 тыс. кв. м многоэтажного жилья, а в Королеве - в 2,2 раза меньше. При населении более 175 тыс. жителей и расстоянии 5 км от МКАД город имеет аномально низкий коэффициент строительной активности. При этом цены на первичном и вторичном рынках - одни из самых высоких в Московской области (около 76 и 80 тыс. руб. кв. м соответственно).
Главным барьером для реализации строительного и инвестиционного потенциала Королева является крайне высокая плотность застройки центральной части города. Город ограничен с трех сторон плотно заселенными городами. Новая застройка преимущественно точечная, круг игроков строительного рынка ограничен. Неслучайно в одном из документов городской администрации заявлено, что строительство жилья в городе, достигшем предела демографической ёмкости, должно вестись только исходя из социальных интересов, закрепления кадров, обновления ветхого жилого фонда.
Стоит заметить, что резервы для комплексной жилой застройки исчерпаны и во многих других городах Московской области. Поэтому в ближайшие годы строительная активность будет смещаться на свободные территории – бывшие сельскохозяйственные земли, скупленные инвесторами. Они станут плацдармом для проектов нового типа: мультиформатной застройки, сочетающей в себе малоэтажные многоквартирные дома (в том числе, панельные), таунхаусы, коттеджи.
Материал предоставлен HouseHunter.Ru
В Москве по данным Росстата цены выросли во II квартале 2009 г. на 5% по сравнению с концом 2008 г., в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные I квартала 2009 г. и II квартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% - в Московской области и 3,5% - в Санкт-Петербурге. Цифры Росстата существенно расходятся с данными независимых исследовательских агентств, в том числе аналитического центра GED Analytics. По данным последнего цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за I полугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – уже на 13%. Данные обеих организаций вполне сравнимы между собой: обе ведут наблюдение в территориальных центрах и крупных городах и не учитывают изменения цен на жилье в малых и средних городах, а также сельской местности. По данным GED Analytics в Москве за первое полугодие 2009 г. средние цены предложения на жилье на вторичном рынке снизились на 7,7%, в Московской области – на 14,4%, а в Санкт-Петербурге – на 10%. Расхождение данных официальной статистики по снижению цен на жилье и независимых исследователей в несколько раз выглядит странным. Впрочем, как показывает анализ предыдущих публикаций Росстата, эта организация всегда была консервативна в отношении фиксации динамики ценовых показателей. В периоды роста цен на жилье данные этой государственной организации также существенно отставали от фиксируемых участниками и исследователями рынка. Однако с точки зрения анализа состояния рынка жилой недвижимости в региональном разрезе именно данные Росстата представляют наибольший интерес, поскольку в них представлены практически все регионы страны. По этим данным во II квартале 2009 г. больше всего цены на вторичном рынке снизились в Пермском крае (-19%), Краснодарском крае (-15,9%) и Липецкой области (-15,3%). В тоже время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (+4,9%), Калмыкии (+2,3%) и Ингушетии (+0,2%). По сравнению с концом 2008 г. цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (-37,7%), Липецкой области (-34,9%), Мордовии (-25%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (+20,1%), Карачаево-Черкесии (+19,2%), Кабардино-Балкарии (+16,7%). Как и в конце 2008 г. самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008 г., следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии. Сравнение данных GED Index и Росстата по ценам на жилье на вторичном рынке на 1 июля 2009 г.: Росстат, руб. за кв. м GED Index, руб. за кв. м Разница Москва 163063 140500 14% Московская область 67903 59500 12% Санкт-Петербург 87808 87000 1% Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам РФ (Росстат): Цена кВ. м на вторичном рынке, рублей 2008 2009 Изменение II квартал 2009 к I кварталу 2009 Изменение II квартал 2009 к IV кварталу 2008 IV квартал I квартал II квартал Российская Федерация 56495 57806 55059 -5,0% -2,5% Центральный федеральный округ 86014 90649 86327 -5,0% 0,4% Белгородская область 38477 39354 37866 -3,9% -1,6% Брянская область 35588 34717 33773 -2,8% -5,1% Владимирская область 40026 38126 34808 -9,5% -13,0% Воронежская область 32784 35263 33236 -6,1% 1,4% Ивановская область 32773 31911 30858 -3,4% -5,8% Калужская область 61191 58405 55055 -6,1% -10,0% Костромская область 39454 39068 34421 -13,5% -12,8% Курская область 33716 31429 29217 -7,6% -13,3% Липецкая область 49143 36909 32013 -15,3% -34,9% Московская область 72826 72149 67903 -6,3%
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г. Индикаторы 31.07.2009 Изменение за июль 2009, % Изменение с начала кризиса,% Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. 29,9 -7,1% -40,7% Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. 21,4 -5,2% -40,4% Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м 3303 -7,2% -43,2% Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м 2960 -2,9% -42,3% Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года Офисы На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий: · Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой. · ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания – Торговля На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов. Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге. Материал подготовлен аналитиками ГУД.jpg)
Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во II квартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в I квартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
.jpg)
Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.