Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в общем объеме предложения апартаменты занимают долю 13,2% от общего объема предложения на первичном рынке старой Москвы. Совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составляет 356,0 тыс. кв. м (-1,7% за месяц, +20,9% за год) и 7,7 тыс. лотов (-0,8% за месяц, +40,0% за год).
Несмотря на сложности с реализацией данного вида жилья, активность застройщиков в 2022 г. превзошла результаты 2021 г. За год рынок пополнился 39 новыми проектами, что больше на 44,4% и на 12 проектов, чем в прошлом году. Однако большая часть новых проектов приходится на проекты стандарт-класса после реконструкции или капитального ремонта – 51,3% (20 проектов). Их доля выросла на 14,2% по сравнению с прошлым годом, а их количество в 2 раза. В остальных классах активность осталась на уровне прошлого года: в комфорт-классе вышло 6 новых проектов (7 проектов в 2021 году), в бизнес-классе – 6 новых проектов (5 проектов в 2021 г.), в премиум-классе – 7 новых проектов (4 проекта в 2021 г.).
По классовому составу большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,3% лотов (+42,5% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 38,5% лотов (-28,0% за год). На долю премиального сегмента приходится 12,8% (+5,1% за год). Доля стандарт-класса составила 8,4% (+39,0% за год).
По локациям большая часть апартаментов комфорт-класса расположена в 2 округах: в СЗАО с долей 22,1% и в ВАО – 21,7%, а стандарт-класса – в САО с долей 34%. Апартаменты бизнес-класса находятся в ЮЗАО – 19,3% и СВАО – 18,3%, премиального сегмента – в ЦАО с долей 51%.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра (СВЦ) апартаментов составила 432,3 тыс. руб. (- 4,7% за месяц, +1,3% за год). Больше всего за месяц сократилась СВЦ в комфорт- и бизнес-классах – на 1,7% и 3% соответственно и составила 346,7 тыс. руб. и 271,4 тыс. руб. За год больше всего выросла СВЦ в премиальном сегменте – на 10,3% до 819,6 тыс. руб. СВЦ в стандарт-классе составила 284 тыс. руб. (+1,9% за месяц, -5,8% за год).
«На долю апартаментов приходится на сегодняшний день не более 7,5% всех сделок. Этот сегмент недвижимости пострадал больше, чем квартиры в силу того, что самые выгодные ипотечные программы льготной ипотеке здесь не работают. Поэтому доля ипотечных сделок в этом сегменте не более половины, тогда как в квартирах – почти 80%. Однако апартаменты стандарт-класса продолжают пользоваться спросом у инвесторов в силу низкого порога в размере 2,8-3 млн руб.», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
По итогам 2022 года десять крупнейших девелоперов высоток строили в Москве небоскребы общей площадью 4,8 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 14% больше, чем в конце 2021 года. По сравнению с 2017 годом, когда был подготовлен первый рейтинг девелоперов небоскребов, текущий объем высотного строительства вырос более чем в два раза. Второй год подряд рейтинг возглавила ГК «ПИК».
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более (включая корпуса близкие к этой отметке от 99,5 метров).
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых сейчас идут продажи.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2022 году десять лидеров московского высотного строительства возводят небоскребы общей площадью 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем в 2021 году (4,2 млн кв. м), и в два раза больше, чем в 2017 году (2,2 млн кв. м). Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в 2022 году составила 5,9 млн кв. м против 5 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 18%.
В 2022 году лидирующую позицию в рейтинге сохранила группа компаний «ПИК». Суммарно этот девелопер возводит 1,3 млн кв. м, что на 10% меньше, чем в 2021 году, когда в его портфеле высоток числились более 1,4 млн кв. м. Самым высоким небоскребом этого девелопера стал корпус в новом проекте – «Первый Дубровский», достигающий 115 метров. Крупнейший жилой комплекс с высотками – «Амурский парк» (общая площадь застройки – 174 тыс. кв. м).
На второй строчке рейтинга по-прежнему компания MR Group. У серебряного призера суммарная площадь высотной застройки увеличилась. Если в 2021 году она составляла 673 тыс. кв. м, то в 2022 году выросла до 959,5 тыс. кв. м. Самый высокий небоскреб девелопера – жилой комплекс премиум-класса Mod (200 м). Крупнейший по площади застройки высотный комплекс – «Селигер Сити» (141 тыс. кв. м).
«Высотный формат стал трендом, главным образом потому, что отвечает представлениям людей о том, как должно выглядеть жилье XXI века, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Прежде небоскребы для большинства граждан были недосягаемой мечтой, а теперь появилась реальная возможность ее исполнить. Важнейшая отличительная особенность наших высотных проектов – благоустроенная прилегающая территория, напоминающая пространство перед загородным домом. Например, рядом с башнями “Селигер Сити” и Mod есть обширные парки с водоемами. Таким образом, наши клиенты получают одновременно современный городской комфорт и настоящий природный уют».
На третьей позиции – компания «Донстрой». Застройщик суммарно возводит 527 тыс. квадратных метров в двух проектах «Сердце Столицы» и «Событие». За прошедший год этот показатель вырос на 8%. Из новостроек «Донстроя» самая высокая – «Событие» с небоскребом, достигающим в высоту 178 метров, а крупнейший – «Сердце Столицы» (309 тыс. кв. м).
«У небоскребов, как правило, большие масштабы, что позволяет предусмотреть в них много социальной и коммерческой инфраструктуру, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Чем выше здание, тем больше в нем жителей, а значит, сильнее потребность в различных социальных благах и коммерческих услугах в шаговой доступности. Поэтому высотные жилые комплексы строятся фактически по принципу “город в городе”, что делает их привлекательными для покупателей».
