Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги 1 квартала 2023 года на рынке инвестиций в российскую недвижимость. По итогам первых трех месяцев общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью вырос на 50%, по сравнению показателем за аналогичный период 2022 года, и составил 144 млрд рублей. Данное значение является максимальным за всю историю наблюдений с 2000 года.
Стоит отметить, что 23% от общего объема транзакций пришлось на сделки по продаже иностранными компаниям российских активов. При этом, в большинстве случаев (около 80%), это были вынужденные сделки, которые не планировались собственниками до резкого изменения геополитической ситуации. Для сравнения, в 4 квартале 2022 года доля таких сделок составила 33%.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.
Источник: IBC Real Estate
«В 2023 году мы будем наблюдать продолжение тенденции по выходу зарубежных игроков из локальных активов, однако к концу года данный тренд возьмет курс на спад, ввиду значительного роста курса валюты и ужесточения санкционных ограничений», – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
Топ-10 инвестиционных сделок в недвижимость в России, 1 кв. 2023 г.
|
Объект |
Регион |
Площадь |
Цена продажи, млн руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
|
Курорт «Архыз» |
Карачаево-Черкессия |
- |
24 200 |
УК «Архыз» |
Россия |
Горные вершины |
Россия |
|
10 отелей* |
Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Мурманск |
264 тыс.кв м |
15 000 – 17 000 |
Wenaas |
Норвегия |
АФК «Система» |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
5 га |
10 000 – 15 000 |
Абсолют |
Россия |
Киевская Площадь |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
6 га |
11 000 – 13 000 |
Роскосмос |
Россия |
Донстрой |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
9,2 га |
9 000 – 10 000 |
Крайс Кристалл |
Россия |
Asterus |
Россия |
|
Pulkovo Sky* |
Санкт-Петербург |
76 тыс.кв м |
7 000 – 8 000 |
EKE; Vicus |
Финляндия |
Balchug Capital |
Армения |
|
Трилоджи парк Томилино |
Москва |
108 тыс.кв м |
6 200 – 6 500 |
PPF Group |
Чехия |
Совладельцы объекта Алексей и Александр Остапишины |
Россия |
|
Земельный участок ТПУ «Мамыри» |
Москва |
9 га |
6 000 |
Правительство Москвы |
Россия |
ФСК |
Россия |
|
Три земельных участка |
Москва |
2,7 га |
4 400 – 4 600 |
Ак Барс |
Россия |
ГК «Основа» |
Россия |
|
Кокоревское подворье |
Москва |
0,2 га |
4 500 – 5 000 |
MR Group |
Россия |
Gravion Group |
Россия |
* Сделки закрытые при участии компании IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Помимо вложений в традиционные сегменты недвижимости, в 1 квартале 2023 года продолжился тренд по продаже производственных активов международных компаний. Так за первые три месяца объем таких транзакций составил 38 млрд руб. (не учитывается в общем объеме сделок), что превысило полугодовой показатель прошлого года (общий объем в 2022 году – 62 млрд руб.) и также является максимумом за всю историю наблюдений.
Общий объем инвестиционных сделок с российской недвижимостью по итогам 2023 года по прогнозам IBC Real Estate может превысить 400-420 млрд рублей.
«Мы продолжаем наблюдать высокую активность на инвестиционном рынке. Появляются новые игроки не только из России, но и из стран СНГ. Данная тенденция будет продолжаться в течение всего этого, а 2024 год станет годом стабилизации. Ключевыми факторами, влияющими на принятие решений со стороны инвесторов, будут являться: динамика ключевой ставки, инфляция и дальнейшее развитие геополитической ситуации», – комментирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в I квартале 2023 года доля свободных площадей на Невском проспекте снизилась на 0,4 п. п. и составила 7,6%. На уменьшение вакантности повлиял рост спроса на торговые помещения со стороны ретейлеров и ожидаемый рост числа туристов, начиная с мая. В преддверии туристического сезона на главной улице города открывались преимущественно сувенирные магазины и заведения общественного питания. Активизация спроса на торговые площади и снижение вакантности привели к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта выросли за квартал на 5%.
- По данным NF Group в Санкт-Петербурге в I квартале 2023 года доля свободных торговых площадей продолжает снижаться на основной части Невского и на «Старо-Невском» проспектах. С января показатель вакантности уменьшился до 7,6% (-0,4 п. п.), достигнув минимальных значений с начала пандемии. Этому поспособствовали высокий интерес со стороны ретейлеров и ожидаемое увеличение количества как российских туристов, так и туристов из Китая.
Распределение долей вакантных площадей на Невском проспекте
Источник: NF Group Research
- В преддверии туристического сезона на Невском проспекте открылись четыре магазина с сувенирной продукцией, а также кафе и пекарни. Среди открытых заведений общественного питания можно выделить «Блинбери» и «Булочную Ф. Вольчека» на Невском пр., д. 54; чайную Chicha San Chen на Невском пр., д. 100. Анонсировано открытие «ЛюдиЛюбят» на Невском пр., д. 87 и «Чайной ложки» на Невском пр., д. 136. Также открылись: магазин верхней одежды из экоматериалов «Зеленый лейбл» на Невском пр., д. 164 и магазин обуви Santoni на Невском пр., д. 168.
- Временно закрытыми на Старо-Невском проспекте уже больше года остаются восемь магазинов премиального сегмента: Brunello Cucinelli, BVLGARI, DIOR, Louis Vuitton, Comme des Garcons, Chanel, Fendi, Omega.
- Активизация спроса и снижение вакантности привело к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта увеличились с января на 5%. По итогам марта диапазон ставок составил 6 000–10 500 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. На «Старо-Невском» проспекте ставки пока неизменны и находятся в диапазоне 2 700–6 700 руб. за кв. м в месяц, включая НДС.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В течение последних трех лет основная торговая улица города ”пережила“ несколько кризисов, напрямую влияющих на спрос и предложение торговых площадей. В настоящее время мы наблюдаем высокий интерес к Невскому проспекту со стороны арендаторов, что обусловлено сформировавшимся отложенным спросом и сезонной активностью в преддверии туристического сезона».