Ипотечные должники


05.02.2007 20:44

Сейчас в Петербурге и Ленобласти выдано порядка 11 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 0 000 млн. 16 января с торгов Фонда имущества Петербурга продана первая квартира, купленная по ипотеке в нашем городе. Таким образом, создан прецедент. Представители банков рассказали о ситуации с проблемными ипотечными кредитами и методах ее решения.ПоказательнаЯ акциЯ?
Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов отметил, что данный случай, безусловно, имел объективные причины – длительные просрочки платежей по кредиту и невозможность погашать задолженность. При отказе заемщика самостоятельно заниматься реализацией квартиры объект выставляется на торги.
Прецедент реализации с торгов, по его мнению, показателен как с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, так и для клиентов, чтобы еще раз задуматься о полноте ответственности, последствиях нарушения исполнения обязательств и здравой оценки своих возможностей.
Ни о каком уроне рынку речи быть не может. Наоборот, это показатель наличия цивилизованных походов в работе с такого рода задолженностью. Это абсолютно нормальное явление. Кроме того, в мировой практике банки изначально закладывают кредитный риск в ставку.
Директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык полагает, что продажа квартиры с торгов никак не повлияет на ипотечный рынок Петербурга и Ленобласти (прецедентный кредит выдан данным банком). Информацию о последствиях просрочек по ипотечным кредитам заемщики получают от кредитных инспекторов до получения кредита.
Все условия и санкции прописываются в кредитном договоре. Заемщики, подписывая кредитный договор, принимают решение о выполнении условий договора, в том числе и о предоставлении недвижимости в качестве обеспечения.
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев считает, что в продаже первой ипотечной квартиры с торгов нет ничего показательного. Цена, по которой квартира была продана, оказалась ниже рыночной стоимости (на 25 процентов). Этот случай наглядно продемонстрировал тот факт, что нельзя брать ипотечный кредит, надеясь, что в случае невозможности его выплачивать можно гарантированно вернуть свои деньги.
Договорные отношениЯ
По словам Елены Кулык, при работе с кредитами, в обеспечении которых предоставляется недвижимость, при возникновении проблем с платежами, изыскивается возможность погашения кредита заемщиком путем поиска потенциального покупателя и согласования вопроса с кредитором.
Данный вопрос обе стороны стараются урегулировать до подачи дел в суд. Так, судя по всему, произошло и с данной сделкой. Несмотря на очевидную разницу между рыночной ценой и ценой, за которую продали недвижимость, сделка устроила обе стороны – заемщика и кредитора. Иначе бы она не состоялась и документы по кредитному договору были бы переданы в суд.
В целом и банк, и клиент заинтересованы во внесудебной процедуре, утверждает Игорь Жигунов. Это не только экономит время, деньги, но и упрощает погашение долга, снимает обременения по объекту, а должник получает остаток средств на приобретение иного жилья.
В части цены реализации – это торги, цена, по которой приобретатель согласен получить объект и «заниматься выселением» должника. Оценка предмета залога осуществляется независимым оценщиком, что и делалось при оформлении кредита. В части получения денег – заемщик получает сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке, организации торгов, уплаты пошлин.
С учетом того, что за последние полгода цены выросли значительно, получается, что клиент получил больше, чем вложил в квартиру. При этом для должника гораздо проще и выгоднее согласовать продажу с банком и обойтись без судебной процедуры, чем потерять гораздо больше после обращения взыскания, реализации, оплаты всех расходов и т.д.
Наука и жизнь
Елена Кулык сообщила, что за более чем 5 лет работы по программе ипотечного кредитования в банке «Александровский» не было ни одного случая невыплаты ипотечного кредита заемщиком, а следовательно, реализации объекта недвижимости. Это, в первую очередь, связано с высокой квалификацией сотрудников банка, а также с технологией работы и разъяснительной работой, проводимой с потенциальными заемщиками и ипотечными брокерами
Время от времени задержки по уплате платежей по кредитам у заемщиков возникают. Все – люди живые, и ситуации у всех бывают совершенно разные. Но, понимая ответственность и необходимость погашения задолженности, наши заемщики выходят из сложных ситуаций с честью.
Если рассуждать теоретически, чем выше стоимость недвижимости, тем больше необходима сумма кредита, больше ежемесячные выплаты, следовательно, выше риск непогашения ссудной задолженности.
Портрет ипотечника, у которого возникают проблемы с задержками выплаты по кредиту – представитель среднего класса с доходом до 20 тыс. рублей, являющийся единственным заемщиком по кредитному договору, переоценивший свои финансовые возможности.
Дмитрий Соловьев сказал, что при задержке платежа специалисты банка прежде всего пытаются выяснить причины, и если она не носит разовый и временный характер – болезнь, семейные обстоятельства, то банк предлагает клиенту совместно разработать схему решения данной проблемы.
Банк регулярно напоминает клиентам о необходимости своевременного извещения банка о возникших трудностях с погашением кредита, для того, чтобы по возможности избежать таких мер, как продажа квартиры. Банк заинтересован в сотрудничестве с клиентами и не стремится к разрыву заключенных с ними соглашений.
По словам Игоря Жигунова, случаи, когда ипотечники не могут выплатить кредит и реализуют объекты, в России пока единичны. Это связано с небольшой историей рынка ипотеки современной России – всего 2-3 года качественного роста. Таким образом, рано говорить о каких-либо тенденциях и систематических случаях дефолтов.