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедший год московские небоскребы немного «подросли». Если в 2021 году их средняя высота равнялась 147,4 метра, то в 2022 году – уже 151,7 метра. В то же время из рейтинга исключен самый высокий небоскреб (башня «Федерация»), где завершились первичные продажи. Его высота составляет 374 метра. Новый лидер – соседний небоскреб «Око», чья высота 354 метра.
«Мы фиксируем большой интерес застройщиков к высотному строительству при разработке будущих проектов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – К этому их подталкивают экономические соображения, ведь таким образом снижаются удельные издержки на квадратный метр, что позволяет предложить покупателям более доступные цены. Помимо этого, комплексный характер высотных ЖК делает их более конкурентоспособными по сравнению с точечной застройкой. Наконец, высотки долгое время оставались эксклюзивным продуктом, и многие потенциальные покупатели действительно хотят жить в таких домах с красивыми видами из окна».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы – 2022
|
|
Девелопер |
Проект |
Максимальная высота, м |
Суммарная жилая площадь корпусов выше 99,5 м |
Суммарная жилая площадь корпусов выше 99,5 м |
|
1 |
ПИК |
Амурский парк |
100,0 |
173 983 |
1 277 240 |
|
Матвеевский парк |
99,9 |
173 004 |
|||
|
Перовское 2 |
99,9 |
106 010 |
|||
|
Митинский лес |
98,3 |
95 446 |
|||
|
Лосиноостровский парк |
99,7 |
87 455 |
|||
|
Сигнальный 16 |
99,8 |
87 201 |
|||
|
Кронштадтский 9 |
99,7 |
82 522 |
|||
|
Бусиновский парк |
99,8 |
81 422 |
|||
|
Новое Очаково |
100,0 |
76 485 |
|||
|
Новохохловская 15 |
99,4 |
73 677 |
|||
|
Кронштадтский 14 |
99,7 |
72 722 |
|||
|
Руставели 14 |
99,5 |
60 448 |
|||
|
Кольская 8 |
99,4 |
49 997 |
|||
|
Кавказский бульвар 51 |
99,4 |
34 120 |
|||
|
Первый Дубровский |
114,5 |
22 748 |
|||
|
2 |
MR Group |
Селигер Сити |
159,0 |
141 110 |
1 045 026 |
|
Mod |
200,0 |
121 632 |
|||
|
Symphony 34 |
190,0 |
102 169 |
|||
|
Fili City |
198,7 |
101 024 |
|||
|
Павелецкая Сити |
164,8 |
99 140 |
|||
|
Hide |
151,7 |
55 869 |
|||
|
D1 |
191,0 |
55 098 |
|||
|
City Bay |
179,0 |
275 390 |
|||
|
Метрополия |
99,6 |
93 594 |
|||
|
3 |
ДОНСТРОЙ |
Сердце столицы |
156,6 |
309 101 |
527 082 |
|
Событие |
178,4 |
217 981 |
|||
|
4 |
ГК КОРТРОС |
Headliner |
175,4 |
224 456 |
366 165 |
|
ILOVE |
119,8 |
141 709 |
|||
|
5 |
Capital Group |
Триколор |
192,0 |
130 000 |
352 687 |
|
Capital Towers |
295 |
87 987 |
|||
|
ОКО |
354,0 |
134 700 |
|||
|
6 |
ГК ФСК |
Архитектор |
169,2 |
99 650 |
315 360 |
|
Sydney City |
159,8 |
88 999 |
|||
|
Sky Garden |
149,5 |
75 178 |
|||
|
Режиссер |
176,0 |
51 533 |
|||
|
7 |
УЭЗ |
Will Towers |
199,1 |
250 691 |
250 691 |
|
8 |
Level Group |
Level Причальный |
109,9 |
107 877 |
245 330 |
|
Level Мичуринский |
185,9 |
69 234 |
|||
|
Level Южнопортовая |
224,7 |
68 219 |
|||
|
9 |
Optima Development |
Prime Park |
150,0 |
191 807 |
191 807 |
|
10 |
TEKTA GROUP |
Ever |
168,1 |
145 222 |
189 616 |
|
Eniteo |
149,2 |
44 394 |
|||
|
11 |
Группа Эталон |
Крылья |
137,1 |
85 257 |
144 595 |
|
Nagatino i-Land |
118,8 |
59 338 |
|||
|
12 |
ГК Гранель |
PROFIT |
99,8 |
95 725 |
142 800 |
|
MYPRIORITY Dubrovka |
99,2 |
47 075 |
|||
|
13 |
AEON Development |
River Park Towers Кутузовский |
179,9 |
141 550 |
141 550 |
|
14 |
МФС-6 |
Загорье |
152,7 |
141 350 |
141 350 |
|
15 |
Концерн КРОСТ |
Wellton Towers |
199,8 |
97 249 |
134 969 |
|
Crystal |
170,0 |
37 720 |
|||
|
16 |
Renaissance Development |
Neva Towers |
234,1 |
123 029 |
123 029 |
|
17 |
Группа ЛСР |
Wave |
178,3 |
63 208 |
95 046 |
|
ЗИЛАРТ |
150,0 |
31 838 |
|||
|
18 |
Ant Development |
Поклонная 9 |
128,8 |
52 539 |
52 539 |
|
19 |
AFI Development |
AFI Tower |
182,4 |
42 707 |
42 707 |
|
20 |
ГК Ташир |
ONYX Deluxe |
109,8 |
41 226 |
41 226 |
|
21 |
ГК Пионер |
High Life |
115,9 |
20 827 |
20 827 |
|
22 |
ALCON Development |
Alcon Tower |
165,7 |
10 154 |
10 154 |
Источник: «Метриум»