Рынок новостроек ближнего Подмосковья: застроились под завязку
Публикуем аналитический обзор рынка жилищного строительства крупнейших городов Московской области с населением от 100 тысяч человек, на долю которых сегодня приходится около 60% объема ввода многоквартирного жилья в регионе.
Сегодня на долю городов-«стотысячников» а Московской области (более 2,8 млн кв. м). Наиболее интенсивное жилищное строительство ведется в Красногорске, Мытищах, Балашихе, Химках, Люберцах. Рассчитанный коэффициент строительной активности для этих городов существенно превышает среднеобластной показатель. Цены на новостройки максимально приближены к стоимости экономичного жилья на московских окраинах и составляют, в среднем, от 65 до 94 тыс. руб. за кв. м.
Все перечисленные города расположены в так называемом «ближнем поясе» - 20-километровой зоне от МКАД. Большинство покупателей нового жилья работают в Москве, поэтому в списке потребительских предпочтений фактор близости к столице - на одном из первых мест. Покупателей жилья явно не смущает напряженная экологическая обстановка, дефицит детсадов и прочих объектов социальной инфраструктуры, высокий (по сравнению со среднеобластными показателями) уровень преступности. Численность населения почти всех крупных городов в последние годы росла не за счет рождаемости, а за счет миграционного прироста.
В свою очередь в крупных городах, удаленных от Москвы более чем на 20 км, строительная активность существенно ниже среднеобластного показателя, и тем более не сопоставима с интенсивностью застройки городов, примыкающих к МКАД. Меньше всего новых домов строится в Серпухове, Орехово-Зуеве, Сергиевом Посаде. Цены на новостройки здесь существенно ниже «ближнеподмосковных» и колеблются в диапазоне от 42 до 51 тыс. руб. за кв. м. Цены на вторичное жилье стагнируют, либо падают. Например, в Электростали (38 км от МКАД), Сергиевом Посаде (54 км от МКАД), Орехово-Зуево (80 км от МКАД) цены на вторичку за год снизились примерно на 2-7%.
Узость подмосковной зоны интенсивного девелопмента (к слову, нехарактерная для крупных зарубежных агломераций) объясняется, в первую очередь, неразвитостью транспортной и социальной инфраструктуры, дефицитом рабочих мест для квалифицированных, высокооплачиваемых специалистов в дальних городах. Расширение границ ближнего Подмосковья за счет включения в него населенных пунктов, расположенных за пределами 20-километрового пояса, возможно лишь при условии строительства новых скоростных линий общественного транспорта (с запуском скоростных трамваев, современных электропоездов), шоссейных дорог. Кроме того, требуются масштабные инвестиции в создание новых рабочих мест. Однако пока никаких внятных проектов комплексного развития удаленных от Москвы территорий не предложено, отсутствуют стимулы для повышения мобильности населения и роста внутренней миграции.
|
Город |
Объемы ввода жилья в 2009 году, тыс. кв. м |
|
Красногорск |
158,4 |
|
Одинцово |
267,7 |
|
Химки |
516 |
|
Мытищи |
294,4 |
|
Королев |
89,6 |
|
Балашиха |
205,4 |
|
Люберцы |
388,9 |
|
Железнодорожный |
69,6 |
|
Подольск |
146,6 |
|
Щелково |
122,7 |
Обращает на себя внимание избыточный объем предложения новостроек в крупных городах, накопленный за время докризисного строительного бума. Объем предложения нового жилья в «стотысячниках» зачастую превышает объем вторичного сегмента. Так, например, в 2009 году были выданы разрешения на строительство 2299 квартир в Подольске (146,6 тыс. кв. м) и 7215 квартир в Химках (512,7 тыс. кв. м). За предыдущие два года в этих городах уже было сдано в эксплуатацию около 366 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир) и 281 тыс. кв. м (3,9 тыс. квартир). При этом объем вторичного рынка в этих городах, по разным оценкам, не превышает 1 тыс. квартир.
Слишком многое указывает на то, что рынок новостроек городов ближнего Подмосковья затоварен. Однако падения цен, характерного для такого состояния рынка, не наблюдается. Ценовая политика застройщиков сильно фрагментирована, но в целом цены на квартиры стабильны, а в проектах высокой степени готовности или активного монтажа даже плавно растут. Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке. За год средние цены на вторичное жилье в Красногорске, Мытищах, Химках выросли на 3-10%.
