Итоги лета на рынке посуточной аренды – ставки выросли на 10%, предложение – на 15%
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги «высокого сезона» на рынке посуточной аренды.
- На смену росту «почти везде» пришла разнонаправленная динамика спроса. В 16 городах из топ-32 показатель за год вырос, в 16 – снизился.
- Самый заметный рост спроса – в Тюмени, Ялте и Севастополе (30%+). Максимальное снижение – в Анапе, Сочи и Геленджике (более, чем на четверть). Цифры по всем городам – в приложении.
- Ставки аренды продолжают увеличиваться, хотя и медленнее, чем раньше. За год однушки стали дороже на 9%, двушки – на 11% (прошлогодние темпы – +14%).
- Предложение растет, несмотря на спад спроса. Сейчас в этот бизнес вовлечено на 15% больше квартир, чем год назад.
Расчеты выполнены по 32 локациям: 16 городов-миллионников и 16 городов с максимальным объёмом предложения в 2025 году (>90% от всего рынка).
- Потенциальный спрос в посуточной аренде остался на уровне прошлогодних значений
После трёх лет быстрого увеличения (на 10+% ежегодно) явного роста спроса по итогам лета 2025 не зафиксировано. Из топ-32 рынков в 16 показатель вырос, в 16 – снизился. Причины такой динамики:
- эффект высокой базы;
- сохранение сложностей с логистикой (закрытые аэропорты на юге + сбои в выполнении расписания самолетов и поездов);
- рост интенсивности туристических поездок в другие страны (на фоне укрепления рубля и расширения маршрутной сети у авиакомпаний);
- рост стоимости билетов и цен на размещение быстрее инфляции в предыдущие 2 года;
- холодная погода в первой половине лета;
- изменения в привычном для многих образе жизни из-за цифровых ограничений.
С середины августа показатели возвращаются к прошлогодним. Открытие аэропортов Геленджика и Краснодара должно не только улучшить доступность самих этих городов, но и заметно уменьшить сложности с «поездками на юг» в целом.
Снижение спроса (просмотров объявлений на Циане) зафиксировано в 16 ключевых рынках из 32. Самое заметное – в Анапе (из-за загрязнения акватории), а также в Сочи и Геленджике (из-за негативного информационного фона и высокого уровня ставок). Отрицательная динамика из-за роста расценок в предыдущие годы отмечена также в Зеленоградске и Кисловодске. Сохраняющийся тренд на увеличение вариативности поездок привел к уменьшению активности аудитории в Санкт-Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде и Туле (многие внутренние туристы там уже побывали и захотели попробовать чего-то нового). Общий спад в отрасли отразился даже на цифрах по Москве (-9%).
Рост спроса характерен для альтернативных вариантов отдыха на море – в Ялте и Севастополе показатели выросли вдвое, в Каспийске – почти на 30%. Среди миллионников самый заметный рост (более чем на четверть) – в Уфе, Перми и Волгограде (здесь – из-за рекордного спроса юбилейные торжества 9 мая) , по прочим направлениям – в Иркутске (как начальной точке для поездок на Байкал) и Тюмени. Цифры по всем городам – в приложении.
- Рост ставок и предложения замедляется
Базовые ставки посуточной аренды однушек в топ-32 локациях в сентябре 2025 4.20 тыс. руб., двушек – 5.59 тыс. руб. Это на 9% и 11% больше, чем год назад. Темпы роста сейчас меньше прошлогодних +14%. В лидерах – Кисловодск (+16%), Ялта (+28%) и Севастополь (+35%). Впервые за несколько лет зафиксированы города, где цены за год снизились (в Анапе и Туле). В Новосибирске и Воронеже отмечена околонулевая динамика.
Расценки в масштабе страны растут, несмотря на неоднозначную динамику спроса. В экспозицию выходит много лотов в недавних новостройках (где цены априори выше), а в бизнес по краткосрочной аренде приходит все больше бизнесменов-стартаперов, склонных к более рискованному ценообразованию.
Число квартир, сдаваемых посуточно, продолжает расти. Сейчас на Циане в топ-32 локациях опубликовано более 500 тыс. объявлений (+15% к сентябрю 2024). Темпы роста показателя год к году снижаются (в 1 квартале 2025 показатель колебался в диапазоне +30-+35% год к году).
