Ипотечные должники
Сейчас в Петербурге и Ленобласти выдано порядка 11 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 0 000 млн. 16 января с торгов Фонда имущества Петербурга продана первая квартира, купленная по ипотеке в нашем городе. Таким образом, создан прецедент. Представители банков рассказали о ситуации с проблемными ипотечными кредитами и методах ее решения.ПоказательнаЯ акциЯ?
Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов отметил, что данный случай, безусловно, имел объективные причины – длительные просрочки платежей по кредиту и невозможность погашать задолженность. При отказе заемщика самостоятельно заниматься реализацией квартиры объект выставляется на торги.
Прецедент реализации с торгов, по его мнению, показателен как с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, так и для клиентов, чтобы еще раз задуматься о полноте ответственности, последствиях нарушения исполнения обязательств и здравой оценки своих возможностей.
Ни о каком уроне рынку речи быть не может. Наоборот, это показатель наличия цивилизованных походов в работе с такого рода задолженностью. Это абсолютно нормальное явление. Кроме того, в мировой практике банки изначально закладывают кредитный риск в ставку.
Директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык полагает, что продажа квартиры с торгов никак не повлияет на ипотечный рынок Петербурга и Ленобласти (прецедентный кредит выдан данным банком). Информацию о последствиях просрочек по ипотечным кредитам заемщики получают от кредитных инспекторов до получения кредита.
Все условия и санкции прописываются в кредитном договоре. Заемщики, подписывая кредитный договор, принимают решение о выполнении условий договора, в том числе и о предоставлении недвижимости в качестве обеспечения.
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев считает, что в продаже первой ипотечной квартиры с торгов нет ничего показательного. Цена, по которой квартира была продана, оказалась ниже рыночной стоимости (на 25 процентов). Этот случай наглядно продемонстрировал тот факт, что нельзя брать ипотечный кредит, надеясь, что в случае невозможности его выплачивать можно гарантированно вернуть свои деньги.
Договорные отношениЯ
По словам Елены Кулык, при работе с кредитами, в обеспечении которых предоставляется недвижимость, при возникновении проблем с платежами, изыскивается возможность погашения кредита заемщиком путем поиска потенциального покупателя и согласования вопроса с кредитором.
Данный вопрос обе стороны стараются урегулировать до подачи дел в суд. Так, судя по всему, произошло и с данной сделкой. Несмотря на очевидную разницу между рыночной ценой и ценой, за которую продали недвижимость, сделка устроила обе стороны – заемщика и кредитора. Иначе бы она не состоялась и документы по кредитному договору были бы переданы в суд.
В целом и банк, и клиент заинтересованы во внесудебной процедуре, утверждает Игорь Жигунов. Это не только экономит время, деньги, но и упрощает погашение долга, снимает обременения по объекту, а должник получает остаток средств на приобретение иного жилья.
В части цены реализации – это торги, цена, по которой приобретатель согласен получить объект и «заниматься выселением» должника. Оценка предмета залога осуществляется независимым оценщиком, что и делалось при оформлении кредита. В части получения денег – заемщик получает сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке, организации торгов, уплаты пошлин.
С учетом того, что за последние полгода цены выросли значительно, получается, что клиент получил больше, чем вложил в квартиру. При этом для должника гораздо проще и выгоднее согласовать продажу с банком и обойтись без судебной процедуры, чем потерять гораздо больше после обращения взыскания, реализации, оплаты всех расходов и т.д.
Наука и жизнь
Елена Кулык сообщила, что за более чем 5 лет работы по программе ипотечного кредитования в банке «Александровский» не было ни одного случая невыплаты ипотечного кредита заемщиком, а следовательно, реализации объекта недвижимости. Это, в первую очередь, связано с высокой квалификацией сотрудников банка, а также с технологией работы и разъяснительной работой, проводимой с потенциальными заемщиками и ипотечными брокерами
Время от времени задержки по уплате платежей по кредитам у заемщиков возникают. Все – люди живые, и ситуации у всех бывают совершенно разные. Но, понимая ответственность и необходимость погашения задолженности, наши заемщики выходят из сложных ситуаций с честью.
Если рассуждать теоретически, чем выше стоимость недвижимости, тем больше необходима сумма кредита, больше ежемесячные выплаты, следовательно, выше риск непогашения ссудной задолженности.
Портрет ипотечника, у которого возникают проблемы с задержками выплаты по кредиту – представитель среднего класса с доходом до 20 тыс. рублей, являющийся единственным заемщиком по кредитному договору, переоценивший свои финансовые возможности.