Почему высокие объемы строительства жилья не приводят к коррекции цен? Возможно, ценовая стабильность напрямую связана с олигополистическим устройством местных рынков жилищного строительства. Значительные объемы строящейся недвижимости сосредоточены у нескольких крупных операторов, что позволяет им влиять на процесс ценообразования. Так, крупнейшими игроками на локальных рынках жилищного строительства крупных подмосковных городов «ближнего пояса» выступают федеральные строительные конгломераты с московскими корнями (в частности, ГК ПИК, СУ-155), реализующие крупные проекты комплексной застройки. В Химках и Люберцах львиная доля местного рынка новостроек у ГК ПИК, в Красногорске вне конкуренции по объемам ввода СУ-155, в Балашихе – ГК Мортон, которая действует в альянсе с крупными домостроителями (ДСК-1, Группа ЛСР). Локальные девелоперы (их около десяти в каждом крупном городе) реализуют преимущественно точечные проекты, их рыночные доли редко превышают 3-5%.
Кроме того, в последнее время заметны изменения в структуре спроса и предложения на вторичном рынке жилья. В большинстве крупных подмосковных городов текущий объем предложения на вторичке в 1,5-2 раза ниже пиковых докризисных показателей. Возможно, в условиях ограниченного выбора жилья и низкого качества вторичного предложения платежеспособный спрос частично смещается в первичный сегмент.
На фоне остальных «стотысячников» выделяется Королев. По всем формальным признакам королевский рынок недвижимости является самым инвестиционно-привлекательным среди всех крупных городов ближнего Подмосковья. В Королеве нет избытка нового жилья. Так, в 2009 году в соседних Мытищах было сдано около 160 тыс. кв. м многоэтажного жилья, а в Королеве - в 2,2 раза меньше. При населении более 175 тыс. жителей и расстоянии 5 км от МКАД город имеет аномально низкий коэффициент строительной активности. При этом цены на первичном и вторичном рынках - одни из самых высоких в Московской области (около 76 и 80 тыс. руб. кв. м соответственно).
Главным барьером для реализации строительного и инвестиционного потенциала Королева является крайне высокая плотность застройки центральной части города. Город ограничен с трех сторон плотно заселенными городами. Новая застройка преимущественно точечная, круг игроков строительного рынка ограничен. Неслучайно в одном из документов городской администрации заявлено, что строительство жилья в городе, достигшем предела демографической ёмкости, должно вестись только исходя из социальных интересов, закрепления кадров, обновления ветхого жилого фонда.
Стоит заметить, что резервы для комплексной жилой застройки исчерпаны и во многих других городах Московской области. Поэтому в ближайшие годы строительная активность будет смещаться на свободные территории – бывшие сельскохозяйственные земли, скупленные инвесторами. Они станут плацдармом для проектов нового типа: мультиформатной застройки, сочетающей в себе малоэтажные многоквартирные дома (в том числе, панельные), таунхаусы, коттеджи.
Материал предоставлен HouseHunter.Ru
- Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
- Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
- Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам
Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:
- Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
- Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
- Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне- взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
1 438 |
12 107 |
2 891 |
2,01 |
4 187 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 15% |
+ 13% |
+ 9% |
− 5% |
+ 4% |
|
к октябрю 2008 |
+ 3% |
− 27% |
+ 14% |
+ 11% |
− 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
389 |
25 |
0,34 |
15 243 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 37% |
+ 49% |
+ 46% |
+ 7% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 4% |
− 27% |
+ 1% |
+ 5% |
− 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
364 |
1 490 |
324 |
0,89 |
4 592 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 20% |
+ 36% |
+ 34% |
+ 12% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 5% |
− 28% |
+ 13% |
+ 18% |
− 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
226 |
3 421 |
444 |
1,97 |
7 696 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 10% |
+ 7% |
+ 7% |
− 3% |
0% |
|
к октябрю 2008 |
+ 10% |
− 8% |
+ 74% |
+ 57% |
− 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
|
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
428 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|