На рынок выходят инвесторы, а также те, кто ранее сдавал жильё долгосрочно. Замедление роста числа объявлений – отражение ситуации на первичном рынке. Подходящих квартир, с готовой отделкой и от инвесторов, там сейчас появляется меньше, чем в предыдущие годы.
«Рост предложения в этом году опережает рост спроса – конкуренция за бронирование становится все выше, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – На смену общему росту рынка “почти везде” в предыдущие 4 года пришла его разнонаправленная (от региона к региону) динамика».
Итоги января-сентября 2025 на рынке посуточной аренды
|
Топ городов по населению (1 млн+) |
Базовые ставки аренды 1-к. кв.в сент.2025, тыс. руб. |
Динамика к сент.24, % |
Динамика спроса по итогам 9 месяцев 2025 |
|
Волгоград |
3,80 |
+12% |
+25% |
|
Воронеж |
3,27 |
+1% |
-12% |
|
Екатеринбург |
3,67 |
+4% |
-9% |
|
Казань |
5,16 |
+12% |
-6% |
|
Краснодар |
3,16 |
+9% |
+18% |
|
Красноярск |
3,29 |
+9% |
+19% |
|
Москва |
5,38 |
+7% |
-9% |
|
Нижний Новгород |
5,17 |
+2% |
-13% |
|
Новосибирск |
3,37 |
+1% |
-3% |
|
Омск |
2,96 |
+14% |
+8% |
|
Пермь |
3,32 |
+13% |
+27% |
|
Ростов-на-Дону |
3,34 |
+2% |
-2% |
|
Самара |
3,70 |
+8% |
-7% |
|
Санкт-Петербург |
4,63 |
+7% |
-14% |
|
Уфа |
3,18 |
+6% |
+28% |
|
Челябинск |
2,87 |
+4% |
0% |
|
Топ туристических центров |
|
|
|
|
Анапа |
3,67 |
-4% |
-73% |
|
Геленджик |
6,34 |
+8% |
-38% |
|
Зеленоградск |
6,91 |
+15% |
-12% |
|
Иркутск |
3,25 |
+7% |
+23% |
|
Калининград |
4,29 |
+12% |
+3% |
|
Каспийск |
3,49 |
+15% |
+29% |
|
Кисловодск |
4,50 |
+16% |
-3% |
|
Махачкала |
3,57 |
+15% |
+18% |
|
Новороссийск |
4,02 |
+4% |
-10% |
|
Светлогорск |
5,74 |
+15% |
+12% |
|
Севастополь |
4,28 |
+28% |
+133% |
|
Сочи |
5,77 |
+6% |
-26% |
|
Тула |
3,50 |
-5% |
-25% |
|
Тюмень |
3,08 |
+7% |
+30% |
|
Ялта |
6,13 |
+35% |
+91% |
|
Ярославль |
3,91 |
+9% |
+13% |
По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году достигнет рекордных 80-85%. Самый высокий за историю наблюдений показатель будет установлен как в Московском регионе и Петербургской агломерации, так и в некоторых других субъектах РФ.
- По предварительным итогам 2023 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московской и Петербургской агломерациях достигнет рекордных 3,3 млн кв. м и 900 000 кв. м соответственно. В регионах России показатель также будет самым высоким за историю наблюдений – порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом общий объем поглощения в целом по стране достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года.
- В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit – в целом по стране их доля достигла 49%. В Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок, в Петербургской агломерации – 53%, а в регионах – 76%. Последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%. В Московском регионе максимальный показатель (47%) был зафиксирован в 2020 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2019 году – 55%.
Динамика объема сделок со складской недвижимостью и их распределение по типу,
Россия, тыс. м2
Источник: NF Group Research
- В 2023 году основными потребителями складских площадей по всей стране оставались онлайн-ретейлеры, доля которых в общем объеме сделок составила 48%. На транспортные и логистические компании пришлось 14%, на розничную торговлю и дистрибуцию – 14% и 12% соответственно. Основными драйверами роста сделок в формате BTS были представители онлайн-торговли и розничный ретейл – их доля составила 77% всех BTS-сделок.
Распределение сделок по профилю арендаторов и покупателей складской недвижимости в России. Предварительная оценка на 2023 год
Источник: NF Group Research
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов – компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков».
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.