Дмитрий Соловьев сказал, что при задержке платежа специалисты банка прежде всего пытаются выяснить причины, и если она не носит разовый и временный характер – болезнь, семейные обстоятельства, то банк предлагает клиенту совместно разработать схему решения данной проблемы.
Банк регулярно напоминает клиентам о необходимости своевременного извещения банка о возникших трудностях с погашением кредита, для того, чтобы по возможности избежать таких мер, как продажа квартиры. Банк заинтересован в сотрудничестве с клиентами и не стремится к разрыву заключенных с ними соглашений.
По словам Игоря Жигунова, случаи, когда ипотечники не могут выплатить кредит и реализуют объекты, в России пока единичны. Это связано с небольшой историей рынка ипотеки современной России – всего 2-3 года качественного роста. Таким образом, рано говорить о каких-либо тенденциях и систематических случаях дефолтов.
Действующие, как правило, в банках четкие системы андеррайтинга позволяют минимизировать такого рода риски. Если возникали вопросы, связанные с нарушением исполнения обязательств, то это либо в рамках страховых случаев, либо вопрос разрешался во внесудебном порядке. В практике «Городского ипотечного банка» таких случаев пока не было.
Кто виноват?
Самое правильное решение при задержке платежа или невозможности выплат по ипотеке – не скрываться от кредитора, а сразу сообщить о своих финансовых затруднениях. Банк совместно с заемщиком проанализируют ситуацию и выработают способы выхода из затруднения. Это может быть отсрочка либо уменьшение штрафных санкций или реализация квартиры из-под залога по согласованной цене, что самое простое для сторон.
В основном задержки выплаты по кредиту имеют технический характер, время перечисления денег, поздний срок внесения платежа и проведения платежей по системе расчетов, а также по страховым случаям. В целом же таких случаев не много и они не системны.
Говорить о какой-то системе, когда в части «таких объектов есть просрочка и она постоянна» – неверно. Можно просто отметить, что при рассмотрении заявлений от различных категорий заявителей – работники по найму, собственники бизнеса, стоит учитывать особенности каждого вида занятости и получения дохода, в том числе с точки зрения регулярности, адекватности предоставленной информации в целях избегания потом сложностей с платежеспособностью клиента.
Задержка выплат происходит по нескольким причинам, больше техническим и кратковременным: заемщик уехал в командировку, отпуск, возникли финансовые затруднения, задержки в перечислениях межбанковских платежей, поздний срок внесения средств в оплату.
Например, приходит клиент в 19.00 в последний платежный день и думает, что он все исполнил. А ведь деньги еще надо в другой банк перечислить, это уже будет следующий рабочий день, вот и техническая просрочка.
Кредитные перспективы
По данным ряда экспертов, на ипотечном рынке России проблемы с платежами составляют 3-7 процентов кредитов. По мнению Елены Кулык, важно понимать, какие суммы принимают в расчет эксперты при определении процента проблемных кредитов и какие кредиты можно отнести к данной категории.
Она считает, что проблемным следует называть кредитный договор, по которому заемщик имеет просрочку по платежам три месяца подряд и более. Если принимать такую формулировку, процент проблемных ипотечных кредитов будет значительно ниже.
Дмитрий Соловьев согласен, что действительно, по различным оценкам экспертов рынка 3-7 процентов ипотечных кредитов являются сегодня проблемными. В банке «Санкт-Петербург» проблемных кредитов нет.
Во многом он объясняет этот факт качественным андеррайтингом как заемщиков, так и оформляемых в залог квартир. На первичном рынке банк работает только с аккредитованными компаниями-застройщиками, что тоже дает определенные гарантии банку и клиентам.
Игорь Жигунов думает, что названные проценты по проблемным ипотечным кредитам – слишком завышенная цифра. Рынок только формируется и о статистике вообще говорит рано. В мировой практике на такие риски закладывается порядка 1 процента. Представляется, что в современной России такой показатель в теории адекватен, на практике он намного меньше.
Елена Кулык считает, что, несмотря на тщательный расчет кредитоспособности потенциальных заемщиков, объем просроченной задолженности в Петербурге и Ленобласти в 2007 году будет выражен в большем проценте, чем в предыдущие годы.
Это вызвано несколькими факторами, в том числе ростом цен на недвижимость, либерализацией требований, предъявляемых к заемщикам, непредвиденными жизненными ситуациями, которые «вперед» просчитать порой невозможно.
