Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
В январе спрос на жилье в Москве сократился незначительно, несмотря на ужесточение условий кредитования. Число ипотечных сделок выросло на 11%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе последних данных Росреестра. Количество соглашений купли-продажи снизилось на 3%, а договоров долевого строительства – на 8%.
В январе 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 8% меньше, чем в январе 2023 года. Для сравнения: в январское число сделок в 2022 году составило 6,8 тыс., в 2021 году – 5,3 тыс., в 2020 – 4,9 тыс., в 2019 – 5,4 тыс. В то же время относительно декабря 2023 года в январе 2024 года спрос на рынке долевого строительства упал на 59%, тогда как в январе 2023 года относительно декабря 2022 – на 35%.
«По результатам января пока рано судить о том, как отреагировал рынок на изменения ипотечной политики, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Условия льготных ипотек поменялись только в конце декабря, и в целом спрос на кредит мог остаться большим из-за перехода на рынок новостроек заемщиков, которые отказались от покупки вторичного жилья. В январе-феврале продолжается регистрация ипотечных сделок, одобрение по которым получено было в конце 2023 года. Более вероятен спад в регистрации ипотеки уже по итогам марта».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Количество ипотечных сделок в январе 2024 года в Москве увеличилось. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 7,9 тыс. кредитов, что на 11% больше, чем в январе 2023 года, когда было зарегистрировано 7,1 тыс. ипотечных сделок. Январский показатель 2024 года уступает только результату такого же месяца 2022 года (8,4 тыс. ипотек), тогда как до 2022 года спрос на ипотеку не превышали 6,4 тыс. сделок (2020 год). Относительно декабря 2023 года в январе 2024 года число ипотек сократилось на 19%, тогда как в аналогичные периоды 2023-2022 – на 36%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в январе число сделок также уменьшилось. Росреестр зарегистрировал 7,5 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 3% меньше, чем в январе 2023 года. Январский показатель 2024 года – худший с 2017 года, когда было зарегистрировано 4,8 тыс. сделок купли продажи. Последний максимум был зафиксировано в январе 2019 года – 9,9 тыс.
«Доля готового жилья на первичном рынке Москвы составляет всего 11,3%, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого комплекса «Дом Дау»). – Тем не менее, о дефиците предложения говорить не приходится. Такие варианты востребованы только среди конечных покупателей, рассчитывающих исключительно на сбережение средств. Ликвидные строящиеся комплексы популярнее среди инвесторов, потому что жилье в них стремительно дорожает. Например, в первом жилом небоскребе «Москва-Сити» на котловане средняя цена квадратного метра за 10 месяцев выросла на 16,5%. В то же время столичные новостройки на начальном этапе строительства в среднем на 15,9% доступнее готовых».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Повышение ипотечных ставок резко снизило число сделок на вторичном рынке жилья, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Очевидно, что при текущих ставках покупка вторичного жилья станет недоступной. При этом альтернативу в виде готовых новостроек найдут не все (готового жилья от застройщиков – 5-10% рынка), и не всем подходит долевое строительство. Значительное число несостоявшихся покупателей и продавцов вторичного жилья перешли на аренду. Это значит, что рынок новостроек также лишается определенной подпитки средствами от продажи старого жилья. Ужесточение условий льготных программ также охладят спрос на новостройки. Это вынудит застройщиков проводить более умеренную ценовую политику и искать новые схемы стимулирования спроса – бонусы, скидки, специальные условия ипотеки».
Доля инвестиций в земельные участки, приобретаемые под строительство жилья, в общем объеме инвестиций в недвижимость может продолжить сокращаться в 2024 году на фоне ожидаемого снижения спроса на первичном рынке жилой недвижимости.
Инвестиции в сегмент земельных участков под жилье достигали максимальной доли 57% в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2021 году.
Повышение интереса к земельным участкам в 2021 году произошло на фоне стремительного восстановления спроса на новостройки, который вырос на 17,7% г/г в этом же периоде. Покупки нового жилья росли в условиях смягчения ограничений, введенных ранее в связи с коронавирусом, и продолжением действия льготной ипотечной программы.
По итогам 2023 года доля инвестиций в земельные участки под жилье составила 27% в общем объеме инвестиций в недвижимость, упав на 30 п.п. относительно максимального значения 2021 года. Сокращение произошло на фоне спада спроса на первичном рынке жилой недвижимости в 2022 году, а также формирования в 2023 году ожиданий ужесточения условий по льготной ипотечной программе, что также будет вести к ослаблению спроса на новое жилье.
Введение комиссий банками по льготной ипотеке в 2024 году может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке жилой недвижимости в рамках совместных ипотечных программ девелоперов банков. Этот фактор отрицательно повлияет на спрос на новые квартиры в ипотеку, благодаря которой в 2023 году было сформировано 2/3 спроса рынка нового жилья в России. Сокращение спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года может составить 13-18% г/г, а общее снижение на первичном рынке жилой недвижимости в России 8-12%.
Вслед за ослаблением конъюнктуры рынка жилой недвижимости можно ожидать сокращения инвестиций в земельные участки на 46% г/г в 2024 году, и уменьшения их доли до 22% в общем объеме инвестиций в недвижимость.
Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году - 500-600 млрд руб.