Действующие, как правило, в банках четкие системы андеррайтинга позволяют минимизировать такого рода риски. Если возникали вопросы, связанные с нарушением исполнения обязательств, то это либо в рамках страховых случаев, либо вопрос разрешался во внесудебном порядке. В практике «Городского ипотечного банка» таких случаев пока не было.
Кто виноват?
Самое правильное решение при задержке платежа или невозможности выплат по ипотеке – не скрываться от кредитора, а сразу сообщить о своих финансовых затруднениях. Банк совместно с заемщиком проанализируют ситуацию и выработают способы выхода из затруднения. Это может быть отсрочка либо уменьшение штрафных санкций или реализация квартиры из-под залога по согласованной цене, что самое простое для сторон.
В основном задержки выплаты по кредиту имеют технический характер, время перечисления денег, поздний срок внесения платежа и проведения платежей по системе расчетов, а также по страховым случаям. В целом же таких случаев не много и они не системны.
Говорить о какой-то системе, когда в части «таких объектов есть просрочка и она постоянна» – неверно. Можно просто отметить, что при рассмотрении заявлений от различных категорий заявителей – работники по найму, собственники бизнеса, стоит учитывать особенности каждого вида занятости и получения дохода, в том числе с точки зрения регулярности, адекватности предоставленной информации в целях избегания потом сложностей с платежеспособностью клиента.
Задержка выплат происходит по нескольким причинам, больше техническим и кратковременным: заемщик уехал в командировку, отпуск, возникли финансовые затруднения, задержки в перечислениях межбанковских платежей, поздний срок внесения средств в оплату.
Например, приходит клиент в 19.00 в последний платежный день и думает, что он все исполнил. А ведь деньги еще надо в другой банк перечислить, это уже будет следующий рабочий день, вот и техническая просрочка.
Кредитные перспективы
По данным ряда экспертов, на ипотечном рынке России проблемы с платежами составляют 3-7 процентов кредитов. По мнению Елены Кулык, важно понимать, какие суммы принимают в расчет эксперты при определении процента проблемных кредитов и какие кредиты можно отнести к данной категории.
Она считает, что проблемным следует называть кредитный договор, по которому заемщик имеет просрочку по платежам три месяца подряд и более. Если принимать такую формулировку, процент проблемных ипотечных кредитов будет значительно ниже.
Дмитрий Соловьев согласен, что действительно, по различным оценкам экспертов рынка 3-7 процентов ипотечных кредитов являются сегодня проблемными. В банке «Санкт-Петербург» проблемных кредитов нет.
Во многом он объясняет этот факт качественным андеррайтингом как заемщиков, так и оформляемых в залог квартир. На первичном рынке банк работает только с аккредитованными компаниями-застройщиками, что тоже дает определенные гарантии банку и клиентам.
Игорь Жигунов думает, что названные проценты по проблемным ипотечным кредитам – слишком завышенная цифра. Рынок только формируется и о статистике вообще говорит рано. В мировой практике на такие риски закладывается порядка 1 процента. Представляется, что в современной России такой показатель в теории адекватен, на практике он намного меньше.
Елена Кулык считает, что, несмотря на тщательный расчет кредитоспособности потенциальных заемщиков, объем просроченной задолженности в Петербурге и Ленобласти в 2007 году будет выражен в большем проценте, чем в предыдущие годы.
Это вызвано несколькими факторами, в том числе ростом цен на недвижимость, либерализацией требований, предъявляемых к заемщикам, непредвиденными жизненными ситуациями, которые «вперед» просчитать порой невозможно.
Даешь первый взнос!
Ипотечный кредит без первого взноса, с одной стороны, несомненно, развитие ипотеки. Молодые семьи и граждане, имеющие жилье в другом регионе, не всегда имеют первоначальный взнос для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, хотя могут быть ответственными заемщиками, выполняющими в срок принятые на себя обязательства по ипотечным кредитам.
С другой стороны, при дальнейшей стагнации или, тем более, падении цен на рынке недвижимости, выдавая кредит в размере 100 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, банк обрекает себя на обслуживание частично необеспеченного кредита.
Дмитрий Соловьев дополнил, что отсутствие в некоторых банках первоначального взноса по ипотечным кредитам, когда клиент не рискует собственными средствами, оформляя ипотечный кредит, в определенной степени может провоцировать появление проблемных кредитов.
В 2007 году не прогнозируется резкий рост проблемных ипотечных кредитов. Такую тенденцию могут спровоцировать только резкие колебания валютного рынка или события, подобные по масштабам государственному дефолту.
Игорь Жигунов в целом не прогнозирует увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Рынок достаточно стабилен. Однако надо обратить внимание, что кредиторам важно вести политику взвешенного подхода к анализу платежеспособности и предоставления кредитов, чтобы принцип «даем кредит, кто запросит» не обернулся потом массой просрочек.
Как показывает мировая практика, если и есть просрочки, то либо сразу, либо спустя 2-3 года. Таким образом, ближайшие годы покажут, насколько качественны формируемые участниками рынка портфели.
Ипотечный кредит без первого взноса, по мнению Игоря Жигунова, в целом, вопрос системный. Здесь важно четкое определение доли рисковой составляющей, динамики цен, вопроса фондирования под такого рода продукт.
Конечно, кредит на 60-70 процентов стоимости залога намного лучше, чем на 100 процентов – есть риск снижения мотивации клиента в должном исполнении обязательств. Однако у каждого кредитного продукта с учетом набора параметров и системы риска есть обоснование к его существованию и реализации.