Даешь первый взнос!
Ипотечный кредит без первого взноса, с одной стороны, несомненно, развитие ипотеки. Молодые семьи и граждане, имеющие жилье в другом регионе, не всегда имеют первоначальный взнос для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, хотя могут быть ответственными заемщиками, выполняющими в срок принятые на себя обязательства по ипотечным кредитам.
С другой стороны, при дальнейшей стагнации или, тем более, падении цен на рынке недвижимости, выдавая кредит в размере 100 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, банк обрекает себя на обслуживание частично необеспеченного кредита.
Дмитрий Соловьев дополнил, что отсутствие в некоторых банках первоначального взноса по ипотечным кредитам, когда клиент не рискует собственными средствами, оформляя ипотечный кредит, в определенной степени может провоцировать появление проблемных кредитов.
В 2007 году не прогнозируется резкий рост проблемных ипотечных кредитов. Такую тенденцию могут спровоцировать только резкие колебания валютного рынка или события, подобные по масштабам государственному дефолту.
Игорь Жигунов в целом не прогнозирует увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Рынок достаточно стабилен. Однако надо обратить внимание, что кредиторам важно вести политику взвешенного подхода к анализу платежеспособности и предоставления кредитов, чтобы принцип «даем кредит, кто запросит» не обернулся потом массой просрочек.
Как показывает мировая практика, если и есть просрочки, то либо сразу, либо спустя 2-3 года. Таким образом, ближайшие годы покажут, насколько качественны формируемые участниками рынка портфели.
Ипотечный кредит без первого взноса, по мнению Игоря Жигунова, в целом, вопрос системный. Здесь важно четкое определение доли рисковой составляющей, динамики цен, вопроса фондирования под такого рода продукт.
Конечно, кредит на 60-70 процентов стоимости залога намного лучше, чем на 100 процентов – есть риск снижения мотивации клиента в должном исполнении обязательств. Однако у каждого кредитного продукта с учетом набора параметров и системы риска есть обоснование к его существованию и реализации.
Дмитрий Малышев
Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в 2004 году показал, что прогнозам о затоваривании рынка и банкротстве отдельных застройщиков не суждено сбыться.
Строители благополучно пережили спад спроса, продолжавшийся вплоть до октября-ноября и временное падение цен. Оказалось, что они способны адекватно реагировать на колебания рынка и стимулировать спрос за счет предоставления различных скидок и рассрочек, т.е. за счет снижения своей нормы прибыли.
Для лучшего понимания событий, происходивших в 2004 году, нужно вернуться в осень 2003 года. На тот момент и первичный, и вторичный рынок находились в стадии устойчивого роста, выражавшегося в растущем количестве сделок и увеличении цен на 1,5-2,5% в месяц вследствие безусловного преобладания спроса над предложением. Рост цен на первичном и вторичном рынках происходил практически параллельно, разница в цене квадратного метра между ними сохранялась достаточно стабильной.
В начале осени участникам рынка стало известно о грядущем изменении условий предоставления земельных участков под строительство. Для жилья был обозначен минимальный размер отчислений $80 за кв. метр с площади объекта и объявлено о грядущей отмене целевого выделения участков с переходом ко всеобщим торгам.
Это дало толчок всем последовавшим событиям на разбалансированном рынке. Застройщики сразу заложили грядущие расходы в цену продаваемых квартир, последовал достаточно резкий скачок цен на рынке. Но никакого снижения спроса он не вызвал (напомним, спрос на тот момент существенно превышал предложение, особенно по ликвидным типам жилья). Воодушевленные таким развитием событий застройщики, руководствуясь конкурентным методом ценообразования, начали взвинчивать цены. Покупатели почувствовали тенденцию, и в надежде минимизировать свои потери от роста цен ринулись «догонять уходящий поезд» и скупать жилье, раскручивая маховик ажиотажа. Вступил в действие хорошо известный в экономике эффект ожидаемой динамики цен. К концу 2003 года рост цен принял самовоспроизводящийся характер.
С этого момента в рыночном ценообразовании определяющую роль начал играть первичный рынок. На вторичном рынке все тенденции повторялись с задержкой два-три месяца.
По итогам 2003 года увеличение цен достигло беспрецедентной величины 43-44% как на первичном, так и на вторичном рынках. Ввод жилья также показал рекордный прирост в 45 %. В этих условиях рынок вступил в новый, 2004 год.
