Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
В августе 2025 года средняя стоимость квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в Москве достигла 61 млн руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это максимум с 2020 года. Квадратный метр в премиальных новостройках за прошедшие 12 месяцев вырос в цене на 12%.
Эксперты компании «Метриум» изучили динамику средней стоимости квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в старой Москве за последние 5 лет. В августе 2025 года застройщики продавали объекты недвижимости в своих проектах в среднем по цене почти 61 млн руб., что на 8% больше, чем в августе 2024 года, когда средняя стоимость квартиры и апартамента составляла 56,6 млн руб. Между тем 5 лет назад, в III квартале 2020 года, средняя стоимость квартиры и апартаментов в премиальных новостройках составляла почти 64 млн руб. Таким образом, за 5 лет показатель сократился на 5%.
Однако динамика средней стоимости объекта недвижимости в продаже в премиальных проектах Москвы в последние 5 лет была неоднозначной. Максимального значения за всю историю рынка этот показатель достиг в I квартале 2020 года, когда за квартиру и апартамент премиум-класса в новостройках застройщики просили в среднем почти 74 млн руб. В последний раз сопоставимого с текущим уровнем цен средняя стоимость квартиры и апартаментов премиум-класса достигала в I квартале 2021 года, то есть почти 5 лет назад. Затем этот показатель достиг минимума в июле 2023 года (45,4 млн руб.).
«Разброс цен на рынке новостроек премиум-класса довольно вариативный, – комментируют в MR Analytics. – В текущей структуре предложения современных новостроек премиум-класса покупатели могут найти как большие квартиры, так и компактные, соответственно, их стоимость будет ниже. Также есть широкий выбор по стадии строительства, что сильно влияет на цену – в проектах на котловане средняя цена квартиры может быть в два раза ниже, чем в готовой новостройке. Сейчас премиальный сегмент как раз тем и привлекателен, что он очень разнообразный по цене, но при этом имеет высокий качественный уровень. Например, в нашем готовом комплексе премиум-класса Symphony 34 в Савеловском районе средняя стоимость квартиры – 35 млн руб., а в новом проекте премиум-класса МИRА в Алексеевском районе – 32 млн руб.».
По подсчетам аналитиков «Метриум», самая большая доля премиальных квартир и апартаментов в продаже приходится на объекты стоимостью более 60 млн рублей (31%). По площади основная доля помещений в продаже сосредоточена в диапазоне 40-60 кв. м (27%).
«Новостройки премиум-класса в последние годы стали очень привлекать инвесторов, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Это объясняется тем, что на фоне высокого спроса, который наблюдается последние 2-3 года в этом сегменте, цена объектов на стадии котлована за относительно короткие периоды, часто даже меньше периода строительства (например, за год или полтора), вырастает на 15-20%. Соответственно, для премиум-сегмента имеет смысл вкладываться в проекты на начальной стадии реализации. Например, в нашем ЖК Dream Riva на начальной стадии реализации сейчас средняя стоимость квартир составляет 24 млн руб. В готовых новостройках цены мог сильно варьироваться. Скажем, в нашем ЖК Dream Towers, который был построен в 2023 году, сейчас средний показатель цены – более 50 млн рублей за квартиру, а в ЖК «Преображенская площадь» – 38 млн руб.».
Эксперты «Метриум» также проанализировали динамику средней стоимости квадратного метра в новостройках премиум-класса. За прошедшие 12 месяцев она выросла на 12% и достигла 786 тыс. руб. за кв. м. Пять лет назад, в III квартале 2020 года, этот показатель составлял 559 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, удельная цена новостроек премиум-класса в Москве за прошедшие 5 лет увеличилась на 41%.
«Динамика средней стоимости квартиры и апартаментов в премиальных новостройках Москвы была обусловлена, среди прочего, и динамикой средней площади таких объектов, –резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Пять лет назад на рынке новостроек премиум-класса средняя площадь представленных в продаже объектов превышала 100 кв. м и часто находилась в диапазоне от 90 до 120 кв. м. Сейчас их средняя площадь заметно сократилась до 77,5 кв. м, что связано с ростом предложения премиальных проектов с широкой линейкой квартир и апартаментов по площади. Таким образом, девелоперы привлекают большее число покупателей за счет меньшего бюджета покупки».