Дмитрий Малышев





20.10.2005 20:41

К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом.


Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.

Конкуренция растет
Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%.

Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м).

Растет и качество
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м.

На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м.

Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году
Наименование ТЦ
Адрес
Общая площадь, кв. м.
«Меридиан»
Пулковское ш.(рядом с "Лентой")
20 000
ТК "Гранд Коньон"
пр. Энгельса
74 000
ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.)
ул. Звенигородская, 7А, 7Б
28 800
"Мебель Сити"
ул. Кантемировская, 37
16 000
"Французский бульвар"
пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов
19 000
ТРК "Южный полюс"
угол ул. Пражской и пр. Славы
35 000
ТРК "Румба"
угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова
22 000
ТРК "Варшавский экспресс"
наб. Обводного кан.
37 000
ТОЦ "Опера"
ул. Казанская, 5
7000
ТК "Галерея 1814"
пл. Стачек
8000/
ТДЦ "Александр Невский"
Малоохтинский пр., 66-68
4 700/1800
Лента
Московское Ш., 22
12 000
Metro
Пулковское ш.
14 000
Космополис
Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10
21 000/11 000
ТДЦ
ул. Фучика, 23
3135
Торгово-офисный комплекс
ул. Садовая, 28-30, корп.3
2 374
ТЦ "Пионер 1"
ул. Пионерская, 21
8 000
ТРК
Пересение Энегльса и Суздальского проспектов
18 340
ТК «Шкиперский молл»
Ул. Наличная, 18
20 000
По данным компании «Бекар. Консалтинг»

Аренда дорожает постепенно
В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.

Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга

Местоположение

Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС
Зона А
(Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.)
910-2 200
Зона В
(Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова)
530-1 200
Зона С
(Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе)
180-530
Зона D
(Малопроходимые места, промзоны)
80-200
По данным «Бекар-консалтинг»


Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов

Тип оператора

Якорные арендаторы
Остальные арендаторы
Арендуемая площадь, кв. м.
Арендные ставки $за кв. м./в год
Арендуемая площадь, кв. м.
Арендные ставки $за кв. м./в год
Продуктовые операторы
1000 - 15000
120 - 280
-
-
Товары для дома
1000 - 4000
216 - 300
30 - 100
400 - 550
Спортивные товары
1000 - 1600
200 - 300
50 - 300
205 - 650
Одежда и обувь
1000 - 3500
200 - 300
30 -300
300 – 1500
Книги, аудио и видео
Около 1000
180 - 240
-
-
Операторы развлекательных функций
500 – 7000
120 - 160
-
-
Красота и здоровье
-
-
40 - 300
400 – 1200
Операторы общепита
-
-
20 - 80
500 – 700
Аксессуары и сувениры
-
-
20 - 140
350 – 1200
Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.)
-
-
3 - 50
30 - 80
По данным «Бекар-консалтинг»

От ларьков - к торговым центрам
Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.

Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт».

Тенденции и прогнозы
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м.

Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв».

Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др.

Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД.

Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.

Источник: ГК «Бекар»




30.08.2005 15:55

Анализ состояния и развития сектора управления коммерческой недвижимостью Москвы, Санкт-Петербурга и регионов.


Как развивался рынок управления
Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса «А» началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.

Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса «А». Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса «В», развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали  преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие УК северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами.

В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-милионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади.

Таким образом, конкуренция в региональных центрах резко обострилась, требования к качеству управления выросли скачкообразно, приблизившись к столичному уровню. Собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость стали испытывать острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью. В этой ситуации московские и петербургские управляющие и консультанты стали привлекаться к управлению региональными проектами.

По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.

Сколько стоит?
Стоимость управления объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. кв. м до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода. Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне, зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата, плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже – от $35 тыс.

Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д.  Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике.

Стоимость брокериджа в обеих столицах и в регионах составляет 4-8% годовой арендной платы, и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию).

Что требуется?
В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации – область, в которой «Бекар» является пионером.

В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов и блок работ, связанный с привлечением крупных «якорных» арендаторов в проекты, а также заказ бизнес-планов по развитию объектов (просчитываются будущие денежные потоки, доходы и расходы, в том числе и на эксплуатацию).

Сегодня для успеха проектов собственникам в регионах уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам требуется сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров.  Имея опыт работы на рынке недвижимости обеих столиц, «Бекар» с успехом использует свои наработки на региональных рынках.

Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»