Год начался продолжением ценовой гонкой, временами достигавшей 1,5-2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.
Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, по некоторым объектам имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен, начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные «апокалиптические» прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали. Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.
На вторичном рынке последствия восьмимесячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали «бодрый» рост еще до августа.
Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10-20% по сравнению с 2003 годом и было сопоставимо с показателями 2001 года. За период активного увеличения цен вторичный рынок оказался в значительной степени разбалансированным. Стремительное подорожание сделало невозможными сколько-нибудь длинные обменные цепочки – основу стабильного функционирования вторичного рынка. Клиенты «рвали» цепочки и в структуре сделок начали преобладать прямые продажи. Кроме того, активно менялись соотношения между разными типами жилья. Например, лидирование в росте цен однокомнатных квартир сделало исключительно невыгодными операции по разъезду из больших квартир. При этом цена на многие типы жилья перестала соответствовать их объективному качеству.
Таким образом, к весне платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости оказался в значительной степени исчерпанным. Сказалось как резкое повышение уровня цен, так и высочайшая активность покупателей осенью-зимой. Лето на рынке жилья прошло в процессе установления рыночного равновесия. На первичном рынке цены незначительно колебались, на вторичном цены предложения продолжали по инерции расти, уходя в отрыв от цен реальных сделок.
Рынок начал «поворачиваться лицом» к покупателю. Застройщики устанавливали скидки, пересматривали условия рассрочки, проявляли готовность к компромиссу по отдельным вопросам. Продавцы «вторички» осознали уместность торга. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.
Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК «стахановскими темпами» выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку – похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни правительство города перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения совпал со снижением спроса и поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.
Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике трех-четырехлетней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.
Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002-2003 годами. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса – в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим – в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.
На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 году. Так низко спрос не опускался с 2000 года. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью, как по качеству, так и по цене.
В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое – дорожает, дешевое – дешевеет». Прежде всего потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: однокомнатные «хрущевки» и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 – начале 2004 года. Между тем, качественные двух-трехкомнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода). При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.
Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002-2003 годов. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после двухнедельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.
По материалам корпорации «Петербургская Недвижимость»
Справка
Как и в предыдущие годы, в 2004 году рынок оставался фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка (по объему ввода жилья). Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.
Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье – Невский. Доля однокомнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать структуре спроса на жилье. В структуре предложения в 2004 году продолжала увеличиваться доля монолитных домов, которая к концу года достигла 2/3 объема строительства. Заметно сократилась доля реконструируемых объектов и малоэтажного строительства. Также существенную долю рынка потеряли кирпичные объекты. Они оказались окончательно вытесненными в сегмент комфорт-класса. Доля панельных домов также сократилась, но менее значительно.
Изменение тенденций рынка заставило многих инвесторов отказаться от вложений в жилую недвижимость. Между тем, некоторые сегменты рынка продолжают приносить прибыль.
История стагнации
Несмотря на то, что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре, признаки намечающейся стагнации были заметны еще летом 2004 года. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество регистраций сделок, чем в тот же месяц 2002-2003 годов. Рост цен замедлился, хотя динамика оставалась положительной.
Будет ли рост в 2005 году?
Сейчас специалисты расходятся в оценке перспектив рынка. Многие эксперты предрекают продолжение снижения цен на вторичном рынке до весны и даже на 2-3 года. Некоторые даже предполагают ускорение снижения цен до 1%-2% в месяц.
Куда вложить деньги?
Стагнация рынка недвижимости заставила инвесторов отказаться от вложения средств в недвижимость. Особенно пострадал от ухода инвесторов первичный рынок.
С середины 2003 до весны 2004 года доход от вложений в первичный рынок было очень велик. За упомянутый период цены на недвижимость выросли на 40%, а если прибавить к этому еще 10-12% повышения стоимости квартиры после сдачи дома и регистрации, то общий доход составлял до 55% (а в некоторых случаях и все 100%). Инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2004 году, получили разные результаты. В зависимости от времени, когда они вложились в недвижимость и в какую. Если летом, то к концу года он однозначно оказался в минусе (если только он не вложился в элитный сегмент). Если вложение было сделано в начале года, то инвестор сейчас будет в плюсе, но все же в меньшем, чем, если бы он избавился от своей квартиры летом. В любом случае небольшой плюс принесла инвестору элитная недвижимость – цены на нее не упали, а даже немного выросли.