Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
Специалисты компании Ricci | зарубежная недвижимость проанализировали рынок зарубежной недвижимости Европы и Азии в I квартале 2024 года. Выяснилось, что высокий покупательский интерес со стороны россиян пришелся на такие локации, как Турция, Кипр, Таиланд, ОАЭ и Франция – число сделок по покупке объектов в указанный период увеличилось практически на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
«Интересно, что около 40% покупателей приобретают недвижимость для решения вопроса получения иммиграционного статуса, 35% составляют инвесторы, а 25% клиентов покупают объекты для личного – в том числе и сезонного – проживания, – прокомментировала Ксения Сорокина, руководитель департамента по продажам зарубежной недвижимости Ricci | зарубежная недвижимость. – Что касается общей аналитики, то спрос в зарубежных локациях и в перспективе останется стабильным, а цены продолжат демонстрировать рост в среднем на 15-20% год к году. По итогам II квартала 2024 года мы ожидаем повышенный интерес клиентов к недвижимости Испании, обусловленный ужесточением условий в рамках "золотой визы" и возможностей ее дальнейшей отмены».
Рынок недвижимости Турции в I квартале 2024 года оставался стабильным и динамичным, показатели спроса были идентичны аналогичному периоду в прошлом году. Данная локация особенно востребована с точки зрения получения второго гражданства за инвестиции – минимальный объем вложений в данном случае составит 400 тыс. долларов, через три года есть возможность продать актив, сохранив паспорта. Цены на недвижимость за рассматриваемый период в среднем выросли на 5% в долларовом эквиваленте. Наиболее часто клиенты покупают одно- или двуспальные объекты в центральных локациях Стамбула, которые находятся на начальном или среднем этапах строительства. Их площадь варьируется от 50 до 80 кв. м.
Рынок недвижимости Кипра продолжает расти и масштабироваться, а также остается инвестиционно привлекательным, в том числе и за счет стабильно повышающегося арендного спроса. Данная локация наиболее часто рассматривается покупателями из России в рамках получения ПМЖ при покупке объектов стоимостью от 300 тыс. евро. Дополнительными преимуществами становятся комфортная среда для отдыха, включая сформированное русскоязычное комьюнити и удобные социальные объекты. По сравнению с аналогичным периодом в прошлом году показатели спроса остались на том же уровне, при этом эксперты отмечают увеличение средней суммы сделки на 10%. В данной локации наиболее востребованы уже готовые объекты, а также варианты на начальном этапе строительства.
В Таиланде рынок также показывает стабильный рост – при этом наличие прямых рейсов и отсутствие фактора сезонности продолжают выделять это направление как выгодное для вложения инвестиций. Количество сделок за год выросло на 10%, повышение цен достигло в среднем около 7-10% по Пхукету. Наиболее часто клиенты из России приобретали объекты на этапе строительства бизнес- и премиум-класса с продуманной инфраструктурой – бассейном, тренажерным залом, детскими зонами и многим другим. Высоким спросом пользовались объекты с одной спальней или виллы с тремя спальнями.
Рынок недвижимости ОАЭ был охарактеризован как стабильный – специалисты заметили смещение покупательского спроса на Абу-Даби и Рас-аль-Хайма – новые и интересные локации для инвестиционных вложений. Их популярность обусловлена дружественным статусом страны, комфортными условиями для ведения бизнеса, а также релокации международного бизнеса. Год к году было зафиксировано увеличение спроса на 10%, цены продолжали демонстрировать положительную динамику. Ликвидные проекты быстро уходят с рынка, на старте продаж может быть продано около 80% лотов. Востребованными оставались апартаменты с одной и двумя спальнями на этапе строительства, их площадь варьируется от 60 до 80 кв. м.
Рынок Франции также демонстрирует активный рост, а интерес к инвестициям усиливает и предстоящая Олимпиада. По сравнению с прошлым годом количество сделок здесь увеличилось на 15%, цены же выросли на 12-15%. В стране очень мало новых проектов в хороших локациях, поэтому спрос значительно превышает доступное предложение. Новые объекты практически в 90% случаев распродаются на начальном этапе строительства независимо от площади апартаментов.
Ricci | зарубежная недвижимость – новое направление компании Ricci | жилая недвижимость, которое было открыто в 2023 году. Сегодня компания активно осваивает зарубежный рынок в таких локациях, как Кипр, Франция, Италия, Турция, Испания, Греция, Великобритания, Швейцария, Черногория, Португалия, Венгрия, Грузия и др. Ricci | зарубежная недвижимость помогает в приобретении недвижимости как для инвестиций и собственного проживания, так и с целью получения ВНЖ, ПМЖ и второго гражданства.
По оценке ВТБ, в марте выдачи ипотеки в России достигли 500 млрд рублей, что в 1,5 раза выше результата февраля, но примерно на 10% ниже, чем годом ранее. Всего по итогам первого квартала заемщики получили на покупку недвижимости порядка 1,1 трлн рублей, что почти на 13% меньше, чем за первые три месяца 2023 года.
В ВТБ в марте ипотеку оформили свыше 31,5 тысячи клиентов, а общая сумма сделок превысила 160 млрд рублей. Это более чем в три раза по объему и количеству превосходит результат предыдущего месяца.
Всего по итогам первого квартала в банк обратились 50,7 тысячи россиян, которые получили на улучшение жилищных условий более 251 млрд рублей. Средний «чек» одного кредита составил около 4,9 млн рублей, что примерно на 4% ниже, чем год назад. Наибольший объем сделок в январе-марте пришелся на Москву и область, где ВТБ предоставил клиентам более 84 млрд рублей. На втором месте – Санкт-Петербург с Ленинградской областью (свыше 27 млрд). Тройку регионов-лидеров замкнул Краснодарский край (ок. 23,2 млрд рублей).
Драйверами спроса стали программы с господдержкой, по которым в первом квартале ВТБ провел почти 7 из 10 сделок. Среди них наибольшим интересом по-прежнему пользовалась «семейная ипотека». За этой программой в банк обратились 18,1 тысячи клиентов, а общий объем сделок по ней превысил 101 млрд рублей. Вторая по популярности – «ипотека с господдержкой-2020», по которой в январе-марте ВТБ провел 11 тысяч сделок на 46,5 млрд рублей.
«В начале 2024 года в полном объеме заработали меры Центрального банка по «охлаждению» рынка ипотеки. В этих условиях, несмотря на оживление спроса на рынке недвижимости с февраля, относительно прошлого года выдачи сокращаются. По нашей оценке, в первом квартале продажи ипотеки в России снизились более чем на 10% по сравнению с тем же периодом 2023 года. При этом ВТБ сейчас - драйвер рынка: в январе-марте наши клиенты увеличили спрос на жилищные кредиты почти на 15% к первому кварталу прошлого года, в результате около трети от общего объема сделок в стране пришлась на наш банк. Такая динамика в том числе связана с нашей моделью работы по госпрограммам. В то же время ситуация на рынке остается неопределенной, поэтому мы следим за финансовой конъюнктурой и не исключаем возможных решений при ее изменении», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Другой банк группы ВТБ - РНКБ - в марте выдал около 800 ипотечных кредитов на 3,7 млрд рублей. Это на 20% по количеству и на 27% по объёму превышает результат февраля. Всего за первый квартал 2024 года ипотеку в РНКБ получили почти 2 тысяч клиентов, общий объём сделок превысил 9 млрд рублей. По сравнению с январем-мартом 2023 года спрос заёмщиков вырос на четверть. Как и в целом по России, основной спрос в Крыму был сосредоточен на ипотечных программах с господдержкой. Их доля по итогам первого квартала в структуре выдач РНКБ составила 71% от общего числа кредитов.
По прогнозам ВТБ, в целом по итогам 2024 года выдачи ипотеки в России могут составить 4,6-5,1 трлн рублей против 7,8 трлн в 2023 году. Итоговые результаты продаж будут зависеть от ожидаемой модернизации льготных программ, дальнейшего ужесточения риск-политики регулятора, а также сроков и темпов снижения ключевой ставки. Смягчения политики ЦБ РФ эксперты банка ожидают не ранее второго полугодия, после этого возможно будет прогнозировать снижение ставок по кредитам. Пока же банки будут развивать программы, позволяющие снизить долговую нагрузку заемщиков, в том числе совместно с ключевыми игроками рынка недвижимости.